Untermietvertrag: Rechte des Untermieters

11.09.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (171 mal gelesen)
Untermietvertrag: Rechte des Untermieters © Bu - Anwalt-Suchservice

Viele Menschen können sich keine ganze Wohnung allein leisten. Eine Lösung bieten Zimmer zur Untermiete. Hier gilt es jedoch einige rechtliche Fallstricke zu vermeiden, die im Ernstfall teuer werden können.

Ein Untermietvertrag ist schnell abgeschlossen – oft kommt der Kontakt über Online-Anzeigen, soziale Netzwerke, Zettelaushänge an der Uni oder Bekannte zustande. Den meisten Untermietern sind rechtliche Fragen in diesem Moment egal, denn es muss schnell eine preisgünstige Bleibe her. Oft kommt es jedoch zu Problemen. Denn bei vielen Untermietverhältnissen ist der mietrechtliche Kündigungsschutz ausgehebelt.

Untermietvertrag: Wer verträgt sich mit wem?


Zunächst einmal ist es wichtig, die verschiedenen Vertragsverhältnisse auseinander zu halten. Es gibt einen Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter und einen Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Beide Verträge haben grundsätzlich nichts miteinander zu tun. Der eigentliche Vermieter und der Untermieter stehen also in keiner Vertragsbeziehung. Aber: Bei Vertragsende des Hauptmietvertrages kann der Vermieter auch vom Untermieter verlangen, dass dieser die Wohnung räumt. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 546 Abs.2 BGB). Aber Vorsicht: Solange der Untermietvertrag noch läuft, muss der Untermieter auch Miete zahlen.

Welche Untermietverhältnisse sind zu unterscheiden?


Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Untervermietung einer ganzen Wohnung oder von einzelnen Zimmern. Bei einzelnen Zimmern ist es wichtig, ob es sich um überwiegend vom Hauptmieter möblierte Zimmer oder um unmöblierte Zimmer handelt. Und zum Schluss ist auch noch wichtig, ob der Hauptmieter mit in der Wohnung wohnt. Je nachdem gelten nämlich unterschiedliche Rechtsvorschriften. Der Untermieter kann entweder vom normalen gesetzlichen Mieterschutz profitieren oder steht ganz ohne da.

Was bedeutet gesetzlicher Mieterschutz?


Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches enthält eine ganzer Reihe von Regelungen, die den Mieter schützen sollen. Diese sind meist verbindlich und können nicht durch Verträge zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Dazu gehört etwa die neue „Mietpreisbremse“, die in Gegenden mit Wohnungsmangel die Möglichkeit einschränkt, bei einem Mieterwechsel die Miete beliebig zu erhöhen. Dazu gehören weitere Regelungen über Mieterhöhungen sowie auch die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter dem Mieter kündigen kann. Dies setzt zum Beispiel bei "normalen Mietverträgen" einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie etwa Eigenbedarf voraus.

Komplette Wohnung untervermietet: Was gilt?


Wird eine Wohnung komplett an einen einzigen Untermieter vermietet, gelten die gleichen Vorschriften wie für die normale Vermietung. Der gesetzliche Mieterschutz kommt zum Tragen. Die Kündigungsfrist beträgt für den Untermieter und den Hauptmieter drei Monate. Genauer: Wenn spätestens am dritten Werktag eines Monats gekündigt wird, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Hauptmieter verlängert sich die Kündigungsfrist jedoch nach fünf und acht Jahren um je drei weitere Monate. Wird die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch untervermietet – etwa für ein sechswöchiges Praktikum – kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden (§ 573c BGB).

Einzelnes Zimmer: unmöbliert


Bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers, das nicht vom Hauptmieter möbliert wurde, gibt es bereits Einschränkungen beim Mieterschutz. So braucht der Hauptmieter nun kein „berechtigtes Interesse“, also keinen gesetzlich anerkannten Grund mehr, wenn er dem Untermieter kündigen will. Immerhin verlängert sich die Kündigungsfrist für den Hauptmieter nun auf sechs Monate (§ 573a Abs. 2 BGB). Für die Kündigung durch den Untermieter bleibt es bei drei Monaten.

Einzelnes Zimmer: möbliert


Hier gibt es die größten Abweichungen von der normalen Rechtslage. Allerdings sind diese außer dem „möblierten Zimmer“ noch von weiteren Voraussetzungen abhängig. Nämlich:
- der Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung,
- der Untermieter führt in der Wohnung keinen gemeinsamen Haushalt etwa mit seiner Familie oder seinem Partner.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt der übliche Mieterschutz nicht. Die Kündigung ist – von beiden Seiten – mit 14tägiger Frist möglich. Genauer: Beide können bis zum 15. eines Monats mit Wirkung zum Ende des gleichen Monats kündigen (§ 549 Abs. 2 Nr.2, § 573c Abs. 3 BGB). Einen besonderen Grund braucht man für die Kündigung nicht. Andere vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Untermieters sind unwirksam.

Einzelnes Zimmer ohne Hauptmieter


Wird ein einzelnes Zimmer untervermietet, ohne dass der Hauptmieter mit in der Wohnung wohnt und ohne dass das Mietverhältnis nur kurzfristig / vorübergehend ist, gilt der herkömmliche Mieterschutz.

Was muss ich als Untermieter beim Vertragsabschluss beachten?


Der Vertrag sollte unbedingt schriftlich geschlossen werden. Es sollte klar daraus hervorgehen, ob es sich um eine ganze Wohnung oder ein möbliertes oder unmöbliertes Zimmer handelt. Gilt der gesetzliche Mieterschutz, kann der Vermieter bzw. Hauptmieter nicht einfach per Vertragsformular Dinge anders regeln. Es sollte auch daraus hervorgehen, ob der Vertrag unbefristet ist oder zu einem festen Zeitpunkt enden soll. Und nicht zuletzt ist die Angabe der Miete und der Höhe der Beteiligung an den Nebenkosten erforderlich.

Zustimmung des Vermieters


Zwar hat der Untermieter mit dem eigentlichen Vermieter des Hauptmieters nichts zu tun, da er den Untermietvertrag ja mit dem Mieter der Wohnung geschlossen hat. Trotzdem sollte auch dem Untermieter klar sein, dass eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig ist. Der Vermieter kann dem Hauptmieter fristlos kündigen, wenn dieser die Wohnung unbefugt an Dritte weitervermietet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wie kündige ich richtig?


Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Das heißt: Auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Ansonsten ist sie nicht rechtswirksam. SMS und WhatsApp sind hier fehl am Platz. Muss eine nach Monaten bemessene Kündigungsfrist eingehalten werden, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats beim Empfänger eintreffen. Sonst muss man einen weiteren Monat Miete zahlen. Das immer wieder herumgeisternde Datum des Poststempels zählt nicht: Für die Fristen ist der Zugang der Kündigung beim Hauptmieter entscheidend. Will sich der Untermieter darauf berufen, dass er rechtzeitig gekündigt hat, muss er dies auch beweisen können. Daher bietet sich für die Kündigung ein Einschreiben mit Rückschein an (auf dem der Empfänger den Erhalt quittiert) oder auch die Übergabe mit einem Zeugen. Sonst behauptet der vorher so freundliche Hauptmieter vielleicht einfach, er hätte den Brief nicht erhalten – und schon bekommt er eine Monatsmiete mehr.

Rausschmiss wegen Versäumnissen des Hauptmieters?


Verletzt der Hauptmieter seine Pflichten und beendet der Vermieter deswegen den Hauptmietvertrag, kann auch der Untermieter vorzeitig seine Wohnung verlieren. Denn der Vermieter kann ihn bei Ende des Hauptmietvertrages vor die Tür setzen. So kann es zum Beispiel sein, dass der Vermieter den Hauptmietvertrag kündigt, weil der Hauptmieter keine Miete gezahlt hat. Oder, weil dieser ihm die Untervermietung verschwiegen hat. Beides kann sogar zu einer fristlosen Kündigung führen. Der Untermieter kann dadurch in die absurde Situation gelangen, dass er sich einerseits eine neue Wohnung suchen muss, andererseits aber weiter Untermiete zahlen muss, da der Untermietvertrag noch läuft. Hier hat der Untermieter zwei Möglichkeiten: Den Untermietvertrag fristlos kündigen wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache und bzw. oder den Hauptmieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Denn dieser hat hier eine Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis verletzt: Ihm den vereinbarten Wohnraum vertragsgemäß zur Verfügung zu stellen. Der Schadensersatz kann zum Beispiel die Umzugskosten oder ggf. die Maklergebühren umfassen.

Meldepflicht


Auch für Untermieter gilt die Meldepflicht. Beim Bezug einer neuen Wohnung müssen sie sich innerhalb von 14 Tagen beim Einwohnermeldeamt des neuen Wohnortes anmelden. Eine Abmeldung am alten Wohnort ist nur erforderlich, wenn Deutschland verlassen wird. Der sogenannte Wohnungsgeber – also hier der Hauptmieter – ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken: Er muss ein Formular ausfüllen, mit dem er den Wohnort des neuen Untermieters bestätigt. Hält sich einer von beiden nicht an diese Verpflichtungen, kann gegen ihn ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro verhängt werden. Der eigentliche Eigentümer / Vermieter der Wohnung darf übrigens beim Amt nachfragen, wer in seiner Wohnung gemeldet ist. Legt also der Hauptmieter dem Untermieter nahe, sich nicht anzumelden, deutet dies auf eine nicht genehmigte Untervermietung hin. Hier besteht die Gefahr der fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages und einer Räumung auch gegen den Untermieter.

Rechtsprechung: Gegen den grauen Wohnungsmarkt


Das Landgericht Berlin hat 2017 ein interessantes Urteil zur Untervermietung gefällt. Es ging dabei um zwei Mieter einer Wohnung, die auf Dauer in andere Wohnungen umgezogen waren. Ihre bisherige gemeinsame Wohnung hatten sie zimmerweise an Untermieter vermietet. Einer der Hauptmieter hatte ein Zimmer in der Wohnung behalten, nach seinen Angaben als „Rückzugsort“. Nun entzog ihnen der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung. Vor Gericht ging es nun um die Frage, ob die Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hätten. Dazu siehe:
https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/untermiete_flexibles_wohnen_mit_rechtlichen_tuecken_19448.html
Das Landgericht entschied, dass kein solches Interesse bestand. Denn die Hauptmieter hatten beide offensichtlich nicht die Absicht, jemals wieder in die Wohnung einzuziehen. Ein Vorhalten der Wohnung „auf Vorrat“ oder „als Rückzugsort“ reichte dem Gericht nicht aus. Die Untervermietung musste hier also beendet werden. Das Gericht erklärte dazu auch, dass es nicht Sinn der Sache sei, wenn durch Untervermietung ein zweiter, inoffizieller Wohnungsmarkt aufgemacht würde, in dem Untermieter keinen Mieterschutz mehr hätten (Urteil vom 8. Februar 2017, Az. 65 S 433/16).

Untermiete und Wohnungsnot


Als Hintergrund des zitierten Urteils ist anzumerken, dass es gerade in Ballungsräumen mit Wohnungsnot immer mehr Mieter gibt, die ihre Mietwohnung (oder vielleicht auch mehrere?) als Einnahmequelle benutzen, um Zimmer – teils überteuert – an Untermieter zu vergeben. Zum Teil wird noch ein Zimmer selbst behalten, um theoretisch mit in der Wohnung zu wohnen und den Mieterschutz auszuhebeln. So können zum Beispiel bei einer Neuvermietung Mieten weit jenseits der von der „Mietpreisbremse“ diktierten Grenzen verlangt werden. Untermietern ist von derartigen Mietverhältnissen abzuraten. In der Regel dürfte hier keine Erlaubnis zur Untervermietung bestehen, was das ganze Untermietverhältnis auf eine sehr unsichere Grundlage stellt. – Für den Hauptmieter besteht bei Untervermietung zur Gewinnerzielung die Gefahr, eine Ordnungswidrigkeit mit erheblicher Bußgeldandrohung zu begehen (Mietpreisüberhöhung, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz) oder sich wegen Mietwuchers strafbar zu machen (§ 291 Strafgesetzbuch). Dafür müssen jedoch eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein, die im Einzelfall zu prüfen sind.


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