Wohnungsverkauf: Wie viele Besichtigungen müssen Mieter dulden?

Das Hausrecht hat in einer Mietwohnung der Mieter. Das heißt: Der Vermieter darf die Wohnung nicht nach Belieben betreten oder womöglich einen eigenen Schlüssel dafür haben. Daran ändern auch noch so fantasievolle Klauseln im Mietvertrag rein gar nichts. Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen muss. Dies ist der Fall, wenn er einen konkreten, sachlichen Grund vorweisen kann, wie etwa die Begutachtung von bestimmten Schäden. Ein weiterer Grund ist die Besichtigung der Mietwohnung mit Kaufinteressenten. Auch für sie müssen Mieter grundsätzlich den Vermieter in die Wohnung lassen.

Eine festgelegte Anzahl gibt es hier nicht. Trotzdem ist für Mieter irgendwann die Grenze des Zumutbaren erreicht. Schließlich dringen Vermieter und Interessenten in seine Privatsphäre ein. Das sehen auch die Gerichte so: Zum Beispiel hat das Amtsgericht Hamburg einer Vermieterin einmal im Monat ein Besichtigungsrecht zugestanden, zwischen 18 und 20 Uhr, mit maximal sechs Kaufinteressenten und für höchstens 30 Minuten. Das Gericht verlangte auch, dass die Vermieterin dem Mieter die Besichtigungen vier Tage vorher ankündigen musste.

Tatsächlich hatte sich die Vermieterin in diesem Fall im Mietvertrag ein tägliches mehrstündiges Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten vorbehalten. Sie erschien innerhalb von anderthalb Jahren mit 200 Personen zur Wohnungsbesichtigung. Das Gericht sah die fantasievolle Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam an (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21.2.1992, Az. 43 b C 1717/91). Allerdings ist dies ein extremer Fall. Normalerweise wird der Mieter auch einen Zwei-Wochen-Rhythmus noch dulden müssen – allerdings nicht über Jahre. Ist die Wohnung zu den gewünschten Konditionen nicht verkäuflich, muss der Vermieter eben irgendwann mit dem Preis heruntergehen.

Ohne Erlaubnis des Mieters dürfen Kaufinteressenten bei der Wohnungsbesichtigung keine Fotos der Mietwohnung mit Einrichtung und persönlichen Gegenständen machen. Das Amtsgericht Steinfurt hat entschieden, dass auch der Vermieter nicht einfach die Wohnung des Mieters fotografieren und die Innenaufnahmen in einem Exposè abdrucken und ins Internet stellen darf (Urteil vom 10.4.2012, Az. 21 C 987/13).

Natürlich kann es passieren, dass ein Mieter zu dem vom Vermieter gewünschten Besichtigungstermin verhindert ist. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht verlangen, dass ihm der Wohnungsschlüssel übergeben wird. Ein Betreten seiner Wohnung durch Vermieter und Kaufinteressenten muss der Mieter nur in seiner Anwesenheit dulden (Amtsgericht Hamburg, Az. 43 b C 1717/91).

Wird ein ganzes Mietshaus oder eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, haben Mieter kein Vorkaufsrecht. Aber: Wenn eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieses Recht entfällt wiederum, wenn ein Familienangehöriger des Vermieters oder ein Angehöriger seines Haushalts die Wohnung kauft. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mieter über einen geplanten Verkauf zu unterrichten, damit dieser sein Vorkaufsrecht ausüben kann.

Nach einem gesetzlichen Grundsatz gilt: "Kauf bricht nicht Miete". Das heißt: Trotz Verkaufs der Wohnung bleibt der Mietvertrag bestehen. Anstelle des bisherigen Vermieters tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Für die Kündigung gelten die normalen Regeln, wie auch bereits vor dem Verkauf. Wurde die Wohnung zwecks Verkauf extra in eine Eigentumswohnung umgewandelt, muss der Käufer eine Kündigungs-Sperrfrist von drei Jahren beachten. Er darf also erst nach Ablauf dieser Zeit wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a BGB). In ausgewiesenen Gebieten mit Wohnungsmangel können es auch zehn Jahre sein (§ 577a Abs. 2).

Grundsätzlich sollten Mieter darauf bestehen, dass der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung anwesend ist. Nur so ist wirklich sichergestellt, dass tatsächlich echte Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen und nicht irgendwelche Fremden, die womöglich eher am Familienschmuck interessiert sind. Ist der Vermieter verhindert, darf er nur Personen mit der Durchführung der Wohnungsbesichtigung beauftragen, die für den Mieter zumutbar sind. Also zum Beispiel nicht den Ex-Ehepartner der Mieterin, mit dem diese zerstritten ist (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 21.2.2013, Az. 2-11 S 191/12). Im damaligen Fall war der Vater des Exmannes der Mieterin der Vermieter gewesen.

Allerdings kommt es heute auch vor, dass eine Wohnung ohne Besichtigung gekauft wird. Gerade in hochpreisigen Großstädten ist dies immer wieder der Fall. Sehr wahrscheinlich möchte aber der neue Eigentümer dann doch irgendwann einmal erfahren, was er überhaupt gekauft hat – und sich die Wohnung anschauen.

Dass er dazu das Recht hat, hat das Amtsgericht München 2021 bestätigt. Die Mieter einer Dreizimmerwohnung in München hatten jede Besichtigung mit Kaufinteressenten verweigert. Daher wurde die Wohnung ohne Besichtigung verkauft. Der neue Eigentümer wollte sich dann die Wohnung ansehen. Er vereinbarte mit den Mietern insgesamt acht Besichtigungstermine, die die Mieter allesamt platzen ließen. Ihre Begründung war mal eine Corona-Infektion oder Quarantäne, mal eine notwendige Vorbereitung auf eine Online-Schulung. Der Vermieter mahnte die Mieter ab. Als diese die Wohnungsbesichtigung weiter verweigerten, kündigte er fristlos den Mietvertrag.

Das Gericht gab seiner Räumungsklage statt. Habe der Vermieter die Wohnung schon ohne Besichtigung gekauft, könne er zumindest nach dem Kauf eine Besichtigung verlangen. Dies sei ein ausreichend wichtiger Grund. Obendrein hätten die Mieter keinen der behaupteten Gründe für eine Weigerung beweisen können – etwa mit ärztlichen Attesten, Testergebnissen über Corona-Erkrankungen oder Quarantäne-Anordnungen (Urteil vom 26.8.2021, Az. 474 C 4123/21).

Der Mieter darf auf einen Besichtigungstermin bestehen, der ihm genug Zeit lässt, die Wohnung in einen angemessenen Zustand zu bringen. Eine perfekte Präsentation ist nicht erforderlich.

Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters. Virtuelle Rundgänge greifen in das Persönlichkeitsrecht ein, da der private Wohnraum gezeigt wird.

Ja, der Mieter kann Besichtigungstermine zu zumutbare Zeiten verlangen. Sehr frühe, späte oder sonst unpassende Zeiten (Wochenende, Feiertage, Krankheit) muss er nicht akzeptieren.

Nein, der Mieter muss für die Wohnungsbesichtigung keine Vertretung organisieren. Der Vermieter hat den Termin so zu legen, dass der Mieter selbst anwesend sein kann.

Der Mieter darf die Besichtigung abbrechen. Unangemessenes Verhalten muss er nicht dulden. Er hat das Hausrecht.

Nur mit Zustimmung des Mieters. Sammelbesichtigungen können unzumutbar sein, da viele fremde Personen gleichzeitig die Privatsphäre betreten würden.

Geht keine Gefahr von den Haustieren aus, besteht dazu keine Pflicht. Es kann jedoch sinnvoll sein, Hund oder Katze kurzzeitig in einem anderen Raum zu halten, um eine reibungslose Besichtigung zu gewährleisten.

Ja, grundsätzlich darf der Mieter die Besichtigung dokumentieren, sollte aber vorher darauf hinweisen, dass er zu Beweiszwecken filmt. Aufnahmen, auf denen Kaufinteressenten und der Vermieter zu erkennen sind, sind aus Datenschutzgründen möglichst zu vermeiden.

Möchte ein Vermieter seine Mietwohnung mit Kaufinteressenten besichtigen, muss er dies seinen Mietern rechtzeitig ankündigen. Die Besichtigungen müssen von der Häufigkeit und Dauer für die Mieter zumutbar sein. Kommt es zum Streit, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der beste Ansprechpartner für Mieter und Vermieter.