Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung – was muss ich als Eigentümer wissen?

Eine Zwangsverwaltung wird von einem Gericht auf Antrag eines Gläubigers angeordnet, wenn ein Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht mehr nachkommen kann. Steht eine Immobilie unter Zwangsverwaltung, kümmert sich der Zwangsverwalter um die komplette wirtschaftliche Seite. Vermietungseinnahmen werden nach Abzug der Betriebskosten unter den Gläubigern verteilt. Sie dienen dazu, den Schuldenberg des Eigentümers abzutragen.

Beide gehören zu den Maßnahmen der Zwangsvollstreckung. Bei einer Zwangsversteigerung wird die Immobilie zur Deckung der Schulden verkauft. Bei der Zwangsverwaltung bleibt sie Eigentum des Schuldners und man versucht, die Gläubiger nach und nach durch die Vermietungseinkünfte zufriedenzustellen.

Die Tätigkeit des Zwangsverwalters ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Der Zwangsverwalter handelt also nicht in einem rechtsfreien Raum. Für Eigentümer ist insbesondere die Vorschrift des § 152 ZVG wichtig. Danach hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die nötig sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und es ordnungsgemäß zu nutzen. Das bedeutet: Der Zwangsverwalter kann Ansprüche vor Gericht geltend machen, zum Beispiel Mietforderungen. Er muss sich aber auch an vorhandene Miet- und Pachtverträge halten, als wäre er der Vermieter.

Wenn eine Eigentumswohnung unter Zwangsverwaltung steht, wird sie vom Zwangsverwalter verwaltet. Der Eigentümer hat nun nichts mehr zu sagen. Der Zwangsverwalter zieht Miete und Nebenkosten ein. Das "Hausgeld" oder "Wohngeld", also die von der Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Nebenkosten, überweist der Zwangsverwalter an die Hausverwaltung.

Er ist auch dafür verantwortlich, dass die Eigentumswohnung erhalten wird und sich in nutzbarem Zustand befindet. Daher muss er auch für erforderliche Reparaturen sorgen und Handwerker beauftragen. Wenn der Eigentümer selbst in der Wohnung, wohnt, muss er aus der unter Zwangsverwaltung stehenden Immobilie nicht ausziehen. Möchte der Eigentümer die Wohnung jedoch vermieten, kann dieser nicht mehr frei entscheiden, an wen er wann vermietet und welche Miete er verlangt. Dies ist nun Sache des Zwangsverwalters.

Sobald die Eigentumswohnung unter Zwangsverwaltung steht, ist allein der Zwangsverwalter für alle Anliegen der Mieter zuständig. An ihn müssen sie jetzt auch die Miete zahlen und ihm Mängel der Mietwohnung melden. Wenn sie eine Mietminderung geltend machen wollen, ist ebenfalls der Zwangsverwalter ihr Ansprechpartner. Auch eine Kündigung des Mietvertrages und die Rückforderung der Mietkaution sind an ihn zu richten.

Wenn die Mieter in Mietrückstand geraten oder auf andere Weise vertragsbrüchig werden, kann der Zwangsverwalter ihnen kündigen. Der Zwangsverwalter ist nun für die gesamte Bewirtschaftung der Immobilie zuständig. Er hat den Mietern einmal im Jahr ihre Betriebskostenabrechnung zu übermitteln. Wenn die Eigentumswohnung neu vermietet werden soll, muss er auch den Mietvertrag abschließen.

Der Hausverwalter muss akzeptieren, dass der Zwangsverwalter nun die Rechte und Pflichten des Vermieters/Eigentümers innehat. Natürlich hat der Zwangsverwalter keinen Vertrag mit der Hausverwaltung. Dies ändert für beide Seiten jedoch nichts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Der Zwangsverwalter muss die Hausgelder, also die vom Eigentümer zu zahlenden Nebenkostenanteile, an den Hausverwalter überweisen (Beschluss vom 15.10.2009, Az. V ZB 43/09).

Die Mietkaution sorgt häufig für Streit. Es gehört zu den Pflichten des Zwangsverwalters, sie nach dem Auszug an die Mieter auszuzahlen, ggf. nach Abzug von ausstehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis. Er muss die Kaution sogar dann auszahlen, wenn er den Betrag gar nicht vom Vermieter bekommen hat. Dies kommt gar nicht so selten vor, denn eine Zwangsverwaltung bedeutet ja, dass sich der Vermieter in schwierigen finanziellen Verhältnissen befindet. Oft besteht auch wenig Bereitschaft zur Zusammenarbeit mit dem Zwangsverwalter. In manchen Fällen wurde die Kaution auch nicht vorschriftsmäßig insolvenzsicher verwahrt, sodass andere Gläubiger das Geld bereits pfänden konnten. Oder der Vermieter hat damit schlicht eigene Rechnungen bezahlt und das Geld ist weg.

Sofern das Geld noch vorhanden ist, darf der Zwangsverwalter vom Vermieter / Eigentümer die Herausgabe der Mietkaution fordern. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass er auch vom Hausverwalter die Herausgabe einer Kaution verlangen darf, wenn diese dort hinterlegt wurde. Der Hausverwalter kann sich nicht darauf berufen, dass er keinen Vertrag mit dem Zwangsverwalter hat (Urteil vom 23.9.2015, Az. VIII ZR 300/14).

In bestimmten Fällen darf der Zwangsverwalter vom Eigentümer die Räumung und Herausgabe der selbst bewohnten Eigentumswohnung verlangen. Dies kann er auch gerichtlich durchsetzen. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Schuldner das Grundstück oder die Zwangsverwaltung durch sein Verhalten gefährdet. Dies kann zum Beispiel vorkommen, wenn der Eigentümer weiterhin versucht, am Zwangsverwalter vorbei Miete von seinen Mietern zu kassieren (etwa bei einem Haus mit mehreren Wohnungen, das insgesamt unter Zwangsverwaltung steht und in dem er selbst wohnt).

Das Landgericht Limburg hat in einem Fall entschieden, in dem der Eigentümer wiederholt gegenüber dem Zwangsverwalter falsche Angaben zu den Mietern gemacht hatte. Er hatte außerdem keine oder fingierte Mietverträge vorgelegt, die Identität von Mietern verschleiert, neuen Mietern die Zwangsverwaltung verschwiegen, eine in der Teilungserklärung als Gewerbeeinheit gekennzeichnete ehemalige Arztpraxis als Wohnung genutzt und den Stromliefervertrag immer wieder auf die Namen anderer Verwandter umgemeldet. Dies musste sich der Zwangsverwalter nicht gefallen lassen: Das Gericht ordnete die Räumung der vom Eigentümer genutzten Räumlichkeiten an (Beschluss vom 12.4.2018, Az. 7 T 226/16).

Ja, eine Immobilie kann im Zuge einer Zwangsverwaltung verkauft werden, aber dies geschieht nicht automatisch und unterliegt bestimmten Voraussetzungen:

Der Zwangsverwalter kann die Immobilie nur mit Genehmigung des Gerichts verkaufen. Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Zweck der Zwangsverwaltung dient – also der Befriedigung der Gläubiger.

Der Verkauf wird meist dann in Betracht gezogen, wenn die Immobilie nicht genügend Einnahmen aus Mieten oder Betriebserträgen abwirft, um die Forderungen der Gläubiger zu decken, oder wenn ein Verkauf insgesamt wirtschaftlicher ist.

Der Verkauf erfolgt oft öffentlich oder über Ausschreibungen, damit ein marktgerechter Preis erzielt wird. Der Erlös wird dann verwendet, um die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge zu befriedigen.

Während der Zwangsverwaltung bleibt der Eigentümer formal Eigentümer. Mit dem Verkauf geht das Eigentum jedoch auf den Käufer über, während der Erlös zur Schuldentilgung dient.

Das Ende der Zwangsverwaltung einer Immobilie ist ein wichtiger Punkt im Ablauf des Verfahrens, da es bestimmt, wann die Verfügungsrechte wieder vollständig beim Eigentümer liegen oder die Verwaltung durch andere Maßnahmen abgelöst wird. Folgende Aspekte sind dabei zentral:

1. Befriedigung der Gläubiger:
Die Zwangsverwaltung endet in der Regel, wenn die Forderungen des Gläubigers vollständig beglichen sind. Das bedeutet, dass alle Ansprüche, für die die Zwangsverwaltung angeordnet wurde – beispielsweise Kredite, Hypotheken oder andere gesicherte Forderungen – aus den Einnahmen der Immobilie gedeckt wurden. Erst danach wird der Verwalter entlassen, und der Eigentümer kann wieder uneingeschränkt über die Immobilie verfügen.

2. Aufhebung durch das Gericht:
Auch wenn die Forderungen nicht vollständig beglichen wurden, kann die Zwangsverwaltung durch gerichtlichen Beschluss aufgehoben werden. Gründe dafür können sein:

- Der Eigentümer oder ein anderer Gläubiger beantragt die Aufhebung, weil eine alternative Vollstreckungsmaßnahme erfolgt ist oder die Fortsetzung der Zwangsverwaltung nicht mehr erforderlich ist.
- Die Immobilie wurde verkauft oder auf andere Weise verwertet, sodass der Zweck der Zwangsverwaltung erfüllt ist.
- Das Gericht stellt fest, dass die Fortführung der Verwaltung keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr bringt oder unverhältnismäßig wäre.

Mit dem Ende der Zwangsverwaltung geht die tatsächliche Verfügungsgewalt zurück an den Eigentümer - es sei denn, die Immobilie wurde im Rahmen der Zwangsverwaltung verkauft. Der Eigentümer kann nun wieder frei über die Immobilie verfügen, Mietverträge abschließen, Umbauten vornehmen oder einen Verkauf einleiten.

Vor der Beendigung erstellt der Zwangsverwalter meist eine Abschlussabrechnung, die alle Einnahmen, Ausgaben und Zahlungen an Gläubiger dokumentiert. Diese Abrechnung dient als Nachweis, dass die Verwaltung korrekt durchgeführt wurde und die Gläubiger ordnungsgemäß bedient wurden.

Sollte nach Beendigung der Zwangsverwaltung noch ein Teil der Gläubigerforderungen offen sein, kann dieser separat geltend gemacht werden. Das Ende der Verwaltung entbindet den Schuldner (= Eigentümer der Immobilie) also nicht automatisch von noch bestehenden Ansprüchen, die bisher nicht aus den Erträgen der Immobilie gedeckt werden konnten.

Bei einer Zwangsverwaltung können viele rechtliche Probleme entstehen. Wenn Sie rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Zwangsverwaltung Ihrer Eigentumswohnung benötigen, ist ein Rechtsanwalt für Zivilrecht der richtige Ansprechpartner.