Muss die Eingangstür in einem Mehrfamilienhaus abgeschlossen werden?

26.07.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (673 mal gelesen)
Muss die Eingangstür in einem Mehrfamilienhaus abgeschlossen werden? © Ma - Anwalt-Suchservice

Die Hausordnung in vielen Mehrfamilienhäusern schreibt vor, die Haustür während der Nachtstunden abzuschließen. Allerdings werden dadurch im Brandfall auch Fluchtwege versperrt.

In Mehrfamilienhäusern ist es ein häufiger Streitpunkt: Soll die Haustür nachts abgeschlossen werden oder nicht? Hier geht es nicht darum, die Tür nur zu schließen, sondern sie per Schlüssel abzuschließen. Einige Bewohner haben Angst vor Einbrechern, andere halten das Zufallen der Tür (die ja in der Regel von außen trotzdem nicht ohne Weiteres zu öffnen ist) für ausreichend. Und obendrein gibt es auch die Frage, ob es unter Brandschutzgesichtspunkten überhaupt zulässig ist, den Hauptfluchtweg nachts zu blockieren. Denn vielleicht wollen die Hausbewohner das Gebäude auch einmal sehr schnell verlassen.

Was sagt das Gesetz?


Gesetzliche Regelungen gibt es zu dieser Frage nicht. Allerdings einige Gerichtsentscheidungen: So verpflichtete das Landgericht Köln einen Mieter dazu, die nach außen führenden Türen des Hauses abends bis zu einer bestimmten Uhrzeit – im Winter bis 21 Uhr, im Sommer bis 22 Uhr – abzuschließen. Dies war in der Hausordnung so vorgegeben gewesen.
Zwar sieht das Bürgerliche Gesetzbuch in seinen Regelungen über den Mietvertrag (§§ 535 ff.) keine derartige Pflicht des Mieters zum Abschließen der Haustür vor. Eine solche Klausel könne zwar den Mieter benachteiligen. Dem stand aber aus Sicht des Gerichts das Sicherheitsinteresse der Mitbewohner entgegen. Schon der geringe Aufwand des Abschließens spreche gegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Die Verpflichtung sei obendrein nicht mit einem nennenswerten Haftungsrisiko verbunden. Viele Mieter würden bereits im eigenen Sicherheitsinteresse – auch ohne vertragliche Verpflichtung – nachts die Haustür abschließen.
Das Gericht merkte noch an, dass eine baurechtliche Vorgabe, wegen des Brandschutzes die Fluchtwege frei zu halten, in die Zuständigkeit der Baubehörde falle. Diese habe entsprechende Kontrollen durchzuführen. Dies habe nichts mit der Frage zu tun, ob eine Klausel der Hausordnung unwirksam sei (Urteil vom 25.7.2013, Az. 1 S 201/12).

Wie sieht es in einer Eigentümergemeinschaft aus?


Ähnlich sah es das Amtsgericht Kassel in einem Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern. Die Eigentümerversammlung hatte per Mehrheit beschlossen, dass die Haustür nachts (zwischen 22 Uhr abends und sechs Uhr morgens) abzuschließen sei. Einige der Miteigentümer wehrten sich dagegen und klagten schließlich auch vor Gericht. Vor dem Amtsgericht waren sie erfolglos.

Aber: Das Landgericht Frankfurt am Main hat dieses Urteil in der Berufung wieder aufgehoben. Das Gericht war der Ansicht, dass ein solcher Beschluss der für Wohnungseigentümergemeinschaften gesetzlich vorgeschriebenen „ordentlichen Verwaltung“ widerspreche.
Konkret kritisierte das Landgericht, dass ein Abschließen der Hauseingangstür zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher führen könne. Bei abgeschlossener Tür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Haustürschlüssel mitgeführt werde. Es sei jedoch nicht selbstverständlich, dass jeder Hauseigentümer oder Besucher in einer Paniksituation bei der eiligen Flucht einen Schlüssel griffbereit habe. Daher könne eine verschlossene Haustür ein tödliches Hindernis darstellen (Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12).

Keine Abwägung erforderlich


Nach dem Landgericht Frankfurt bedurfte es hier entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes auch keiner Abwägung der beiderseitigen Interessen. Schließlich standen die Interessen bezüglich eines Abschließens der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis, da es Haustürschließsysteme gibt, die beide Interessen vereinigen können. Diese lassen einen Verschluss des Hauseingangs zu, ermöglichen aber auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner auch ohne einen Schlüssel. Ein solches Schließsystem war im vorliegenden Fall auf der Eigentümerversammlung auch erläutert worden. Angesichts dieser Möglichkeit entsprach es aus Sicht des Gerichts nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließe, in den Nachtstunden die Haustür einfach herkömmlich verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen eine Flucht – mit gegebenenfalls tödlichem Risiko – erschwere.

Was sagt der Brandschutz?


Die Brandschutzvorschriften sind im Baurecht geregelt. Einzelheiten finden sich in den Landesbauordnungen der Bundesländer. Hier finden sich dann Regelungen wie etwa in § 17 der Hamburger Bauordnung, in der es heißt:
„Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.“
Natürlich schließt dies auch ein, dass Rettungswege frei bleiben – ein Argument, dass auch vor Gericht plötzlich großes Gewicht erhält, wenn etwa Mieter Kinderwägen und Schuhschränke im Hausflur deponieren.
Abgeschlossene Türen sind bei einer Flucht vor Feuer eher kontraproduktiv, wie auch die Feuerwehr immer wieder betont. Allerdings sind Kontrollen durch das Bauamt bei schon länger bestehenden Gebäuden eher selten, um nicht zu sagen, inexistent.

Welche Gefahren bestehen?


Bis zu 90 Prozent der Menschen, die bei Bränden ums Leben kommen, sterben nicht durch Feuer, sondern durch Rauchgas. Sobald Rauch in einen Raum eindringt, hat der Bewohner ganze zwei bis vier Minuten Zeit, sich in Sicherheit zu bringen, bevor Bewusstlosigkeit eintritt und es zu spät ist.
Stellt man sich also vor, dass ein Mieter im vierten Stock eines Mehrfamilienhauses Rauchgeruch bemerkt, erst einmal seinen Schlüssel suchen muss, dann vier Stockwerke nach unten laufen muss, um dann im verqualmten Treppenhaus den Schlüssel ins Türschloss zu praktizieren und aufzuschließen, wird klar, warum die Feuerwehren vor dem Abschließen warnen: Ein solcher Vorgang ist sehr wahrscheinlich nicht in der verfügbaren Zeit zu bewältigen. Und was ist, wenn der Bewohner körperlich vielleicht nicht mehr ganz fit ist? Dann hat der Betreffende keine Chance.

Welche technischen Möglichkeiten gibt es?


Es gibt sogenannte Panikschlösser, die es ermöglichen, die Tür abzuschließen, sie aber von innen jederzeit durch einen einfachen Druck auf den Türdrücker oder die Klinke wieder zu öffnen, ohne sie erst aufzuschließen. Von diesen Schlössern sind verschiedene Varianten im Handel erhältlich.
Manche Sicherheitsexperten sind jedoch der Ansicht, dass eine moderne Haustür mit Knauf außen und Fallenschloss, die von selbst ins Schloss fällt, als Einbruchsschutz völlig ausreichend ist. Wichtig sei es nur, darauf zu achten, dass die Tür tatsächlich ins Schloss fällt. So kann die Mechanik etwa im Winter bei Frost durchaus schwergängig sein.

Praxistipp


Auch wenn entsprechende Abschließ-Klauseln in Mietverträgen und Hausordnungen Gültigkeit haben können, ist der Brandschutz ein wichtiges Argument. In Mehrfamilienhäusern ist es unbedingt zu empfehlen, die Fluchtwege nachts nicht durch Abschließen zu blockieren. Kommt es über dieses Thema zum Streit mit dem Vermieter, sollten Mieter einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuziehen.

(Bu)



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