Hund in der Mietwohnung: Wer haftet bei Schäden?

22.11.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (2765 mal gelesen)
Hund,Mietwohnung,Mieter,Schaden,Haftung Wenn Waldi das Parkett verkratzt: Muss der Hundebesitzer zahlen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Schlafende Hunde richten keine Schäden an der Wohnung an. Aber: Welcher Hund schläft schon immer? Wer muss zahlen, wenn der Hund des Mieters kleinere Schäden an der Mietwohnung verursacht?

Die Haltung von Haustieren durch Mieter ist nicht gesetzlich geregelt. Allerdings gibt es dazu eine Vielzahl von Gerichtsurteilen. Fest steht: Die Haltung von Kleintieren dürfen Vermieter nicht pauschal verbieten. Die Haltung von ganz offensichtlich gefährlichen Tieren wie Kampfhunden können Vermieter jedoch von ihrer Zustimmung abhängig machen oder untersagen. Bei gängigen Hunderassen sind die Gerichte unterschiedlicher Ansicht darüber, ob ihre Haltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden darf. Man ist als Hundehalter daher auf der sicheren Seite, wenn man sich das „Okay“ vom Vermieter holt. Probleme kann es jedoch geben, wenn das Tier Schäden anrichtet.

Warum darf die Tierhaltung nicht generell untersagt werden?


Der Bundesgerichtshof hat am 20.3.2013 entschieden, dass ein generelles Haltungsverbot von Katzen und Hunden im Mietvertrag unzulässig und unwirksam ist (Az. VIII ZR 168/12). Ein derartiges Verbot verstößt gegen § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es schränkt die Gebrauchsbefugnis des Mieters an der Wohnung unangemessen ein. In aller Regel kann der Vermieter die Haltung von Kleintieren wie Vögeln, Fischen, Hamstern, Meerschweinchen oder Zwergkaninchen nicht untersagen. Bei Hunden jedoch kommt es auf den Einzelfall an, zum Beispiel auf die Größe des Hundes. So gelten Yorkshire-Terrier meist als Kleintiere, etwa nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf vom Juni 1993 (Az. 24 S 90/93). Wenn das Tier jedoch unentwegt und vor allem nachts laut bellt, kann der Vermieter unter Umständen dagegen einschreiten.

Fall: Hund verkratzt Parkettboden


In einem Fall vor dem Amtsgericht Koblenz ging es um einen Labrador, der mit ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters in einer Mietwohnung gehalten wurde. Hier hatten jedoch weder der Hundebesitzer noch der Vermieter daran gedacht, dass die Drei-Zimmer-Loftwohnung mit edlem Parkett ausgelegt war. Der bewegungsfreudige Hund rannte viel in der Wohnung herum. Dabei beschädigte er mit seinen Krallen die Versiegelung des Parkettbodens und hinterließ Kratzer im Holz. Beim Auszug des Mieters musste das komplette Parkett mit Ausnahme der Stellen, an denen Möbel gestanden hatten, abgeschliffen und neu versiegelt werden.

Der Vermieter berief sich nun auf eine Klausel im Mietvertrag, nach welcher der Mieter für alle durch die Haltung von Tieren verursachten Schäden haften müsse. Er stellte dem Mieter 4.800 Euro für die Reparatur des Parketts in Rechnung.
Allerdings stand im Mietvertrag auch: "Die Tierhaltung wird für den, uns bekannten, Hund (Labrador) gestattet". Das Gericht war der Ansicht, dass der Vermieter durch diese Erlaubnis das normale Verhalten des Hundes – nämlich Herumlaufen in der Wohnung – zum mietvertraglich erlaubten Gebrauch der Wohnung erklärt habe. Laufe ein größerer Hund mit Krallen an den Pfoten auf Holzparkett herum, sei eine gesteigerte Abnutzung einfach zu erwarten. Bei sachgerechter Hundehaltung dürfe sich der Hund frei in der Wohnung bewegen. Auch eine durch Menschen verursachte Abnutzung von Parkettböden habe keinen Schadensersatzanspruch zur Folge. Hier handle es sich eben gerade nicht um Schäden, die der Mieter ersetzen müsse, sondern um normale Abnutzungsspuren im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Diese seien mit der Mietzahlung abgegolten.

Daran änderte auch die Haftungsklausel im Mietvertrag nichts. Eine solche pauschale Haftungsregelung für alle durch Haustiere verursachten Schäden stellt dem Gericht zufolge nämlich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist nach § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches unwirksam. Denn insbesondere bei Abnutzungserscheinungen müsse der Mieter nicht haften. Anders verhalte es sich möglicherweise bei Schäden, die durch nicht artgerechte Haltung entstünden. Zum Beispiel, wenn der Hund durch intensives Scharren an einer Stelle eine Kuhle im Parkett oder durch Herumspringen und plötzliches Abstoppen tiefe Kratzer im Bodenbelag verursache. Die hier vorhandenen Kratzer seien jedoch auf normales Herumlaufen zurückzuführen. Daher musste der Vermieter selbst für die erforderliche Parkettsanierung aufkommen (Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 20.12.2013, Az. 162 C 939/13).

Treppenhaus schmutzig: Muss der Hund gehen?


Großes Medieninteresse rief der Fall des Mischlingsrüden Toby aus Hannover hervor. Von dessen Frauchen verlangte der Vermieter nämlich die Abschaffung des Hundes. Der Grund: Der Hund verschmutze den Hausflur und zerkratze die Treppenstufen. Auch sei die Tierhaltung laut Beschluss der Eigentümerversammlung und laut Mietvertrag verboten.

Das Amtsgericht Hannover stellte klar, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der das Halten von Hunden und Katzen untersage, zwar im Innenverhältnis der Eigentümer untereinander gelte. Er habe jedoch keine Wirkung gegenüber Mietern. Hier seien stattdessen die allgemeinen Regeln des Mietrechts anwendbar. Und nach diesen kann der Vermieter die Tierhaltung nun einmal nicht pauschal untersagen.

Bei Hunden komme es auf den Einzelfall an. Die Wohnung von "Toby" und seinem Frauchen sei 97 qm groß. Darin könne ein Hund artgerecht gehalten werden. Irgendwelche unangemessenen Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz seien nicht nachgewiesen worden. Auch unterlägen Treppenhäuser einer gesteigerten Abnutzung. Eine abnutzungsfreie Nutzung von Treppenstufen könne der Vermieter nicht verlangen. Mit geringfügigen Kratzern im Treppenbelag müsse er leben (Urteil vom 28.4.2016, Az. 541 C 3858/15).

Welche Rolle spielt die Größe der Wohnung?


Wenn sich im Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung findet, ist entscheidend, ob die vom Mieter konkret geplante Haltung eines Hundes noch unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung fällt. Wie im Fall "Toby" ist dabei zunächst die Größe der Wohnung wichtig. Je kleiner die Wohnung ist, desto weniger ist sie für die Haltung eines Hundes geeignet. Bei einem Mietshaus auf dem Land kann ein Hund auch als Wachhund gelten, was gegen ein Verbot spricht. In jedem Fall sind die Interessen beider Seiten gegeneinander abzuwiegen. Gegen den Wunsch des Mieters wird die Entscheidung in der Regel ausfallen, wenn das Tier potenziell gefährlich ist, wenn es sich also um einen Kampfhund oder "Listenhund" handelt. Auch hier kann es jedoch Ausnahmen geben, wenn der Hund einen erfolgreichen Wesenstest hinter sich hat und schon von einem Gericht als harmlos eingestuft wurde (LG München I, Urteil vom 8.11.2006, Az. 14 S 23517/05).

Was gilt, wenn sich der Vermieter die Zustimmung vorbehält?


Wenn sich der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes vorbehält, sollte der Mieter diese auf jeden Fall vor der Anschaffung des Tieres einholen. In einem solchen Fall muss der Vermieter jedoch für ein "Nein" sachliche Gründe nennen. In manchen Fällen haben Mieter auch einen Anspruch auf Zustimmung, so zum Beispiel bei Rentnern, die aus sozialen oder therapeutischen Gründen einen kleinen Hund halten möchten (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30.8.2001, Az. 334 S 26/01). Wenn schon Mieter im gleichen Haus einen Hund halten, ist die Gleichbehandlung ein Grund, dies auch anderen zu erlauben.

Darf der Vermieter seine Zustimmung widerrufen?


Eine erteilte Zustimmung kann der Vermieter auch widerrufen. Allerdings muss dieser Widerruf aus wichtigen Gründen stattfinden und darf nicht willkürlich sein. Wenn das betreffende Tier in der Nachbarschaft für Angst und Schrecken sorgt oder Dauerlärm veranstaltet und keinen Nachbarn mehr schlafen lässt, wird es für den Tierhalter oft schwierig, Argumente zugunsten seines tierischen Hausgenossen zu finden.

Hund verursacht Überschwemmung


Ein Mann hatte seinen Hund in der Gästetoilette eingesperrt und dem Tier Toilettenpapier zum Spielen überlassen. Das Ergebnis: Ein Berg von völlig zerfetztem Papier landete im Abfluss des Handwaschbeckens. Der gelangweilte Hund drehte – wie auch immer – den Wasserhahn auf. Es kam zu einer ordentlichen Überschwemmung, die in der Wohnung des Hundehalters und der darunter liegenden Nachbarwohnung Wasserschäden verursachte.

Die Gebäudeversicherung des Vermieters zahlte zwar, wollte aber auf dem Schaden nicht sitzen bleiben und nahm den Hundehalter vor Gericht in Regress. Allerdings war ihre Klage erfolglos. Nach Ansicht des Gerichts habe der Hundehalter den Schaden, den der Hund mit dem Toilettenpapier angerichtet habe, nicht vorhersehen können. Es hätten sich viele unglückliche Umstände verkettet und zu der Überschwemmung geführt. Kein Hundehalter müsse damit rechnen, dass sein Hund – selbst in dieser speziellen Situation – nicht nur das Toilettenpapier zerfetzt, sondern mit den Papierfetzen das Waschbecken verstopft und schließlich sogar noch den Wasserhahn aufdreht (Landgericht Hannover, Urteil vom 23.3.2000, Az. V 19 S 1968/99).

Praxistipp


Hundehalter können Schäden durch typisches Verhalten ihres Hundes mit einer Tierhalterhaftpflichtversicherung absichern. Diese deckt oft auch Schäden an Mietwohnungen mit ab. Allerdings sollten Hundefreunde den Inhalt des Vertrages genau prüfen und Angebote vergleichen. Wenn es zum Rechtsstreit mit dem Vermieter kommt, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der beste Ansprechpartner

(Bu)



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