Gibt es einen Rücktritt vom Mietvertrag?

09.08.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (499 mal gelesen)
Gibt es einen Rücktritt vom Mietvertrag? © Bu - Anwalt-Suchservice

Grundsätzlich können Mieter von einem Mietvertrag nicht einfach zurücktreten oder diesen widerrufen. Sie können ihn höchstens mit gesetzlicher Frist kündigen. Allerdings gibt es Ausnahmen.

Einige Arten von Verträgen kann man heute unproblematisch und ohne Grund widerrufen. Dies gilt zum Beispiel für online und per Telefon abgeschlossene Verträge, sowie für Vertragsabschlüsse an der Haustür. Gerne wird für den Widerruf auch fälschlicherweise der Begriff „Rücktritt“ verwendet. Viele Menschen übertragen diese Möglichkeit auch auf Verträge, die auf althergebrachte Art abgeschlossen wurden, wie etwa den Mietvertrag. Bei diesem gibt es jedoch in der Regel keinen Widerruf oder Rücktritt. Aber: Jede Regel hat ihre Ausnahme.

Warum vom Mietvertrag zurücktreten?


Manchmal unterschreiben Mieter einen Mietvertrag voreilig und bereuen dies dann. So kann sich beispielsweise bis zum Bezug der neuen Wohnung herausstellen, dass aus dem neuen Job in der neuen Stadt nichts wird. Vielleicht trennt sich ein Paar überraschend. Vielleicht hat man auch eine Wohnung gemietet, welche die „zweite Wahl“ war, und dann schließlich doch noch eine bessere gefunden. In allen diesen Fällen kann bei den Mietern der Bedarf entstehen, den schon abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzutreten. Wenn der Mieter dann jedoch die von anderen Verträgen bekannten Widerrufsregeln auf das Mietverhältnis überträgt, wird er eine böse Überraschung erleben.

Widerrufsrecht und Rücktritt


Ein 14-tägiges Widerrufsrecht kennt man zum Beispiel bei Online-Kaufverträgen zwischen gewerblichen Unternehmern und Verbrauchern. Oder bei Verträgen, die per Telefon oder an der Haustür bzw. generell außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen werden. In diesen Fällen kann der Verbraucher als Käufer durch seinen Widerruf den Vertrag ungeschehen machen. Ware und Geld sind dann gegenseitig zurückzugeben.
Den Rücktritt gibt es dagegen zum Beispiel bei der Gewährleistung bzw. Sachmängelhaftung. Er ist möglich, wenn eine erworbene Sache mangelhaft ist und eine Nachbesserung nicht möglich ist oder vom Verkäufer verweigert wird. Der Käufer kann dann nachträglich vom Vertrag zurücktreten.

Warum ist ein einfacher Rücktritt vom Mietvertrag nicht möglich?


Bei Mietverträgen sind Widerrufsrecht und Rücktritt vom Gesetz nicht vorgesehen. Der Grund besteht darin, dass es sich bei einem Mietvertrag nicht um ein einmaliges Geschäft „Ware gegen Geld“ handelt, sondern um ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis, das eine langfristige Vertragsbeziehung auslöst. Bei solchen Verträgen gibt es regelmäßig keinen Rücktritt. Wenn ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben ist, können ihn beide Seiten nur noch durch eine Kündigung wieder beenden. Die Voraussetzungen für eine Kündigung sind jedoch im Bürgerlichen Gesetzbuch genau gesetzlich geregelt. Normalerweise muss der Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Im Ausnahmefall können auch besondere Umstände eine außerordentliche, fristlose Kündigung rechtfertigen. Es gibt jedoch keine fristlose Kündigung, nur weil man sich „einfach so“ anders entschieden hat.

Eine Rücktrittsklausel als Ausnahme?


Rein theoretisch kann man nun im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel vereinbaren. Dadurch wird dem Mieter ein Rücktrittsrecht eingeräumt, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen – zum Beispiel, wenn die Wohnung zum Einzugstermin nicht baulich fertiggestellt ist. Allerdings: So etwas bleibt meist Theorie. Denn: In der Realität dürfte es wohl kaum jemals einen Vermieter geben, der sich auf eine solche Klausel einlässt.

Wohnung nicht fertig: Rücktrittsrecht?


Im Ausnahmefall könnte sich ein gesetzliches Rücktrittsrecht auch aus § 323 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergeben, dem „Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung“.
Diese Vorschrift ist eigentlich nicht auf Mietverträge anwendbar. Nach einer selten unter Juristen anzutreffenden Ansicht soll sie jedoch dann anwendbar sein, wenn der Mietvertrag noch nicht in Vollzug gesetzt wurde – wenn der Vermieter die Wohnung also noch nicht an den Mieter übergeben hat.
Aus diesem Grund hat das Oberlandesgericht Brandenburg einen Rücktritt vom Mietvertrag erlaubt. Im verhandelten Fall hatte es ein Vermieter nach Vertragsabschluss nicht geschafft, die Räume fristgemäß in einen vertragsgemäßen Zustand zu bringen (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 20.6.2012, Az. 3 U 6/10). Hier muss man jedoch darauf hinweisen, dass sich dieses Urteil auf die Anmietung von Gewerberäumen – genauer gesagt Praxisräumen – bezog. Es kann daher nicht unbedingt auf Wohnräume übertragen werden. Gewerbemietverträge werden meist fest über deutlich längere Zeiträume abgeschlossen, ohne ordentliche, fristgemäße Kündigungsmöglichkeit. Hier gibt es keinen gesetzlichen Mieterschutz und auch keine dreimonatige Kündigungsfrist – außer, dies ist vertraglich vereinbart.

Ausnahme: Mietvertrag als Haustürgeschäft?


Ein Widerruf wäre denkbar, wenn ein Mietvertrag unter die sogenannten Haustürgeschäfte fällt. Dazu müsste der Vermieter im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit als Unternehmer tätig werden und der Mieter ein privater Verbraucher sein. Die Gerichte gehen von einer gewerblichen Tätigkeit im Gegensatz zu privater Vermögensverwaltung auch ohne Gewerbeschein aus, wenn jemand eine größere Zahl von Wohnungen vermietet. Acht Wohnungen sollen dafür zum Beispiel noch nicht ausreichen (Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 30.4.2008, Az. 1 S 27/07). Der Mieter wird nur dann als Verbraucher angesehen, wenn er in der Wohnung auf keine Art gewerblich oder beruflich tätig wird. Kommt es nun zu einem Mietvertragsabschluss außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers, während beide Vertragspartner körperlich anwesend sind (früher nannte man dies ein „Haustürgeschäft“) gelten besondere Regeln, um den Verbraucher zu schützen. Dazu gehört auch ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Urteil: Widerruf möglich


Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass man einen als „Haustürgeschäft“ geschlossenen Mietvertrag widerrufen kann. Hier hatte die Vermieterin den Mieter zwecks Vertragsabschluss an dessen Arbeitsplatz aufgesucht. Der Mieter benötigte die Räume dann wegen einer nicht bestanden Prüfung jedoch nicht. Die Vermieterin hatte eine Vielzahl von Wohnungen vermietet und damit als Unternehmerin gegolten (Urteil vom 6.6.2003, Az. 4 O 181/02).

Besonderheiten: Mietvertrag als Haustürgeschäft


Wenn also zum Beispiel der Vermieter den neuen Mieter in seiner alten Wohnung oder an dessen Arbeitsplatz besucht und es dort zur Vertragsunterzeichnung kommt, darf der Mieter widerrufen. Nach § 312 Abs. 4 BGB gehören Mietverträge über Wohnraum ausdrücklich zum Anwendungsbereich der Vorschriften über außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge. Auch die Vorschriften über das Widerrufsrecht werden hier als anwendbar genannt.
ABER: Das Widerrufsrecht gilt bei der Anmietung von Wohnungen nur, wenn der Mieter die Wohnung nicht vor Vertragsabschluss besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB).

Wie erfolgt der Widerruf?


Einen Vertrag widerruft man durch eine ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Unternehmer. Diese ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Wer sich vor Gericht darauf berufen will, sollte die Absprache jedoch beweisen können. Der Vermieter muss den Mieter bei Vertragsabschluss über sein Widerrufsrecht belehren. Wenn er dies unterlässt, beträgt die Widerrufsfrist nicht 14 Tage, sondern insgesamt 12 Monate und 14 Tage.

Praxistipp


In seltenen Ausnahmefällen ist ein Rücktritt vom Mietvertrag oder auch ein Widerruf möglich. Hier handelt es sich jedoch um Fallvarianten, die in der Praxis nur selten vorkommen. So werden nur selten Wohnungen ohne vorherige Besichtigung gemietet, obwohl dies sicher in Zeiten beruflicher Mobilität und hart umkämpfter Wohnungsmärkte in den Großstädten heute immer öfter vorkommt. Mietern, die aus irgendwelchen Gründen nachträglich aus ihrem Vertrag heraus möchten, ist eine gütliche Einigung mit dem Vermieter zu empfehlen, zum Beispiel im Rahmen eines Aufhebungsvertrages. Bei schweren Mängeln der Mietwohnung gibt es die Möglichkeit der fristlosen Kündigung. Im Zweifel kann ein Fachanwalt für Mietrecht hier über das weitere Vorgehen beraten.

(Bu)



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