Gibt es einen Rücktritt vom Mietvertrag?

26.10.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (304 mal gelesen)
Gibt es einen Rücktritt vom Mietvertrag? © Bu - Anwalt-Suchservice

Grundsätzlich können Mieter von einem Mietvertrag nicht einfach zurücktreten oder diesen widerrufen. Grundsätzlich kann man den Vertrag nur kündigen und zwar mit der gesetzlich geregelten Frist. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Eine Reihe von Verträgen lassen sich heute unproblematisch und ohne Grund widerrufen. Dies gilt insbesondere für online und per Telefon abgeschlossene Verträge. Gerne wird für den Widerruf auch der Begriff „Rücktritt“ verwendet. Viele Menschen übertragen diese Möglichkeit auch auf Verträge, die auf althergebrachten Wegen abgeschlossen wurden, z.B. den Mietvertrag. Hier gibt es jedoch in der Regel keinen Widerruf oder Rücktritt.

Warum vom Mietvertrag zurücktreten?


Es ist denkbar, dass Mieter einen Mietvertrag voreilig unterschreiben. So stellt sich vielleicht bis zum Bezug der neuen Wohnung heraus, dass es mit dem neuen Job in der neuen Stadt nichts wird. Oder ein Paar trennt sich überraschend. Oder man hat eine Wohnung angemietet, die die „zweite Wahl“ war, und plötzlich findet sich doch noch eine bessere. In all diesen Fällen kann der Bedarf entstehen, den abgeschlossenen Mietvertrag gar nicht erst anzutreten. Überträgt der Mieter dann von elektronischen Vertragsabschlüssen bekannte Regeln auf das Mietverhältnis, erlebt er eine böse Überraschung.

Widerrufsrecht und Rücktritt


Ein 14tägiges Widerrufsrecht gibt es zum Beispiel bei Online-Kaufverträgen zwischen gewerblichen Unternehmern und Verbrauchern. Oder bei Verträgen, die per Telefon oder an der Haustür geschlossen werden. Durch eine einfache Erklärung kann der Käufer den Vertrag ungeschehen machen, Ware und Geld sind dann zurückzugeben. Einen Rücktritt gibt es dagegen zum Beispiel im Gewährleistungsrecht, wenn eine gekaufte Sache mangelhaft ist und eine Nachbesserung nicht möglich ist oder verweigert wird. Dann kann der Käufer nachträglich vom Vertrag zurücktreten und die bisherigen Leistungen beider Seiten sind zurückzuerstatten. Die Juristen nennen das Wandlung.

Warum ist ein einfacher Rücktritt vom Mietvertrag nicht möglich?


Widerrufsrecht und Rücktritt sind im Mietrecht gesetzlich nicht vorgesehen. Dies hat auch etwas damit zu tun, dass ein Mietvertrag kein einmaliges Geschäft „Ware gegen Geld“ ist, sondern ein Dauerschuldverhältnis, bei dem eine langfristige Vertragsbeziehung entsteht. Bei derartigen Verträgen gibt es in der Regel keinen Rücktritt. Ist ein Mietvertrag einmal unterschrieben, kann er nur noch durch Kündigung wieder beendet werden. Diese richtet sich nach den besonderen gesetzlichen Regeln des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Mieter muss im Normalfall eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten – es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Unter welchen Umständen dies möglich ist, ist gesetzlich genau geregelt. Eine fristlose Kündigung, weil man sich "einfach so" umentschieden hat, ist nicht möglich.

Ausnahme Rücktrittsklausel?


Theoretisch ist es möglich, im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel zu vereinbaren. Diese kann dem Mieter ein Rücktrittsrecht einräumen, wenn bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt sind – etwa eine rechtzeitige Baufertigstellung der Wohnung. In der Realität dürfte es wohl keine Wohnungsmietverträge geben, in denen sich eine solche Klausel findet. Es ist auch unwahrscheinlich, dass sich ein Vermieter dazu bereit erklärt, sie individuell in den Vertrag aufzunehmen.

Ausnahme: Mieträume nicht fertiggestellt?


Ein gesetzliches Rücktrittsrecht könnte sich im Ausnahmefall aus § 323 BGB ergeben. Es besteht dann, wenn ein Vertragspartner eine geschuldete Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Die Regelung ist eigentlich nicht auf Mietverträge anwendbar, soll aber nach einer selten anzutreffenden Ansicht dann zum Tragen kommen, wenn der Mietvertrag noch nicht in Vollzug gesetzt wurde, die Wohnung also noch nicht an den Mieter übergeben wurde. Das Oberlandesgericht Brandenburg hat mit dieser Argumentation einen Rücktritt vom Mietvertrag in einem Fall erlaubt, in dem ein Vermieter es nach Vertragsabschluss nicht geschafft hatte, die Räume fristgemäß in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 20.6.2012, Az. 3 U 6/10). Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass sich dieses Urteil auf die Anmietung von Gewerberäumen – genauer gesagt Praxisräumen – bezieht und nicht ohne Weiteres auf Wohnräume übertragbar ist. Bei Gewerberäumen werden meist Mietverträge über eine feste und mehrjährige Laufzeit abgeschlossen. Es gibt in diesem Bereich keinen gesetzlichen Mieterschutz und auch keine gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist.

Ausnahme: Mietvertrag als Haustürgeschäft?


Fällt ein Mietvertrag unter die sogenannten Haustürgeschäfte, ist ein Widerruf denkbar. Dazu muss der Vermieter im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit als Unternehmer handeln und der Mieter ein privater Verbraucher sein. Von einer gewerblichen Tätigkeit im Gegensatz zu privater Vermögensverwaltung gehen die Gerichte auch ohne Gewerbeschein aus, wenn jemand eine größere Anzahl von Wohnungen vermietet. Acht Wohnungen reichen dafür noch nicht aus (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.4.2008, Az. 1 S 27/07). Der Mieter wiederum gilt nur als Verbraucher, wenn er in der Wohnung in keiner Weise gewerblich oder beruflich tätig wird. Wird nun der Mietvertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen, während beide Vertragspartner körperlich anwesend sind (früher bezeichnete man dies als „Haustürgeschäft“) gelten besondere Verbraucherschutz-Regeln. Dazu gehört auch ein 14tägiges Widerrufsrecht.

Besonderheiten: Mietvertrag als Haustürgeschäft


Besucht also zum Beispiel der Vermieter den neuen Mieter in seiner alten Wohnung oder an dessen Arbeitsplatz und wird dort der Vertrag unterzeichnet, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Dies gilt auch, wenn der Vermieter den Mieter später in der Mietwohnung besucht, um eine Vertragsänderung auszuhandeln, die dann an Ort und Stelle unterschrieben wird. § 312 Abs. 4 BGB bezieht Mietverträge über Wohnraum ausdrücklich in den Anwendungsbereich der Vorschriften ein; § 312 Abs. 3 BGB nennt das Widerrufsrecht als hier anwendbare Regelung. Der Widerruf erfolgt durch eine ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Unternehmer. Diese ist nicht an eine Form gebunden; um sich vor Gericht darauf zu berufen, sollte sie jedoch beweisbar sein. Zu den Verbraucherschutz-Regeln gehört auch, dass der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss über sein Widerrufsrecht belehren muss. Unterlässt er dies, beträgt die Widerrufsfrist insgesamt 12 Monate und 14 Tage. –
Und zum Schluss kommt ein großer ABER: Das Widerrufsrecht gilt bei der Anmietung von Wohnungen nur, wenn der Mieter die Wohnung nicht vor Vertragsabschluss besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB).

Fazit


In Ausnahmefällen ist ein Rücktritt vom Mietvertrag oder auch ein Widerrufsrecht möglich. Allerdings handelt es sich dabei um Fallgestaltungen, die in der Praxis kaum vorkommen. Welcher Mieter etwa mietet eine Wohnung ohne vorherige Besichtigung? Mietern, die aus irgendeinem Grund doch noch aus ihrem Vertrag herauswollen, ist eine gütliche Einigung mit dem Vermieter zu empfehlen, etwa in Gestalt eines Aufhebungsvertrages. Soll der Mietvertrag gleich wieder beendet werden, weil die Wohnung schwere Mängel hat oder nicht pünktlich bezugsfertig ist? Dafür gibt es die fristlose Kündigung – mit eigenen Voraussetzungen.


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