Aufzug im Mietshaus: Was gilt bei Ausfall und wer trägt die Kosten?

Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, können Mieter, die von einem Aufzugausfall betroffen sind, die Miete mindern. In Betracht kommt das insbesondere bei einem längeren Ausfall des Aufzugs. Mieter sollten den Vermieter zuvor unverzüglich über den Ausfall informieren. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nicht nur nach der Dauer des Ausfalls, sondern auch nach der Etage, in der der Mieter wohnt.

Beispiel: Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg gestand dem Mieter einer Dachgeschosswohnung wegen eines Aufzugausfalls eine Mietminderung von 14 Prozent zu. Dabei wurde die Schwerbehinderung des Mieters nicht berücksichtigt, weil es bei einer Mietminderung nicht auf seine persönlichen Verhältnisse ankomme, sondern nur auf die Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjekts (Urteil vom 26.8.2015, Az. 104 C 85/15).

Wichtig: Die Gerichte beurteilen die zulässige Höhe von Mietminderungen sehr unterschiedlich. Wird die Mietminderung zu hoch angesetzt, entsteht ein Mietrückstand, der dem Vermieter eine fristlose Kündigung ermöglichen kann.

Wird der Aufzug beschädigt, muss derjenige dem Vermieter den Schaden ersetzen, der den Schaden verursacht hat. Zu Schäden kommt es häufig beim Transport von sperrigen Gegenständen oder Möbeln durch Mieter selbst.

Das Landgericht Koblenz entschied in einem Fall, in dem ein Mieter mit Möbeln die Rückwand und eine Seitenwand des Fahrstuhls verkratzt hatte. Beides war aus Edelstahl, der Aufzug war acht Jahre alt. Ein Austausch mit Originalteilen kostete über 13.000 Euro. Die Privathaftpflichtversicherung des Mieters sah diese Summe als unverhältnismäßig an und wollte nur 5.000 Euro bezahlen.

Nach Hinzuziehung eines Sachverständigen entschied das Gericht zugunsten des Vermieters: Hier könnten aus technischen Gründen nur neue Originalteile verwendet werden. Ein Abzug "neu für alt" sei unmöglich, weil der Aufzug durch die neuen Teile nicht verbessert werde. Der Mieter musste den vollen Betrag bezahlen (Urteil vom 24.4.2023, Az. 4 O 98/21).

Oft passieren Beschädigungen aber auch mutwillig und der oder die Täter können nicht ausfindig gemacht werden. Dann darf der Vermieter die Kosten trotzdem nicht auf die Mieter umlegen.

Seit 30 Jahren wohnte eine beim Prozess 82-jährige Mieterin in einem Mietshaus in München. Ihre Wohnung lag im vierten Stock. Im Haus hatte es bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages in den 70er Jahren einen Personenaufzug gegeben. Mittlerweile war die Mieterin zu 100 Prozent schwerbehindert und konnte ohne Aufzug das Haus nicht mehr verlassen.

Allerdings war auch der Aufzug gealtert und wies Sicherheitsmängel auf. Es gab noch nicht einmal eine Notrufeinrichtung für den Fall des "Steckenbleibens". Daher untersagte der TÜV den Betrieb. Die Mieterin forderte die Vermieterin auf, den Aufzug wieder betriebsbereit zu machen, und minderte ihre Miete bis dahin um 50 Prozent. Dieses Druckmittel blieb jedoch wirkungslos. Die Vermieterin ließ den Aufzug ausbauen und Ersatz gab es nicht.

Daraufhin ging die Mieterin vor Gericht und forderte von der Vermieterin, wieder einen betriebsfähigen Aufzug im Haus zu installieren. Das Amtsgericht München stellte sich auf ihre Seite: Der Aufzug sei schon bei Mietvertragsbeginn vorhanden gewesen. Sein Vorhandensein sei daher Teil des mietvertraglich von den Parteien vereinbarten Zustands des Mietobjekts.

Laut Gerichtsurteil musste die Vermieterin wieder für einen Aufzug bis zum vierten Obergeschoss des Hauses sorgen (Urteil vom 29.9.2015, Az. 425 C11160/15).

Gibt es eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung, müssen sich alle Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an den laufenden Kosten des Aufzugs beteiligen – auch die im Erdgeschoss. Dies gilt auch dann, wenn sie den Fahrstuhl nicht benutzen. Dies hat vor einigen Jahren der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 103/06).

Tipp: Wenn sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet und die Wohnung eines Mieters mit diesem Aufzug gar nicht zu erreichen ist, muss sich dieser Mieter nicht an den Kosten beteiligen (BGH, Az. VIII ZR 128/08).

Wenn es im Haus noch keinen Aufzug gibt und einer nachgerüstet werden soll, trägt der Vermieter die Kosten für diese Investition. Ein Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, nachträglich einen Aufzug einzubauen.

Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertigen. Der Vermieter darf dann nach derzeitigem Stand auf Dauer acht Prozent der angefallenen Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Ein neuer Aufzug rechtfertigt jedoch nicht ohne Weiteres eine solche Mieterhöhung. Für die Mieter muss ein nachvollziehbarer Komfortgewinn vorhanden sein. Ausgeschlossen ist dies z. B. bei einem Außenaufzug, der nur in Zwischengeschossen hält.

Tipp: Auch Härtefälle auf Mieterseite sind zu berücksichtigen. So hat das Landgericht Berlin entschieden: Eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung stellt für Mieter mit einem besonders niedrigen Einkommen grundsätzlich eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, wenn die Modernisierungsmaßnahme keinen nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort erbringt (Urteil vom 26.4.2016, Az. 67 S 78/16). Bei solchen Mietern wäre also keine Mieterhöhung möglich.

Näheres zum Thema Modernisierung finden Sie hier:
Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

Wenn der Fahrstuhl im Einzelfall reparaturbedürftig ist, z.B. durch eine mutwillige Beschädigung, muss der Vermieter dafür bezahlen. Er kann solche Kosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Generell darf der Vermieter folgende laufende Kosten des Aufzugs als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen:

- Wartung des Aufzugs,
- Strom,
- Notrufbereitschaft.

Voraussetzungen für die Kostenumlage ist:

- diese Kosten fallen regelmäßig an,
- es gibt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Wichtig: Vorsicht geboten ist bei sogenannten Vollwartungsverträgen. Diese schließen in der Regel nämlich auch Reparaturen mit ein, die der Vermieter im Rahmen der Betriebskosten nicht auf die Mieter verteilen darf. In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vor der Umlage also herausrechnen. Anderenfalls können die Mieter den entsprechenden Kostenanteil zurückfordern (Amtsgericht Duisburg, Urteil vom 29.4.2015, Az. 45 C 2556/14).

Vermieter müssen die Betriebssicherheitsverordnung beachten. Diese gilt nicht nur für gewerbliche Arbeitsmittel in Betrieben, sondern auch für überwachungsbedürftige Anlagen wie Aufzüge. Sie enthält Regeln über turnusmäßige Überprüfungen und verpflichtet den Betreiber, zunächst eine zugelassene Überwachungsstelle eine Sicherheitsbewertung durchführen zu lassen.

Die Sicherheitsbewertung legt fest, wie oft technische Überprüfungen des Aufzugs stattzufinden haben. Grundsätzlich ist ein Zwei-Jahres-Rhythmus Pflicht mit einer weiteren Prüfung dazwischen. Die Kosten für die regelmäßigen Sicherheitsprüfungen können als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden.

Tipp: Nicht auf die Mieter umlagefähig sind die Kosten für die erste, grundlegende Sicherheitsbewertung oder für eine vorgeschriebene Überprüfung vor der Wiederinbetriebnahme nach einem Schadensfall.

Die Verordnung verpflichtet den Betreiber eines Aufzugs – also den Vermieter – auch dazu, einen Notfallplan für den Fahrstuhl aufzustellen. Der Vermieter muss für die Betriebssicherheit des Aufzugs sorgen und auch unabhängig von den regelmäßigen Überprüfungen erforderliche Maßnahmen wie etwa Reparaturen einleiten.

Für Vermieter bringt ein Aufzug Pflichten mit sich, die teuer werden können. Einige Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ein nachträglicher Ausbau oder eine komplette Stilllegung sind nicht ohne Weiteres möglich. Mieter und Vermieter sollten sich bei Streitigkeiten rund um den Aufzug durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.