Aufzug im Mietshaus: Darf der Vermieter ihn einfach stilllegen?

19.04.2017, Redaktion Anwalt-Suchservice (95 mal gelesen)
Aufzug im Mietshaus: Darf der Vermieter ihn einfach stilllegen? © Rh - Anwalt-Suchservice

Ein Aufzug ist im Mehrfamilienhaus eine praktische Sache. Aber er kostet auch Geld. Darf der Vermieter einen defekten Aufzug einfach stilllegen und schließlich ausbauen lassen?

Gerade für ältere Mieter sind Treppen oft ein Problem. Ein Aufzug erleichtert das Leben und ermöglicht den Verbleib in den gewohnten vier Wänden, auch wenn diese im vierten Stock liegen.

Wer trägt die Kosten für den Aufzug?


Gibt es im Haus noch keinen Aufzug und soll einer nachgerüstet werden, muss diese Investition der Vermieter tätigen. Nicht in jedem Fall rechtfertigt ein neuer Aufzug eine Mieterhöhung wegen Modernisierung: Dazu muss schon für die Mieter ein nachvollziehbarer Komfortgewinn gegeben sein, was zum Beispiel bei einem Außenaufzug, der nur in Zwischengeschossen hält, ausscheidet. Auch Härtefälle auf Mieterseite sind zu berücksichtigen (LG Berlin, Az. 67 S 78/16). Reparaturen wegen Schäden im Einzelfall muss der Vermieter bezahlen, ohne die Kosten an die Mieter weitergeben zu können. Laufende Kosten für Wartung, Strom oder eine Notrufbereitschaft, die regelmäßig anfallen, können als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Vorsicht ist bei sogenannten Vollwartungsverträgen geboten. Denn diese schließen meist auch Instandhaltungsarbeiten ein, die im Rahmen der Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Solche Kosten müssen also ggf. herausgerechnet werden. Passiert dies nicht, kann der Mieter sie zurückfordern (Amtsgericht Duisburg, Urteil vom 29.4.2015, Az. 45 C 2556/14).

Welche Mieter müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen?


Bei vertraglicher Vereinbarung grundsätzlich alle. Auch Erdgeschossmieter müssen sich an den laufenden Kosten des Aufzugsbetriebs beteiligen, obwohl sie den Aufzug nicht nutzen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 103/06). Aber: Befindet sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil und die Wohnung eines Mieters ist mit diesem Aufzug gar nicht zu erreichen, muss sich dieser Mieter auch nicht an den Kosten beteiligen (BGH, Az. VIII ZR 128/08).

Fall: Aufzug kaputt: Ausgebaut


Eine inzwischen 82jährige Mieterin wohnte bereits seit 30 Jahren in einem Mietshaus in München. Ihre Wohnung lag im vierten Stock. Bei Vertragsschluss in den 70er Jahren hatte es in dem Haus einen Personenaufzug gegeben. Die Mieterin war mittlerweile zu 100 Prozent schwerbehindert. Ohne Aufzug konnte sie das Haus nicht verlassen. Der Aufzug im Haus wies nun einige Sicherheitsmängel auf. Der TÜV untersagte schließlich den Betrieb – es gab noch nicht einmal eine Notrufeinrichtung für den Fall des „Steckenbleibens“. Die Mieterin forderte die Vermieterin auf, den Aufzug wieder betriebsfähig zu machen, und minderte ihre Miete bis dahin um 50 Prozent. Das Druckmittel zeigte jedoch keine Wirkung. Im Gegenteil: Die Vermieterin ließ den Aufzug ausbauen.

Die Aufzug-Klage


Die Mieterin zog nun vor Gericht und forderte die Vermieterseite auf, wieder für einen Aufzug im Haus zu sorgen. Das Amtsgericht München gab ihr Recht. Denn der Aufzug war bereits bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen – und damit war sein Vorhandensein Teil des mietvertraglich vereinbarten Zustands des Mietobjekts. Das Gericht entschied, dass die Vermieterin wieder einen Aufzug bis zum vierten Obergeschoss des Hauses einbauen müsse (Urteil vom 29.9.2015, Az. 425 C11160/15). Ihn einfach nachträglich ersatzlos zu entfernen, entspreche nicht der vertragliche Absprache.

Welche Pflichten haben Vermieter im Zusammenhang mit dem Aufzug?


Vermieter haben die Betriebssicherheitsverordnung einzuhalten. Diese gilt zwar eigentlich nur für gewerbliche Arbeitsmittel in Betrieben. Sie gilt aber auch für überwachungsbedürftige Anlagen, und dazu gehören Aufzüge. Jeder Vermieter, der einen Aufzug betreibt, muss also die Sicherheitsvorschriften dieser Verordnung einhalten. Die Verordnung wurde 2015 erheblich verschärft. Sie enthält Regelungen über turnusmäßige Überprüfungen und verpflichtet den Aufzugbetreiber, zunächst eine Sicherheitsbewertung durch eine zugelassene Überwachungsstelle vornehmen zu lassen. Darin wird dann festgelegt, wie oft die regelmäßigen Überprüfungen stattfinden müssen. Grundsätzlich vorgeschrieben ist jedoch ein Zwei-Jahres-Rhythmus mit einer weiteren Prüfung dazwischen. Die Kosten für regelmäßige Überprüfungen können als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden, nicht jedoch die Kosten für die grundlegende Sicherheitsbewertung oder eine vorschriebene Überprüfung vor der Wiederinbetriebnahme nach einem Schadensfall. Grundsätzlich ist der Betreiber des Aufzugs dafür verantwortlich, für dessen Betriebssicherheit zu sorgen und auch unabhängig von den regelmäßigen Überprüfungen erforderliche Schritte einzuleiten.

Fazit


Ein Aufzug kann nicht einfach eingebaut oder mit dem Haus erworben und dann ignoriert werden. Er bringt Pflichten für den Vermieter mit sich, die durchaus teuer werden können. Einige der entstehenden Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ein nachträglicher Ausbau oder eine komplette Stilllegung sind nicht ohne Weiteres möglich.


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