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Mit einer Eigenbedarfskündigung kann ein Mietverhältnis effektiv beendet werden. Allerdings müssen Vermieter dabei verschiedene rechtliche Vorgaben beachten. Ins Auge gehen kann besonders ein vorgetäuschter Eigenbedarf.

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Ein unbefristeter Mietvertrag kann nur unter engen Voraussetzungen beendet werden. Ein zulässiger Grund für eine Kündung von Vermieterseite ist der Eigenbedarf. Diesen können Sie als Vermieter anmelden, wenn Sie die Wohnung wieder selbst brauchen. Sind Sie jedoch Mieter und wurde Ihnen wegen Eigenbedarf gekündigt, stellt sich die Frage, ob die Kündigung wirksam war. Denn das Mietrecht enthält Vorgaben, die bei einer solchen Kündigung beachtet werden müssen.

Wann kann man wegen Eigenbedarf kündigen?

Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Räume benötigt, und zwar für

• sich selbst oder
• seine Familienangehörigen oder
• Angehörige seines Haushalts (z.B. Pflegekräfte).

Als Familienangehörige gelten Eltern, Kinder und Geschwister sowie Nichten und Neffen des Vermieters. "Benötigen" bedeutet, dass ein guter Grund dafür bestehen muss, ausgerechnet in diese Wohnung einzuziehen. Es reicht nicht, wenn der Vermieter einfach nur gerne wieder in der eigenen Wohnung wohnen möchte. Ausreichend wäre es, wenn sich ein älterer Vermieter zum Beispiel wieder "verkleinern" möchte. Oder der Vermieter möchte selbst eine Familie gründen und kündigt deswegen den Mietvertrag über ein Einfamilienhaus. Denkbar wäre auch, dass der Vermieter seinen Job verloren hat und nun in die eigene Wohnung einziehen will, weil er sich selbst keine Miete mehr leisten kann.

Entscheidend: Die Begründung

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau darstellen, was Sache ist: Warum er Eigenbedarf anmelden möchte, wer in die Wohnung einziehen wird und warum. Schlicht "Eigenbedarf" reicht nicht aus. Hier müssen die genauen Beweggründe nachvollziehbar erläutert werden. Die Kündigung muss schriftlich stattfinden, der Mieter muss das Original mit lesbarer Unterschrift bekommen.

Die Kündigungsfrist beim Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung gilt als sogenannte "ordentliche" Kündigung. Für sie gilt die normale gesetzliche Kündigungsfrist: Die Kündigung kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats stattfinden. Da es sich hier um eine Kündigung durch den Vermieter handelt, verändert sich die Frist abhängig von der Mietdauer: Nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums wird die Frist jeweils um drei Monate verlängert.

Probleme beim Eigenbedarf

Oft wird die Eigenbedarfskündigung nicht korrekt begründet oder nur vorgeschoben. Bei der richtigen Begründung kann Ihnen ein Anwalt für Mietrecht gute Dienste leisten. Sind Sie Mieter, kann Ihnen der Anwalt sagen, ob bei der Kündigung alles mit rechten Dingen zugeht. Handelt es sich um einen vorgeschobenen Grund, kann dies für den Vermieter später zu Problemen führen - findet sein ehemaliger Mieter heraus, dass nun doch nicht die Schwester des Vermieters eingezogen ist, sondern ein neuer Mieter, kann er Schadenersatz fordern - z.B. Umzugskosten und Maklergebühren oder eine Mietdifferenz, wenn er jetzt teurer wohnt. Kommt es zu einem Streit zu diesem Thema, ist für beide Seiten anwaltliche Beratung entscheidend.

Bedarfsgerechte Wohnung?

Ein weiteres Problem beim Eigenbedarf ist, dass die freigekündigte Wohnung für den angegebenen Zweck auch angemessen sein muss. So kann z.B. der Vermieter keine Ein-Zimmer-Studentenwohnung wegen Eigenbedarf kündigen, weil er dort mit seiner Familie selbst einziehen will. Auch ein alleinstehender Vermieter wird Probleme haben, zu begründen, warum er selbst ein ganzes Einfamilienhaus beziehen möchte. Zu diesem Thema gibt es viele Gerichtsurteile - Ihr Rechtsanwalt kann Sie dazu beraten. Hat der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages gewusst, dass er die Wohnung nach einiger Zeit für sich selbst braucht, ist die Eigenbedarfskündigung nicht wirksam.