Müssen Mieter nachts die Haustür des Mehrfamilienhauses abschließen?

Das Abschließen der Hauseingangstür im Mehrfamilienhaus ist nicht gesetzlich geregelt. Allerdings gibt es dazu einige Gerichtsentscheidungen. So verpflichtete das Landgericht Köln in einem älteren Urteil einen Mieter dazu, die nach außen führenden Türen des Hauses abends ab einer bestimmten Uhrzeit – im Winter ab 21 Uhr, im Sommer ab 22 Uhr – abzuschließen. Der Grund: Die Hausordnung enthielt eine entsprechende Regelung.

Damals erklärte das Gericht: Zwar enthalte das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in seinen Regeln zum Mietvertrag (§§ 535 ff.) keine Pflicht des Mieters zum Abschließen der Hauseingangstür. Auch könne eine solche Klausel den Mieter benachteiligen. Den Nachteil sah das Gericht hier jedoch im Aufwand des Abschließens und nicht in der Gefahr, im Brandfall zu sterben.

Der Standpunkt des Gerichts: Das Sicherheitsinteresse der Mitbewohner, also der Schutz vor Einbrechern, wiege schwerer als der geringe Aufwand des Abschließens. Die Verpflichtung aus der Hausordnung sei nicht mit einem nennenswerten Haftungsrisiko für den Mieter verbunden. Viele Mieter würden schon im eigenen Sicherheitsinteresse ohne vertragliche Verpflichtung nachts die Haustür abschließen.

Abschließend merkte das Gericht an, dass für baurechtliche Vorgaben, wegen des Brandschutzes die Fluchtwege frei zu halten, die Baubehörde zuständig sei. Diese müsse entsprechende Kontrollen durchführen. Mit der Wirksamkeit einer Klausel in der Hausordnung habe dies nichts zu tun (Urteil vom 25.7.2013, Az. 1 S 201/12).

Im oben geschilderten Fall kam es nur auf die Wirksamkeit der Regelung in der Hausordnung an. Der Vermieter hätte also genauso regeln können, dass ein nächtliches Abschließen der Haustür verboten ist. Auch dies wäre wirksam gewesen – zumindest, wenn nicht im Einzelfall eine besondere Einbruchsgefahr bestanden hätte.

In Kassel hatte die Eigentümerversammlung einer Wohnanlage per Mehrheit beschlossen, dass die Hauseingangstür nachts (zwischen 22 Uhr abends und sechs Uhr morgens) abgeschlossen werden müsse. Einige Miteigentümer waren dagegen und klagten vor Gericht. Vor dem Amtsgericht waren sie zunächst erfolglos.

Das Landgericht Frankfurt am Main hob jedoch dieses Urteil in der Berufung wieder auf. Ein solcher Beschluss widerspreche der für Wohnungseigentümergemeinschaften gesetzlich vorgeschriebenen "ordnungsgemäßen Verwaltung".

Das Landgericht erklärte: Gerade das nächtliche Verschließen der Hauseingangstür könne zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher führen. Bei abgeschlossener Haustür sei ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn man einen Haustürschlüssel dabeihabe.

Es sei jedoch nicht selbstverständlich, dass jeder Hauseigentümer oder Besucher bei der eiligen Flucht in einer Paniksituation einen Schlüssel griffbereit habe. Daher könne eine verschlossene Haustür ein tödliches Hindernis darstellen (Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12).

Hier sah das Landgericht Frankfurt auch keine Notwendigkeit für eine Abwägung der beiderseitigen Interessen. Denn: Die Interessen bezüglich eines Abschließens der Haustür schlössen sich nicht gegenseitig aus. Manche Haustürschließsysteme würden beide Interessen vereinigen, indem sie einen Verschluss des Hauseingangs zuließen, aber auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner auch ohne Schlüssel ermöglichten. Im vorliegenden Fall war ein derartiges Schließsystem, ein sogenanntes Panikschloss, auch auf der Eigentümerversammlung erläutert worden.

In Anbetracht dieser Möglichkeit entsprach es aus Sicht des Gerichts nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließe, die Haustür nachts einfach herkömmlich abgeschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen eine Flucht – gegebenenfalls mit tödlichem Risiko – zu erschweren.

Brandschutzvorschriften enthält das Baurecht. Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt. Ein Beispiel ist etwa § 14 der Hamburger Bauordnung, in der es heißt:

"Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind."

Dies bedeutet natürlich auch, dass Rettungswege frei bleiben müssen – ein Argument, das vor Gericht plötzlich großes Gewicht erhält, wenn etwa Mieter Kinderwagen und Schuhschränke im Hausflur deponieren.

Wichtig: Das bedeutet: Es ist baurechtlich unzulässig, Fluchtwege in Mehrfamilienhäusern durch abgeschlossene Türen zu blockieren. Kontrollen durch das Bauamt sind bei schon länger bestehenden Gebäuden eher selten, um nicht zu sagen, inexistent.

Bis zu 90 Prozent der Menschen, die bei Bränden ums Leben kommen, sterben nicht durch Feuer, sondern durch das Rauchgas. Sobald Rauch in einen Raum eindringt, haben dessen Bewohner nur zwei bis vier Minuten Zeit, um sich in Sicherheit zu bringen. Dann tritt Bewusstlosigkeit ein und es ist zu spät.

Wenn also zum Beispiel ein Mieter im vierten Stock eines Mehrfamilienhauses Rauchgeruch bemerkt, dann erst einmal seinen Schlüssel suchen muss, dann vier Stockwerke nach unten laufen muss, um dann im vielleicht schon verqualmten Hausflur den Schlüssel ins Schloss zu stecken, wird klar, warum die Feuerwehren vor dem Abschließen warnen. All dies lässt sich sehr wahrscheinlich nicht in der verfügbaren Zeit bewältigen. Und was ist, wenn der Hausbewohner körperlich vielleicht nicht mehr ganz fit ist? Dann hat der Betreffende kaum eine Chance.

Hinzu kommt: In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Stockwerken ist es nicht unwahrscheinlich, dass mal ein Hausbewohner in einem höheren Stockwerk den Rettungsdienst oder den Notarzt benötigt. Notfälle halten sich nicht an bestimmte Uhrzeiten. In der Regel wird der Notfallpatient nicht in der Lage sein, das Erdgeschoss aufzusuchen und den Rettungskräften aufzuschließen. Ein Öffnen der Tür von oben per elektrischem Türöffner ist dann auch nicht möglich. Bis ein anderer Nachbar nachts öffnet, geht entscheidende Zeit verloren.

Wichtig: Im Brandfall liegt die Reaktionszeit für Hausbewohner vor Eintreten der Bewusstlosigkeit durch Rauchgas bei 2 bis 4 Minuten. Hier bleibt oft keine Zeit, nach Schlüsseln zu suchen oder in halb bewusstlosem Zustand Türen aufzuschließen. Auch verhindert das Abschließen der Haustür das Einlassen von Rettungskräften.

Sogenannte Panikschlösser bieten die Möglichkeit, die Tür abzuschließen, sie aber jederzeit von innen durch einen einfachen Druck auf Türdrücker oder Klinke wieder zu öffnen, ohne sie erst aufzuschließen. Mehrere Varianten dieser Schlösser sind im Handel erhältlich. Die Preise bewegen sich bei 80 bis 300 Euro; es gibt teurere Varianten.

Tipp: Viele Sicherheitsexperten sind der Ansicht, dass eine moderne Hauseingangstür mit Knauf außen und Fallenschloss, die von selbst ins Schloss fällt, als Einbruchsschutz vollkommen ausreicht. Es ist nur wichtig, darauf zu achten, dass die Haustür tatsächlich ins Schloss fällt. Besonders im Winter kann die Mechanik durch Kälte und Frost schwergängig sein.

Abhängig von der jeweiligen Landesbauordnung muss es in der Regel zwei Flucht- oder Rettungswege für die Bewohner eines Mehrfamilienhauses geben – wobei ein Rettungsweg eine Rettungsmöglichkeit für die Feuerwehr ist, also auch per Drehleiter über ein Fenster. Ein Fluchtweg muss aber ohne fremde Hilfe nutzbar sein.

Grundsätzlich haften Vermieter bei nicht nutzbaren Fluchtwegen für Personen- oder Sachschäden. Dies betrifft mit Gegenständen zugestellte Flure und Treppenhäuser, kann sich aber auch auf abgeschlossene Fluchttüren beziehen, die sich von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lassen.

Klauseln zum Abschließen in Mietverträgen und Hausordnungen können rechtswirksam sein – und zwar in beide Richtungen, ob Verbot oder Pflicht zum Abschließen. Allerdings ist der Brandschutz ein wichtiges Argument. In Mehrfamilienhäusern ist es unbedingt zu empfehlen, nicht nachts die Fluchtwege durch ein Abschließen der Haustür zu blockieren. Kommt es über dieses Thema zum Streit mit dem Vermieter, können Mieter sich durch einen Fachanwalt für Mietrecht fachkundig beraten lassen.