Zwangsversteigerung der Wohnung: Welche Rechte habe ich als Mieter?

19.02.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (1286 mal gelesen)
Zwangsversteigerung der Wohnung: Welche Rechte habe ich als Mieter? © Butch - Fotolia.com
Wenn dem Vermieter das Geld ausgeht und die Mietwohnung zwangsversteigert wird, machen sich viele Mieter Sorgen um ihre Wohnsituation. Oft sind diese begründet. Einen gewissen Mieterschutz sieht der Gesetzgeber jedoch auch hier vor.

Folgen des Eigentümerwechsels
Ein wichtiger Grundsatz aus dem deutschen Mietrecht lautet „Kauf bricht nicht Miete“. Wird eine Mietwohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer an der Stelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Die vertraglichen Rechte und Pflichten bestehen weiter. Bei der Zwangsversteigerung gibt es jedoch eine Ausnahme: Der Ersteigerer hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

Das Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht ergibt sich aus § 57a des Zwangsvollstreckungsgesetzes (ZVG). Danach ist der neue Eigentümer berechtigt, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Kündigung muss zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Die gesetzliche Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach darf der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (dreimonatige Frist). Diese Frist gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Beim Sonderkündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung spielt es keine Rolle, ob abweichende Fristen im Mietvertrag vereinbart worden sind oder ob es einen vertraglichen Kündigungsausschluss gibt.

Was ist der „erste zulässige Zeitpunkt“?
Der erste zulässige Termin ist der erstmögliche Termin nach dem Zuschlag. Also: Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats stattgefunden haben. Aber: Der Gesetzgeber will nicht, dass Kündigungen übereilt passieren. Deshalb verlangt man vom Erwerber nicht, dass er die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats vornimmt, wenn er den Zuschlag am 1. oder 2. Werktag desselben Monats oder an einem der letzten Tage des Vormonats bekommen hat. Ihm muss Gelegenheit gegeben werden, die Sach- und Rechtslage zu prüfen, sich über die Immobilie zu informieren und abzuwägen, was für und was gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses spricht. Dies entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02). Allerdings sollte trotzdem nicht zu lange gewartet werden: Die Kündigung muss ohne „vorwerfbares Zögern“ stattfinden.

Kündigung: Nur aus gutem Grund!
Der Mieter profitiert auch bei der Zwangsversteigerung davon, dass der Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen darf. Er muss also einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund haben. Da Vertragsverletzungen oder Mietrückstände bei einem frisch erworbenen Grundstück oft nicht im Raum stehen, wird bei Ausübung des Sonderkündigungsrechtes meist Eigenbedarf verwendet.

Eigenbedarf
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben und erklärt werden, es muss also auch mitgeteilt werden, warum nun gerade diese Wohnung benötigt wird. Ohne eine solche Begründung ist die Kündigung nicht wirksam – ein häufiger Fehler von Vermieterseite. Wegen Eigenbedarf kann auch nur gekündigt werden, wenn ein entsprechender Wohnbedarf vorliegt. Das bedeutet: Der alleinstehende Vermieter kann kein 200-Quadratrmeter-Einfamilienhaus frei kündigen, weil er dort alleine wohnen möchte. Ist er verheiratet, wohnt in einer Kleinwohnung und gerade ist sein zweites Kind unterwegs, sieht die Sache natürlich anders aus. Ebenso kann ein Vermieter mit Familie keinen Eigenbedarf an einer Ein-Zimmer-Studentenbude für sich selbst geltend machen. Will jedoch seine Tochter in der jeweiligen Stadt studieren, geht das. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetauscht war, hat der gekündigte Mieter Anspruch auf Schadenersatz.

Eigenbedarf auch nach Fristablauf?
Es muss betont werden, dass der Wohnungserwerber grundsätzlich immer ein Recht auf die Eigenbedarfskündigung hat, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Auch wenn er nicht den ersten zulässigen Zeitpunkt einhält, kann der neue Eigentümer also kündigen. Er profitiert jedoch nicht von der standardmäßigen Dreimonatsfrist wie beim Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Wohnt der Mieter mehr als fünf bzw. acht Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist um je drei Monate. Wurde mietvertraglich eine längere Kündigungsfrist oder ein zeitweiser Kündigungsausschluss vereinbart, muss der neue Vermieter sich daran halten.

Widerspruchsrecht bei Härtefall
Auch bei einer Kündigung nach einer Zwangsversteigerung kommt die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB zur Anwendung. Der Mieter hat das Recht, der Kündigung des Erwerbers zu widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung: Die Beendigung des Mietverhältnisses ist für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist.

Beispiele für Härtefälle
Hohes Alter alleine wird meist nicht als Härtefall angesehen. Kommen aber noch andere Probleme dazu, etwa Krankheit oder eine besondere Verwurzelung in der Umgebung, sieht die Sache anders aus. Das Kammergericht Berlin bestätigte einen Härtefall bei einem Ehepaar, das seit 30 Jahren in der Wohnung wohnte. Der Ehemann war über 80 Jahre alt war und hatte eine erhebliche Sehschwäche (Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Auch eine unmittelbar bevostehende Entbindung (LG Stuttgart , Az: 16 S 378/90) oder die Pflege durch in der Nähe wohnende Angehörige (AG Lübeck, Az: 27 C 1621/02) können einen Härtefall begründen.