Gemeinschaftliche Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Wer darf ins Grüne?

31.07.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (17542 mal gelesen)
Gemeinschaftliche Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Wer darf ins Grüne? © Rh - Anwalt-Suchservice

Oft wird in Mehrfamilienhäusern mit Garten darum gestritten, wer diesen in welchem Umfang nutzen darf. Die Gartennutzung ist meist nicht geregelt. Hier ein paar Tipps für Mieter und Miteigentümer.

Bei wärmeren Temperaturen zieht es viele Menschen ins Freie. Wenn es einen Garten gibt, wird dieser natürlich gern genutzt – zum Grillen, Spielen mit den Kindern oder auch zum Entspannen im Liegestuhl. Wohnt man in einem vermieteten Einfamilienhaus, gehört die Nutzung des Gartens meist dazu. Dies ist oft im Mietvertrag so festgelegt. Komplizierter kann es jedoch werden, sobald mehrere Parteien beteiligt sind. Dann stellen sich Fragen, wie: Dürfen im Mehrfamilienhaus alle den Garten nutzen? Wer muss den Garten pflegen? Ist der Erdgeschossmieter automatisch auch allein zur Nutzung des Gartens berechtigt? Und wie ist die Rechtslage bei Wohnungseigentümergemeinschaften?

Wann dürfen Mieter den Garten nutzen?


Mieter, die in einem Mehrfamilienhaus zur Miete wohnen, dürfen den Garten grundsätzlich nur nutzen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Zum Beispiel kann einem bestimmten Mieter der Garten mitvermietet werden, oder alle dürfen ihn als gemeinschaftliche Einrichtung nutzen. In diesem Fall müssen sich die Mieter jedoch über die Nutzung des Gartens einigen. Will ein Mieter bei lauter Musik grillen, wird er vielleicht feststellen, dass jemand anders in Ruhe im Liegestuhl ein Buch lesen möchte, ohne Grillrauch einzuatmen. Hier ist dann gegenseitige Rücksichtnahme wichtig.

Die Gartennutzung kann in einem Mehrfamilienhaus auf drei Arten geregelt werden:
1. Der Garten darf von niemandem genutzt werden und dient nur zur Zierde. Die Gartenpflege übernehmen Vermieter/Hausmeister/Gartenpflegedienst.
2. Der Garten ist an einzelne Mieter vermietet, die ihn nutzen dürfen und pflegen müssen.
3. Alle Mieter dürfen den Garten nutzen und niemand hat Sonderrechte.

Was darf der Erdgeschossmieter?


Ein Gewohnheitsrecht, nach dem der Erdgeschossmieter automatisch den Garten des Mehrfamilienhauses nutzen darf, existiert nicht. Eine solche Regelung muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Ansonsten hat der Erdgeschossmieter keine Sonderrechte.

Gibt es ein Mitbenutzungsrecht auf Basis des Gewohnheitsrechts?


Dies ist möglich. Das Amtsgericht Solingen gestand beispielsweise in einem älteren Urteil einem Mieter ein solches Mitbenutzungsrecht auf Gewohnheitsbasis zu. Der Mietvertrag enthielt dazu keine Regelungen. Hier hatte der Vermieter vom Anfang des Mietverhältnisses an nichts dagegen gehabt, dass der Mieter und seine Familie Hof und Garten des gemeinsam bewohnten Hauses mit nutzten. Es kam nun aber öfter vor, dass die Kinder des Mieters Freunde zu Besuch hatten. Dem Vermieter wurde es deshalb zu lebhaft. Er untersagte die Mitbenutzung von Hof und Garten. Das Gericht entschied jedoch, dass durch die lange Duldung der Mitbenutzung ein Gewohnheitsrecht entstanden sei, das er nicht einfach wieder aufheben könne. Dieses Recht beziehe sich auch auf die befreundeten Kinder (Amtsgericht Solingen, Urteil vom 13.9.1978, Az. 11 C 235/78).

Kann eine geduldete Nutzung widerrufen werden?


In einem neueren Fall entschied jedoch das Kammergericht Berlin, dass eine geduldete Nutzung auch widerrufen werden kann. Der Fall lag hier jedoch etwas anders: Ein Mieter hatte einen Teil der Hoffläche eines Mehrfamilienhauses abgeteilt und für sich allein genutzt, ohne dass dies vertraglich vereinbart war. Seinen Angaben zufolge hatte die Hausverwaltung dies gestattet, jedenfalls hatte niemand etwas dagegen unternommen. Nun plante der Vermieter, den Hof umzugestalten und allen Mietern zur Verfügung zu stellen.
Dem Gericht zufolge kann der Vermieter in einem solchen Fall auch eine gewohnheitsrechtliche Duldung widerrufen. Hier ginge das Interesse des Vermieters, die Fläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, dem Interesse des Mieters an einer bevorrechtigten Alleinnutzung vor (Kammergericht Berlin, Urteil vom 14.12.2006, Az. 8 U 83/06). In solchen Fällen findet immer eine Interessenabwägung statt – es kommt vor Gericht also auch darauf an, warum die gewohnheitsmäßige Gartennutzung widerrufen werden soll.

Was, wenn es Streit gibt?


Wenn die Nutzung des ganzen Hausgartens allen Mietern gestattet ist, müssen sich diese natürlich auch über dessen Nutzung verständigen. Nicht zulässig ist das Abzäunen einzelner Gartenteile, denn hier hat niemand Sonderrechte. Auch sollte man darauf verzichten, bestimmte Ecken des Gartens durch private Gartenmöbel für sich selbst zu blockieren. Dadurch kann leicht Streit entstehen – auch wenn so etwas im Einzelfall vor Gericht manchmal als zulässig betrachtet wird (siehe unten). Dabei kommt es jedoch sehr auf den konkreten Fall an.

Wie dürfen Mieter den Garten nutzen?


Mieter dürfen einen mitgemieteten Garten grundsätzlich nutzen, wie sie wollen. Es ist also durchaus möglich, zum Beispiel Blumen zu pflanzen, ein Gurkenbeet oder einen Komposthaufen anzulegen, ein Planschbecken aufzustellen oder für die Kinder Sandkästen oder Schaukeln aufzustellen. Auch Gartenzwerge sind zulässig. Die Kinder der Mieter dürfen natürlich im Garten spielen. Ebenso natürlich hat jede Freiheit auch Grenzen. Diese liegen dort, wo die Nutzung des Gartens die Rechte anderer verletzt.

Was kann durch die Hausordnung festgelegt werden?


In der Hausordnung kann der Vermieter Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftsgartens treffen. Er kann beispielsweise vorschreiben, dass Gartenmöbel, Gartengeräte und Spielzeug nach ihrer Benutzung wieder weggeräumt werden. Solche Vorgaben sollten dann aber unbedingt schon in der ursprünglichen Hausordnung stehen, die Vertragsbestandteil des Mietvertrages geworden ist. Nachträglich können dem Mieter so keine Pflichten auferlegt werden.

Urteil: Aufstellung von Gartenmöbeln


Das Amtsgericht Schöneberg hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine Mietpartei im Gemeinschaftsgarten im Sommer einen Strandkorb, Blumentöpfe, Blumenkübel, Sonnenschirme, Gartentische, Gartenstühle, eine Gartenbank, Sonnenliegen und noch weitere Gegenstände aufgestellt hatte. Immerhin war der Garten 2.000 qm groß, diese Mieter nutzten für sich 50 qm. Eine vertragliche Vereinbarung, nach der die Mietpartei einen Teil des Gartens allein benutzen dürfe, gab es nicht.
Der Vermieter verlangte nun von der Mietpartei, ihre Gartenmöbel und sonstigen Gegenstände allabendlich wegzuräumen, um nicht anderen Mietern den Platz wegzunehmen. Einzelne Mieter hätten kein Recht, einen Teil des Gartens durch ihre Möbel für sich allein zu reservieren.
Hier gab das Gericht jedoch den Mietern recht. Der Vermieter könne ein tägliches Wegräumen der Möbel nur verlangen, wenn es vertraglich so geregelt sei. Durch ein Schreiben könne er nicht einseitig so etwas festlegen. Obendrein habe die Beweisaufnahme ergeben, dass der Vermieter die Aufstellung des Strandkorbes sogar genehmigt habe. Den Mieter sei es unter diesen Umständen nicht zumutbar, den Strandkorb jeden Abend wegzuschleppen. Der Vermieter benötige für ein Verbot einer bereits erlaubten Nutzung besondere Gründe, an denen es hier fehle (Urteil vom 14.7.2005, Az. 9 C 336/04).

Wer pflegt den Garten?


Wenn alle Hausbewohner den Garten nutzen, sollten idealerweise auch alle etwas zur Pflege beitragen. Der Gemeinschaftsgarten kann allerdings auch durch den Vermieter gepflegt werden. Die Kosten etwa für einen Gartenpflegedienst kann der Vermieter allen Mietern im Rahmen der Betriebskostenumlage in Rechnung stellen. Dies ist meist die einfachste Lösung.

Was gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?


In einer WEG unterscheidet man das Sondereigentum – also das Eigentum einzelner Eigentümer – vom Gemeinschaftseigentum, das allen Miteigentümern gemeinsam gehört. In der Regel gehört der Garten zum Gemeinschaftseigentum. Es gibt aber auch Ausnahmen: Entsprechende Regelungen sind in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft zu finden.
Auch die Eigentümergemeinschaft selbst kann Regelungen zur Gartennutzung festschreiben. Dabei kommt es einmal mehr auf den Einzelfall an: Die Eigentümerversammlung darf nicht per Mehrheitsbeschluss über alles entscheiden, was ihr beliebt.

Urteil: Baumfällung im Garten einer Eigentümergemeinschaft


So kann eine Eigentümerversammlung zum Beispiel nicht mit Mehrheit beschließen, dass eine 90 Jahre alte und 28 Meter hohe Roteiche gefällt werden soll, die als einer von nur drei Bäumen die komplette Außenanlage dominiert. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor. Die Befürworter der Baumfällung hatten behauptet, dass der Baum umsturzgefährdet sei. Dies war aber wohl eher eine Ausrede für andere Gründe: Ein Baumsachverständiger bescheinigte dem Baum Gesundheit und Standfestigkeit für weitere Jahre (LG Berlin, Az. 53 S 69/15). Dem Gericht zufolge lag hier die Baumfällung nicht mehr im Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Eigentümerversammlung befinden durfte.

Urteil: Gartenzwerge im WEG-Garten


Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nicht fordern, dass andere Eigentümer keine Gartenzwerge mehr im gemeinsamen Garten aufstellen. So urteilte das Amtsgericht Hamburg-Harburg. Eine Eigentümerin hatte sich durch zwei Gartenzwerge gestört gefühlt. Allerdings stellten diese dem Gericht zufolge keine übermäßige Nutzung des Gartens oder gar eine schwerwiegende Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin dar (Beschluss vom 30.12.1985, Az. 610a II 17/85).

Praxistipp


Dürfen mehrere Parteien einen Hausgarten gemeinsam nutzen, ist gegenseitige Verständigung und Rücksichtnahme besonders wichtig. Vermieter können in der Hausordnung Regelungen zur Gartennutzung treffen. Im Streitfall hilft ein Rechtsanwalt, der auf das Zivilrecht oder auch auf das Mietrecht spezialisiert ist.

(Wk)



Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion

Anwalt-Suchservice
Juristische Redaktion
E-Mail schreiben Juristische Redaktion