Wohnungsbrand: Wer haftet, wer muss die Schäden beseitigen und kann der Mieter die Miete mindern?

Vor dem Bundesgerichtshof ging es um die Frage, ob ein Mieter, der leicht fahrlässig einen Brand in einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus verursacht hatte, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung gedeckt ist, die der Mieter bezahlt hat.

Entstanden war der Wohnungsbrand, als die 12-jährige Tochter der Mieterfamilie Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte. Sie hatte dann bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise die Küche verlassen. Inzwischen hatte sich das Speiseöl entzündet und die Küche in Brand gesetzt.

Hier hatte der Mieter zwei Forderungen an den Vermieter:

- die Beseitigung des Brandschadens in der Mietwohnung.
- eine Mietminderung bis zur Beseitigung des Brandschadens.

Hier muss man zunächst zwischen dem Schaden am Inventar und dem an der Wohnung bzw. am Gebäude unterscheiden.

Für die beweglichen Sachen des Mieters, etwa seine Möbel, Kleidung und Elektronik, kommt ausschließlich seine Hausratsversicherung auf – wenn er eine hat. Für alles, was fest installiert ist und zur Wohnung gehört, ist die Gebäudeversicherung zuständig. Diese kann nur der Hauseigentümer abschließen.

Hier wollte der Vermieter jedoch, dass der Mieter den Schaden bezahlt. Dieser verwies den Vermieter an seine Privathaftpflichtversicherung, welche sich weigerte, den Schaden zu übernehmen. Der Grund: Für Schäden an einer Mietwohnung komme man nicht auf. Man empfahl dem Vermieter, sich an seine Gebäudeversicherung zu wenden.

Tipp: Viele Standardtarife bei Privathaftpflichtversicherungen schließen Leistungen für Schäden an gemieteten oder geliehenen Gegenständen aus. Manche moderneren Verträge sichern den Kunden auch gegen solche Schäden ab. Versicherungsnehmer sollten gerade ältere Verträge daraufhin prüfen.

Hier lehnte der Vermieter eine Inanspruchnahme seiner Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt wurden – ab. Er begründete dies damit, dass dann die Versicherungsbeiträge für den Gesamtbestand seiner Mietwohnungen steigen würden.

Allerdings entschied der Bundesgerichtshof zugunsten des Mieters: Die Gebäudeversicherung sei hier anteilig von den Mietern der Wohnungen im Gebäude bezahlt worden. Diese dürften im Gegenzug erwarten, dass sie im Schadensfall auch einen Nutzen von der Gebäudeversicherung hätten.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sei ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehme. Letztlich stünde der Mieter dann so da, als ob er die Versicherung selbst abgeschlossen habe.

Der Vermieter habe in der Regel kein vernünftiges Interesse mehr daran, anstelle der Versicherung den Mieter auf Zahlung des Schadens in Anspruch zu nehmen. Stattdessen sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig dazu verpflichtet, auf die Gebäudeversicherung zurückzugreifen.

Der Vermieter weigerte sich auch, den Brandschaden beseitigen zu lassen oder die Mietminderung zu akzeptieren. Der Mieter habe den Schaden an der Wohnung schuldhaft selbst verursacht und sei selbst für den Mangel an der Wohnung (deren Unbewohnbarkeit durch den Brand) verantwortlich. Daher könne er vom Vermieter weder Mängelbeseitigung verlangen, noch eine Minderung der Miete geltend machen.

Der BGH betonte: Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in einem mangelfreien Zustand halten. Diese Pflicht entfällt, wenn der Mieter selbst einen Schaden bzw. Sachmangel verursacht. Aber: Besteht eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung, deren Kosten der Mieter trägt, ist der Vermieter verpflichtet, diese in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Dies gilt auch, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat.

Zum Problem der Beitragserhöhung äußerte sich das Gericht nicht, da nicht konkret vorgetragen worden war, wie hoch diese ausfallen würde (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

Hier musste also der Vermieter die Handwerker beauftragen und dafür sorgen, dass die Wohnung wieder bewohnbar gemacht wurde; der Mieter konnte die Miete mindern, bis dies passiert war.

Wichtige Schritte sind:

- Vermieter informieren.
- Versicherungen benachrichtigen, insbesondere Hausratsversicherung und Privathaftpflicht, wenn durch den Brand Eigentum anderer Mieter geschädigt wurde.
- Schäden durch Fotos dokumentieren.
- Mit rechtlicher Beratung sollte geprüft werden, ob eine Mietminderung möglich ist.
- Die Hotelkosten übernimmt häufig die Hausratsversicherung, sofern die Wohnung unbewohnbar ist. Dies hängt vom Versicherungsvertrag ab.

Wenn eine Wohnung durch leichte Fahrlässigkeit des Mieters ausbrennt, muss der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, denn dazu ist sie da. Schließlich wird sie vom Mieter bezahlt. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Brandschäden beseitigt werden und dass die Wohnung wieder bewohnbar gemacht wird. Bis dahin kann der Mieter die Miete mindern. Bei einem Streit um Brandschäden in einer Mietwohnung ist ein Fachanwalt für Mietrecht der beste Ansprechpartner. Er kann Sie zu Ihrem Fall beraten und Ihnen zu Ihrem Recht verhelfen.