Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung – was muss ich als Eigentümer wissen?

25.01.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (761 mal gelesen)
Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung – was muss ich als Eigentümer wissen? © © flashpics - Fotolia.com
Auch Haus- und Wohnungseigentümer können oft ihre Schuldenlast nicht mehr bewältigen. In vielen Fällen wird das Wohneigentum dann unter Zwangsverwaltung gestellt. Eigentümer sind sich jedoch in vielen Fällen nicht über die Rechte und die Aufgaben des Zwangsverwalters im Klaren.

Was versteht man unter einer Zwangsverwaltung?
Eine Zwangsverwaltung wird vom Gericht auf Antrag eines Gläubigers angeordnet, wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht mehr nachkommen kann. Steht eine Immobilie unter Zwangsverwaltung, kümmert sich von nun an der Zwangsverwalter um die gesamte wirtschaftliche Seite. Die durch eine Vermietung erzielten Geldbeträge werden – nach Abzug der Betriebskosten – unter den Gläubigern verteilt und dienen dazu, den Schuldenberg des Eigentümers abzutragen.

Was ist der Unterschied zur Zwangsversteigerung?
Beide sind Maßnahmen der Zwangsvollstreckung. Bei einer Zwangsversteigerung wird jedoch die Immobilie zur Deckung der Schulden verkauft, während es bei der Zwangsverwaltung darum geht, die Gläubiger nach und nach durch die Vermietungseinkünfte zufriedenzustellen. Die Immobilie bleibt Eigentum des Schuldners.

Auf welcher rechtlichen Grundlage arbeitet der Zwangsverwalter?
Die Tätigkeit des Zwangsverwalters ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Er agiert also nicht in einem rechtsfreien Raum. Für Eigentümer ist die Vorschrift des § 152 ZVG besonders wichtig. Denn sie besagt, dass der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht hat, alle Handlungen vorzunehmen, die nötig sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Er kann Ansprüche, wie den Zahlungsanspruch gegen Mieter, geltend machen. Bestehende Miet- und Pachtverträge sind dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam.

Verhältnis Zwangsverwalter und Wohnungseigentümer
Ein unter Zwangsverwaltung stehendes Grundstück wird vom Zwangsverwalter verwaltet. Der Eigentümer hat nichts mehr zu sagen. Der Zwangsverwalter zieht die Miete und die Nebenkosten ein, überweist das "Hausgeld" an die Hausverwaltung und ist dafür zuständig, dass die Eigentumswohnung erhalten wird und sich in nutzungsbereitem Zustand befindet. Er muss sich also auch um anfallende Reparaturen kümmern und Handwerker beauftragen. Der Eigentümer muss aus einer unter Zwangsverwaltung stehenden Immobilie nicht ausziehen. Der Vermieter hat keine freie Entscheidung mehr darüber, an wen er wann vermietet und für wieviel – dies entscheidet nun der Zwangsverwalter.

Verhältnis Zwangsverwalter und Mieter
Die Mieter müssen sich nun mit allen Anliegen an den Zwangsverwalter wenden. Sie müssen die Miete an ihn zahlen, müssen bei ihm Mängel der Mietwohnung melden, gegebenenfalls ihm gegenüber eine Mietminderung geltend machen, kündigen und von ihm nach ihrem Auszug die Mietkaution zurückfordern. Zahlen sie keine Miete oder werden sie sonst vertragsbrüchig, kann der Zwangsverwalter ihnen kündigen. Denn er ist jetzt für die Bewirtschaftung der Immobilie zuständig. Er hat die Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Auch ein neuer Mietvertrag wird durch ihn abgeschlossen.

Verhältnis Zwangsverwalter und Hausverwalter
Der Hausverwalter muss akzeptieren, dass der Zwangsverwalter die Rechte und Pflichten des Vermieters/Eigentümers übernommen hat. Zwar hat er keinen Vertrag mit der Hausverwaltung. Trotzdem gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe: Der Zwangsverwalter muss die Hausgelder, also die vom Eigentümer zu zahlenden Nebenkostenanteile, an den Hausverwalter entrichten (Beschluss vom 15.10.2009, Az. V ZB 43/09).

Häufiges Problem: Die Mietkaution
Über die Mietkaution entsteht oft Streit. Denn der Zwangsverwalter ist verpflichtet, diese an die Mieter nach deren Auszug auszuzahlen, ggf. nach Abzug ausstehender Forderungen aus dem Mietverhältnis. Er muss sie sogar dann auszahlen, wenn er selbst den Betrag gar nicht vom Vermieter bekommen hat. Dies kommt häufiger vor, denn oft sind Vermieter nicht zur Zusammenarbeit bereit, oder das Geld wurde nicht insolvenzsicher verwahrt und von anderen Gläubigern gepfändet, oder der Vermieter hat damit seine Rechnungen bezahlt. Ist das Geld noch vorhanden, hat der Zwangsverwalter das Recht, vom Vermieter / Eigentümer die Herausgabe der Mietkaution zu verlangen. Ebenso darf er nach einem neueren Urteil des Bundesgerichtshofes auch vom Hausverwalter die Herausgabe einer Kaution fordern, wenn diese dort hinterlegt wurde. Der Hausverwalter kann sich nicht damit verteidigen, dass er kein Vertragsverhältnis zum Zwangsverwalter hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.9.2015, Az. VIII ZR 300/14).