Welche Rechte haben Bewohner eines Mehrfamilienhauses bei der gemeinschaftlichen Gartennutzung?

In einem Mehrfamilienhaus sind die Mieter grundsätzlich nur dann zur Gartennutzung berechtigt, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Eine solche Absprache kann ganz unterschiedlich aussehen.

Beispiele:

- Der Garten kann an eine bestimmte Mietpartei mitvermietet werden.
- Der Garten gilt als gemeinschaftliche Einrichtung und steht allen Hausbewohnern im Mehrfamilienhaus gleichermaßen zur Verfügung.

Tipp: Im letzteren Fall müssen sich die Mieter untereinander einigen, wie sie sich die Gartennutzung vorstellen. Ein Mieter, der am liebsten oft bei lauter Musik grillen möchte, wird vielleicht feststellen, dass jemand anders in Ruhe im Liegestuhl ein Buch lesen möchte, ohne von Kohlenrauch eingenebelt zu werden. Hier ist gegenseitige Rücksichtnahme entscheidend.

Grundsätzlich bestehen drei Möglichkeiten, die Nutzung des Gartens im Mehrfamilienhaus zu regeln:

1. Niemand darf den Garten nutzen. Dieser dient nur zur Zierde. Die Gartenpflege erledigt der Vermieter / Hausmeister / Gartenpflegedienst.
2. Der Garten ist an einzelne Mieter vermietet. Sie dürfen ihn nutzen und müssen ihn pflegen.
3. Alle Mieter sind gleichermaßen zur Gartennutzung berechtigt und niemand hat Sonderrechte.

In Mehrfamilienhäusern entsteht häufig Streit, weil Erdgeschossmieter meinen, bei der Gartennutzung Sonderrechte zu haben. Dies ist jedoch nicht der Fall: Es gibt kein Gewohnheitsrecht, nach dem der Erdgeschossmieter automatisch den Garten eines Mehrfamilienhauses allein nutzen darf. Ist eine solche Regelung im Einzelfall beabsichtigt, muss sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, sinnvollerweise in allen Mietverträgen im Haus.

Diese Frage beantwortete das Amtsgericht Solingen mit „ja“. Hier war im Mietvertrag dazu nichts geregelt gewesen. Der Vermieter hatte von Anfang an nichts dagegen gehabt, dass der Mieter und seine Familie Hof und Garten des gemeinsam bewohnten Hauses mitnutzten.

Allerdings waren die Kinder des Mieters inzwischen älter geworden und hatten immer öfter Freunde zu Besuch. Daher wurde es dem Vermieter zu lebhaft und er verbot die Mitbenutzung von Hof und Garten. Das Gericht erklärte: Durch die langjährige Duldung der Gartennutzung sei ein Gewohnheitsrecht entstanden, das der Vermieter nicht einfach wieder aufheben könne. Dieses Recht schließe auch Besuche befreundeter Kinder mit ein (Urteil vom 13.9.1978, Az. 11 C 235/78).

Das Kammergericht Berlin hat entschieden, dass eine geduldete Gartennutzung durchaus widerrufen werden kann. Hier hatte ein Mieter einfach ohne vertragliche Vereinbarung einen Teil des Hofs eines Mehrfamilienhauses abgeteilt und für sich allein genutzt. Nach seinen Angaben hatte die Hausverwaltung dies erlaubt, zumindest war niemand dagegen eingeschritten. Allerdings wollte der Vermieter nun den Hof umgestalten und ihn allen Mietern zur Verfügung stellen.

Laut Gericht darf der Vermieter in einem solchen Fall eine gewohnheitsrechtliche Duldung widerrufen. Hier überwiege das Interesse des Vermieters, die Fläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, das Interesse des einzelnen Mieters an einer bevorrechtigten Alleinnutzung (Urteil vom 14.12.2006, Az. 8 U 83/06).

Fazit: Es kann ein Gewohnheitsrecht für die Gartennutzung oder Hofnutzung geben. Allerdings nehmen Gerichte in solchen Fällen immer eine Interessenabwägung vor. Entscheidend ist der Grund für den Widerruf der Gartennutzung.

Ist die Nutzung des Hausgartens allen Mietern erlaubt, müssen sie sich auch untereinander verständigen. Nicht erlaubt ist das Abzäunen einzelner Gartenteile, denn hier hat niemand Sonderrechte. Zudem sollten Mieter darauf verzichten, bestimmte Ecken des Gartens durch eigene Gartenmöbel für sich selbst zu blockieren.

Tipp: Eine Ecke des gemeinschaftlichen Gartens für sich allein mit Beschlag zu belegen, führt schnell zum Streit – auch wenn so etwas in bestimmten Ausnahmefällen gelegentlich vor Gericht für zulässig gehalten wird (siehe unten). Das Ergebnis hängt sehr vom Einzelfall ab.

Ist der Garten ausdrücklich per Mietvertrag an die Mieter mitvermietet, dürfen diese ihn grundsätzlich nutzen, wie sie wollen. Sie können also durchaus Blumenbeete, ein Gurkenbeet oder einen Komposthaufen anlegen. Auch die Aufstellung eines Planschbeckens oder einer Schaukel für Kinder wäre möglich. Allerdings sollten diese mobil und leicht wieder zu entfernen sein.

Auch der Ansiedlung von Gartenzwergen steht nichts entgegen. Natürlich dürfen bei einem mitvermieteten Garten auch die Kinder der Mieter im Garten spielen. Jede Freiheit hat jedoch ihre Grenzen. Diese liegen dort, wo die Gartennutzung die Rechte anderer Leute beeinträchtigt, weil sich zum Beispiel andere Mieter gestört fühlen.

Auch bei einem mitvermieteten Garten dürfen die Mieter NICHT

- vorhandene Blumenbeete und Sträucher entfernen,
- Bäume fällen,
- neue Sträucher und Bäume pflanzen,
- den Rasen in ein Gemüsebeet verwandeln.

Wichtig: Solche Veränderungen im Garten erfordern die Erlaubnis des Vermieters. Dies gilt auch für dauerhafte bauliche Umgestaltungen wie das Anlegen eines Swimmingpools oder das Verankern von Klettergerüsten mit Zement im Boden.

Vermieter eines Mehrfamilienhauses können per Hausordnung Vorgaben zur Nutzung des Gemeinschaftsgartens machen. Zum Beispiel können sie vorschreiben, dass Gartenmöbel, Gartengeräte und Spielzeug nach der Nutzung wieder weggeräumt werden müssen.

Tipp: Solche Regeln sollten unbedingt schon in der ursprünglichen Hausordnung stehen, die Vertragsbestandteil des Mietvertrages geworden ist. Nachträglich können Mietern per Hausordnung nämlich keine neuen Pflichten auferlegt werden.

Ein Mieter hatte im Gemeinschaftsgarten im Sommer einen Strandkorb, Blumentöpfe, Blumenkübel, Sonnenschirme, Gartentische, Gartenstühle, eine Gartenbank, Sonnenliegen und weitere Gegenstände aufgestellt. Der Garten war 2.000 qm groß und dieser Mieter nutzte für sich 50 qm. Das Problem: Es gab keine vertragliche Vereinbarung, nach der diese Mietpartei einen Teil des Gartens allein nutzen durfte.

Daher verlangte der Vermieter per neuer Benutzungsordnung, dass die Mieter ihre Gartenmöbel und sonstigen Gegenstände allabendlich wegräumen sollten, um nicht anderen Mietern den Platz wegzunehmen. Einzelne Mieter seien nicht berechtigt, einen Teil des Gartens durch ihre Möbel für sich allein zu belegen.

In der ersten Instanz gab das Amtsgericht Schöneberg den Mietern recht: Der Vermieter könne ein tägliches Wegräumen der Möbel nur fordern, wenn dies im Mietvertrag geregelt sei. Er könne so etwas nicht durch ein einseitiges Schreiben bestimmen. Die Mieter hätten bewiesen, dass der Vermieter die Aufstellung des Strandkorbes genehmigt habe. Daher sei es den Mietern nicht zuzumuten, diesen jeden Abend wegzuschleppen. Der Vermieter müsse für das Verbot einer bereits erlaubten Nutzung besondere Gründe angeben – die er hier nicht habe (Urteil vom 14.7.2005, Az. 9 C 336/04).

In der nächsten Instanz entschied jedoch das Landgericht Berlin genau gegenteilig und gab dem Vermieter recht: Eine Benutzungsordnung sei zulässig, wenn sie nicht willkürlich sowie für alle Beteiligten „billig und gerecht“ sei. Diese Voraussetzung habe hier vorgelegen, denn die Regelung der Gartennutzung diene allen Mietern: Es werde von niemandem zu viel verlangt.

Die dauerhaft abgestellten Strandkörbe und Blumenkübel verursachten Schäden im Rasen. Der Vermieter könne mit einer Benutzungsordnung verhindern, dass einzelne Parteien aus dem Haus die schönsten Ecken des Gartens den ganzen Sommer über für sich reklamierten (Urteil vom 27.1.2006, Az. 63 S 287/05).

Nutzen alle Hausbewohner den Garten eines Mehrfamilienhauses, sollten idealerweise auch alle zu seiner Pflege beitragen. In der Realität engagieren sich dabei meist einige mehr als andere und so entsteht schnell Streit. Viele Vermieter engagieren daher einfach einen gewerblichen Gartenpflegedienst. Die Kosten können sie anteilig allen Mietern im Rahmen der Betriebskostenumlage in Rechnung stellen. Meist ist dies die einfachste Lösung.

In einer WEG muss man das Sondereigentum – also das Eigentum einzelner Eigentümer – vom Gemeinschaftseigentum unterscheiden, das allen Miteigentümern gemeinsam gehört. In der Regel ist der Garten Gemeinschaftseigentum. Ausnahmen müssen durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft festgelegt sein.

Tipp: Die Eigentümergemeinschaft kann Regeln für die Gartennutzung vorgeben. Dabei kommt es wieder auf den Einzelfall an. Wie die Abstimmung vonstattengeht, ist gesetzlich geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümerversammlung darf nicht per Mehrheitsbeschluss über alles entscheiden, was ihr beliebt.

Dem Landgericht Berlin zufolge darf eine Eigentümerversammlung nicht mit Mehrheit beschließen, dass eine 90 Jahre alte und 28 Meter hohe Roteiche gefällt wird, die als einer von nur drei Bäumen die komplette Außenanlage dominiert. Hier hatten die Befürworter der Baumfällung behauptet, dass der Baum umsturzgefährdet sei.

Nur schien dies eine Ausrede zu sein: Ein Baumsachverständiger bescheinigte dem Baum Gesundheit und Standfestigkeit für weitere Jahre. Das Gericht betrachtete die Baumfällung nicht mehr als Bestandteil der ordnungsgemäßen Verwaltung, über welche die Eigentümerversammlung abstimmen durfte (Az. 53 S 69/15).

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann anderen Eigentümern nicht verbieten, im Gemeinschaftsgarten Gartenzwerge aufzustellen. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg-Harburg. Zwei Gartenzwerge hatten das Missfallen einer Eigentümerin erregt. Sie stellten aus Sicht des Gerichts jedoch keine übermäßige Nutzung des Gartens dar und auch keine schwerwiegende Beeinträchtigung der Rechte der Klägerin (Beschluss vom 30.12.1985, Az. 610a II 17/85).

Tipp: Bei gezielt provozierenden „Frustzwergen“, die in Richtung eines bestimmten Nachbarn oder Mitbewohners aufgestellt werden, sieht die Sache anders aus.

Wenn mehrere Parteien einen Hausgarten gemeinsam nutzen dürfen, ist gegenseitige Verständigung und Rücksichtnahme gefragt. Vermieter können zwar per Mietvertrag, Hausordnung oder Benutzungsordnung Einzelheiten zur Nutzung des Gartens regeln. Kommt es jedoch trotzdem zum Streit, kann Ihnen ein Rechtsanwalt helfen, der sich auf das Zivilrecht oder auf das Mietrecht spezialisiert hat.