Hund in der Mietwohnung: Wer haftet bei Schäden?

20.08.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (1047 mal gelesen)
Hund in der Mietwohnung: Wer haftet bei Schäden? © Bu - Anwalt-Suchservice

Schlafende Hunde können keine Schäden an der Wohnung anrichten. Aber welcher Hund schläft schon immer? Was sind die Folgen, wenn der Hund des Mieters kleinere Schäden an der Mietwohnung verursacht?

Die Haltung von Haustieren durch Mieter ist nicht gesetzlich geregelt. Es gibt dazu jedoch die verschiedensten Gerichtsurteile. Fest steht: Vermieter dürfen die Haltung von Kleintieren nicht pauschal untersagen. Die Haltung von offensichtlich gefährlichen Tieren wie Kampfhunden kann der Vermieter von seiner Zustimmung abhängig machen oder verbieten. Bei gängigen Hunderassen gibt es keine einheitliche Rechtsprechung darüber, ob ihre Haltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden darf. Auf der sicheren Seite sind Hundehalter, wenn sie sich das „Okay“ vom Vermieter holen. Interessant wird es aber, wenn die Tiere Schäden anrichten.

Warum darf die Tierhaltung nicht generell untersagt werden?


Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.3.2013 (Az. VIII ZR 168/12) ist ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden unzulässig und unwirksam. Ein solches Verbot verstößt gegen § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und schränkt die Gebrauchsbefugnis des Mieters unangemessen ein. Bei Kleintieren wie Vögeln, Fischen, Hamstern, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen kann der Vermieter die Haltung in der Regel nicht untersagen. Bei Hunden kommt es auf den Einzelfall an, etwa auf die Größe des Hundes. Yorkshire-Terrier etwa gelten in der Regel als Kleintiere. So sah es auch das Landgericht Düsseldorf im Juni 1993 (Az. 24 S 90/93). Bellt das Tier allerdings unentwegt und vor allem nachts, kann der Vermieter unter Umständen dagegen einschreiten.

Fall: Hund verkratzt Parkettboden


Vor dem Amtsgericht Koblenz ging es um einen Labrador, der mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters in einer Mietwohnung gehalten wurde. Weder der Hundebesitzer noch der Vermieter hatten jedoch bedacht, dass die Drei-Zimmer-Loftwohnung mit edlem Parkett ausgelegt war. Der bewegungsfreudige Hund lief viel in der Wohnung herum. Er beschädigte mit seinen Krallen die Versiegelung des Parkettbodens und verkratzte das Holz. Als der Mieter auszog, musste das gesamte Parkett mit Ausnahme der Stellen, an denen Möbel gestanden hatten, abgeschliffen und neu versiegelt werden.

Wer trägt den Schaden?


Der Vermieter berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Mieter für alle durch die Haltung von Tieren verursachten Schäden hafte. Er berechnete dem Mieter 4.800 Euro für die Reparatur des Parketts.
Im Mietvertrag stand jedoch "Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet". Das Gericht fand, dass der Vermieter durch diese Erlaubnis das normale Verhalten des Hundes – nämlich Herumlaufen in der Wohnung – zum mietvertraglich erlaubten Gebrauch der Wohnung gemacht habe. Wenn ein größerer Hund mit Krallen an den Pfoten auf Parkett herumlaufe, sei eine gesteigerte Abnutzung zu erwarten. Eine sachgerechte Hundehaltung bedeute, dass der Hund sich frei in der Wohnung bewegen könne. Auch eine durch Menschen verursachte Abnutzung von Parkettböden löse keinen Anspruch auf Schadensersatz aus. Denn dies seien eben keine Schäden, die der Mieter ersetzen müsse, sondern normale Abnutzungserscheinungen im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs und durch die Mietzahlung abgegolten.

Auch die Haftungsklausel im Mietvertrag änderte nichts. Dem Gericht zufolge ist eine pauschale Haftung des Mieters für alle durch Haustiere verursachten Schäden eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und nach § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches unwirksam. Denn insbesondere bei Abnutzungserscheinungen hafte der Mieter gerade nicht.
Anders sei es möglicherweise bei Schäden durch nicht artgerechte Haltung, etwa, wenn durch intensives Scharren an einer Stelle eine Kuhle im Parkett entstünde oder sich durch Herumspringen und plötzliches Abstoppen tiefe Kratzer im Bodenbelag zeigten. Die Kratzer, um die es hier gegangen sei, seien jedoch auf normales Herumlaufen zurückzuführen gewesen. Der Vermieter musste daher die Parkettsanierung selbst bezahlen (Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 20.12.2013, Az. 162 C 939/13).

Treppenhaus schmutzig: Muss der Hund gehen?


Für großes Medieninteresse sorgte der Fall des Mischlingsrüden Toby aus Hannover. Dessen Frauchen sollte ihn auf Anweisung der Vermieterin aus der Wohnung entfernen. Angeblich verschmutze der Hund den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Obendrein sei die Tierhaltung laut Beschluss der Eigentümerversammlung und durch den Mietvertrag verboten.
Das Amtsgericht Hannover entschied, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung, wonach das Halten von Hunden und Katzen zu untersagen sei, zwar im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander gelte. Gegenüber Mietern sei er aber unwirksam. Hier würden die allgemeinen Regeln des Mietrechtes gelten. Und danach kann die Tierhaltung nun einmal nicht pauschal untersagt werden.

Bei Hunden sei auf den Einzelfall abzustellen. Die Wohnung von "Toby" und seinem Frauchen sei mit 97 qm groß genug, um einen Hund artgerecht zu halten. Unangemessene Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz konnten nicht feststellt werden. Treppenhäuser unterlägen generell der gesteigerten Abnutzung. Ein Vermieter könne nicht verlangen, dass es durch die Nutzung der Treppenstufen zu keinerlei Abnutzung komme. Geringfügige Kratzer im Treppenbelag seien hinzunehmen (Urteil vom 28.4.2016, Az. 541 C 3858/15).

Welche Rolle spielt die Größe der Wohnung?


Findet sich im Mietvertrag keine Regelung der Tierhaltung, kommt es darauf an, ob die vom Mieter konkret geplante Haltung eines Hundes zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört oder nicht. Hier spielt wie schon im Fall "Toby" die Größe der Wohnung eine wichtige Rolle. Je kleiner die Wohnung ist, desto ungeeigneter ist sie für die Haltung eines Hundes. Bei einem Mietshaus auf dem Land gilt ein Hund eher als Wachhund, was gegen ein Verbot spricht. Auf jeden Fall müssen die einzelnen Interessen gegeneinander abgewogen werden. Die Entscheidung wird regelmäßig gegen den Wunsch des Mieters ausfallen, wenn das Tier gefährlich ist. Insofern ist bei Hunden die Rasse maßgeblich.

Was gilt, wenn sich der Vermieter die Zustimmung vorbehält?


Behält sich der Vermieter eine Zustimmung zur Haltung eines Hundes vor, sollte der Mieter diese auf jeden Fall zuvor einholen. Für ein "Nein" muss der Vermieter aber sachliche Gründe nennen. So können zum Beispiel Rentner aus sozialen oder therapeutischen Gründen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Haltung eines kleinen Hundes in ihrer Mietwohnung haben (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30.8.2001, Az. 334 S 26/01). Halten schon andere Mieter einen Hund, ist die Gleichbehandlung ein Grund, auch anderen Mietern die Hundehaltung zu gestatten.

Darf der Vermieter seine Zustimmung widerrufen?


Der Vermieter kann eine schon erteilte Zustimmung widerrufen. Der Widerruf muss allerdings aus wichtigen Gründen erfolgen und darf nicht willkürlich sein. Sorgt das Tier in der Nachbarschaft für Angst und Schrecken oder für ständigen Lärm, wird es für den Tierhalter schwierig, gute Argumente für seine Interessen zu finden.

Hund verursacht Überschwemmung


Ein Mann hatte seinen Hund in die Gästetoilette gesperrt und dem Tier Toilettenpapier als Spielzeug überlassen. Das vollkommen zerfetzte Papier landete im Ausfluss des Handwaschbeckens und das gelangweilte Tier drehte – wie auch immer – den Wasserhahn auf. Die Überschwemmung war perfekt und sorgte in der Wohnung des Hundehalters und der darunter liegenden Nachbarwohnung für Wasserschäden.

Auf diesem Schaden wollte die Gebäudeversicherung des Vermieters nicht sitzen bleiben und nahm den Hundehalter vor Gericht auf den Schaden in Anspruch – allerdings ohne Erfolg. Denn den Schaden, den der Hund mit dem Toilettenpapier verursachte, konnte der Hundehalter nicht vorhersehen. Zu viele unglückliche Umstände hätten sich verkettet und zu der Überschwemmung geführt. Kein Hundehalter muss nämlich damit rechnen, dass der Hund – auch in dieser speziellen Situation – nicht nur das Toilettenpapier zerfetzt, sondern mit den Papierfetzen das Waschbecken verstopft und sogar noch den Wasserhahn aufdreht (Landgericht Hannover, Urteil vom 23.3.2000, Az. V 19 S 1968/99).

Praxistipp


Schäden durch typisches Verhalten eines Tieres können Hundehalter mit einer Tierhalterhaftpflichtversicherung absichern. Meist sind hier auch Schäden an Mietwohnungen mit versichert. Allerdings sollten Hundehalter den Vertragsinhalt genau prüfen und die Angebote vergleichen. Kommt es zum Rechtsstreit mit dem Vermieter, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner.

(Bu)



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