Gemeinschaftliche Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Wer darf ins Grüne?

01.04.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (22109 mal gelesen)
Gemeinschaftsgarten,Gartennutzung,Mieter,Wohnanlage Gemeinsamer Garten: Wer darf sich austoben und wer muss ihn pflegen? © Rh - Anwalt-Suchservice

In Mehrfamilienhäusern mit Garten wird oft darum gestritten, wer diesen in welchem Umfang nutzen darf. Denn: Meist ist die Gartennutzung nicht geregelt. Hier ein paar Tipps für Mieter und Miteigentümer.

Es wird wieder wärmer - und viele Menschen zieht es ins Freie. Gibt es einen Garten, wird dieser natürlich gerne genutzt – zum Relaxen im Liegestuhl, Spielen mit den Kindern oder einfach nur zum Sonnen. In einem vermieteten Einfamilienhaus herrschen per Mietvertrag klare Verhältnisse: Die Nutzung des Gartens gehört dazu. Schwieriger wird es oft, wenn mehrere Parteien beteiligt sind. Im Mehrfamilienhaus stellen sich schnell Fragen, wie: Dürfen alle den Garten nutzen? Wer muss für die Gartenpflege sorgen und den Rasen mähen? Darf der Erdgeschossmieter automatisch allein den Garten nutzen? Und wie ist die Rechtslage bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wann dürfen Mieter den Garten nutzen?


Mieter in einem Mehrfamilienhaus dürfen den Garten grundsätzlich nur nutzen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Für eine solche Absprache gibt es verschiedene Möglichkeiten. Beispielsweise kann der Garten einem bestimmten Mieter mitvermietet werden. Oder er steht allen gleichermaßen als gemeinschaftliche Einrichtung zur Verfügung. Im letzteren Fall müssen sich die Mieter allerdings einigen, wie sie sich die Gartennutzung vorstellen. Ein Mieter, der gerne und oft bei lauter Musik grillen möchte, wird vielleicht feststellen, dass jemand anders in Ruhe im Liegestuhl ein Buch lesen möchte, ohne von Kohlenrauch eingenebelt zu werden. An diesem Punkt ist dann gegenseitige Rücksichtnahme entscheidend.

Generell kann die Gartennutzung im Mehrfamilienhaus auf drei Arten geregelt werden:
1. Niemand darf den Garten nutzen. Dieser dient nur zur Zierde. Die Gartenpflege erfolgt durch Vermieter/Hausmeister/Gartenpflegedienst.
2. Der Garten ist an einzelne Mieter vermietet. Diese dürfen ihn nutzen, müssen ihn aber auch pflegen.
3. Alle Mieter sind zur Gartennutzung berechtigt. Niemand hat Sonderrechte.

Was darf der Erdgeschossmieter?


Es gibt kein Gewohnheitsrecht, nach dem der Erdgeschossmieter automatisch den Garten eines Mehrfamilienhauses alleine nutzen darf. Ist so eine Regelung beabsichtigt, muss sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden.

Gibt es ein Mitbenutzungsrecht auf Basis des Gewohnheitsrechts?


Das Amtsgericht Solingen beantwortete diese Frage in einem älteren Urteil mit "ja". In diesem Fall war mietvertraglich dazu nichts geregelt. Der Vermieter hatte vom Anfang des Mietverhältnisses an nichts dagegen einzuwenden gehabt, dass der Mieter und seine Familie Hof und Garten des gemeinsam bewohnten Hauses mitnutzten. Nun hatten aber die Kinder des Mieters immer öfter Freunde zu Besuch und dem Vermieter wurde es zu lebhaft. Daher verbot er die Mitbenutzung von Hof und Garten. Das Gericht bestätigte: Durch die langjährige Duldung der Mitbenutzung sei ein Gewohnheitsrecht entstanden, das der Vermieter nicht einfach wieder aufheben könne. Dieses Recht schließe Besuche befreundeter Kinder ein (Urteil vom 13.9.1978, Az. 11 C 235/78).

Kann eine geduldete Nutzung widerrufen werden?


Das Kammergericht Berlin hat entschieden, dass eine geduldete Nutzung auch widerrufen werden kann. Ein Mieter hatte ohne vertragliche Vereinbarung einfach einen Teil der Hoffläche eines Mehrfamilienhauses abgeteilt und für sich allein genutzt. Nach seinen Angaben hatte die Hausverwaltung dies erlaubt, zumindest hatte niemand etwas dagegen unternommen. Der Vermieter wollte nun jedoch den Hof umgestalten und allen Mietern zur Verfügung stellen.

Das Gericht erläuterte, dass der Vermieter in einem solchen Fall auch eine gewohnheitsrechtliche Duldung widerrufen darf. Das Interesse des Vermieters, die Fläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, überwiege das Interesse des Mieters an einer bevorrechtigten Alleinnutzung (Urteil vom 14.12.2006, Az. 8 U 83/06). Hier zeigt sich: In solchen Fällen findet eine Interessenabwägung statt – vor Gericht ist also auch der Grund für den Widerruf entscheidend.

Was passiert, wenn es Streit gibt?


Ist die Nutzung des Hausgartens allen Mietern erlaubt, müssen sich diese natürlich auch untereinander verständigen. Das Abzäunen einzelner Gartenteile ist nicht zulässig, denn hier hat niemand Sonderrechte. Verzichten sollte man auch darauf, bestimmte Ecken des Gartens durch eigene Gartenmöbel für sich selbst zu blockieren. Durch solches Verhalten kann leicht Streit entstehen – auch wenn so etwas in bestimmten Einzelfällen gelegentlich vor Gericht für zulässig gehalten wird (siehe unten). Dabei kommt es allerdings sehr auf den konkreten Fall an.

Wie dürfen Mieter den Garten nutzen?


Einen ausdrücklich per Mietvertrag an sie mitvermieteten Garten können Mieter grundsätzlich nutzen, wie sie wollen. Hier können also durchaus Blumenbeete, ein Gurkenbeet oder ein Komposthaufen angelegt werden. Auch die Aufstellung eines Planschbeckens oder von Sandkästen oder Schaukeln für die Kinder wäre möglich. Selbst der Ansiedlung von Gartenzwergen steht nichts entgegen. Natürlich dürfen dann auch die Kinder der Mieter im Garten spielen. Allerdings hat jede Freiheit auch Grenzen. Diese liegen dort, wo die Gartennutzung die Rechte anderer Leute beeinträchtigt.

Was kann durch die Hausordnung festgelegt werden?


Der Vermieter kann per Hausordnung Vorgaben zur Nutzung des Gemeinschaftsgartens machen. Zum Beispiel kann er vorschreiben, dass Gartenmöbel, Gartengeräte und Spielzeug nach der Benutzung wieder weggeräumt werden müssen. Allerdings sollten derartige Regeln unbedingt schon in der ursprünglichen Hausordnung stehen, die Vertragsbestandteil des Mietvertrages geworden ist. Mietern können per Hausordnung nachträglich keine Pflichten auferlegt werden.

Urteil: Aufstellung von Gartenmöbeln


Vor dem Amtsgericht Schöneberg ging es um den Fall einer Mietpartei, die im Gemeinschaftsgarten im Sommer einen Strandkorb, Blumentöpfe, Blumenkübel, Sonnenschirme, Gartentische, Gartenstühle, eine Gartenbank, Sonnenliegen und weitere Gegenstände aufgestellt hatte. Der Garten war 2.000 qm groß, diese Mieter nutzten für sich 50 qm. Es gab keine vertragliche Vereinbarung, nach der die Mietpartei einen Teil des Gartens allein nutzen durfte.
Nun forderte der Vermieter von dieser Mietpartei, ihre Gartenmöbel und sonstigen Gegenstände allabendlich wegzuräumen, um nicht anderen Mietern den Platz wegzunehmen. Einzelne Mieter seien nicht dazu berechtigt, einen Teil des Gartens durch ihre Möbel für sich allein zu reservieren.

In diesem Fall gab das Gericht jedoch den Mietern recht: Ein tägliches Wegräumen der Möbel könne der Vermieter nur verlangen, wenn dies im Mietvertrag geregelt sei. Er könne so etwas nicht durch ein einseitiges Schreiben festlegen. Auch hätten die Mieter bewiesen, dass er die Aufstellung des Strandkorbes genehmigt habe. Unter diesen Umständen könne es den Mietern nicht zugemutet werden, diesen jeden Abend wegzuschleppen. Der Vermieter müsse für das Verbot einer bereits erlaubten Nutzung besondere Gründe vorweisen können - die er nicht habe (Urteil vom 14.7.2005, Az. 9 C 336/04).

Wer pflegt den Garten?


Nutzen alle Hausbewohner den Garten, sollten idealerweise auch alle zu seiner Pflege beitragen. Natürlich kann auch der Vermieter die Pflege des Gemeinschaftsgartens übernehmen. Lässt er dies durch einen gewerblichen Gartenpflegedienst erledigen, kann er die Kosten anteilig allen Mietern im Rahmen der Betriebskostenumlage in Rechnung stellen. Meist ist dies die einfachste Lösung.

Was gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?


In einer WEG ist das Sondereigentum – also das Eigentum einzelner Eigentümer – vom Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden, das allen Miteigentümern gemeinsam gehört. Der Garten zählt in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings gibt es Ausnahmen. Dann sind entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft vorhanden.
Eine Eigentümergemeinschaft kann Regelungen zur Gartennutzung vorgeben. Auch dabei kommt es auf den Einzelfall an, denn Abstimmungsfragen unterliegen engen gesetzlichen Regelungen, und die Eigentümerversammlung darf nicht per Mehrheitsbeschluss über alles entscheiden, was ihr beliebt.

Urteil: Baumfällung im Garten einer Eigentümergemeinschaft


Beispielsweise kann eine Eigentümerversammlung nicht mit Mehrheit beschließen, dass eine 90 Jahre alte und 28 Meter hohe Roteiche gefällt werden soll, die als einer von nur drei Bäumen die gesamte Außenanlage dominiert. So entschied das Landgericht Berlin. Zwar hatten die Befürworter der Baumfällung behauptet, dass der Baum umsturzgefährdet sei. Dies schien jedoch eher eine Ausrede zu sein: Ein Baumsachverständiger bescheinigte dem Baum nämlich Gesundheit und Standfestigkeit für weitere Jahre. Nach dem Gericht gehörte die Baumfällung nicht mehr zum Bereich der ordnungsgemäßen Verwaltung, über den die Eigentümerversammlung abstimmen durfte (LG Berlin, Az. 53 S 69/15).

Urteil: Gartenzwerge im WEG-Garten


Ein einzelner Wohnungseigentümer kann anderen Eigentümern nicht verbieten, im gemeinsamen Garten Gartenzwerge aufzustellen. So entschied das Amtsgericht Hamburg-Harburg. Zwei Gartenzwerge hatten das Missfallen einer Eigentümerin erregt. Sie stellten jedoch dem Gericht zufolge keine übermäßige Nutzung des Gartens dar und waren keine schwerwiegende Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin (Beschluss vom 30.12.1985, Az. 610a II 17/85).

Praxistipp


Wenn mehrere Parteien einen Hausgarten gemeinsam nutzen dürfen, ist gegenseitige Verständigung und Rücksichtnahme gefragt. Vermieter können per Hausordnung Einzelheiten zur Nutzung des Gartens regeln. Kommt es dann doch zum Streit, hilft ein Rechtsanwalt, der sich auf das Zivilrecht oder auch auf das Mietrecht spezialisiert hat.

(Wk)



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