Aufzug im Mietshaus: Darf der Vermieter ihn einfach stilllegen?

20.02.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 4 Min. (998 mal gelesen)
Aufzug im Mietshaus: Darf der Vermieter ihn einfach stilllegen? © Rh - Anwalt-Suchservice

Ein Aufzug im Mehrfamilienhaus ist eine praktische Angelegenheit. Er kostet jedoch auch Geld. Darf der Vermieter einen defekten Aufzug einfach stilllegen und womöglich auch ausbauen lassen?

Besonders für ältere Mieter stellen Treppen oft ein Problem dar. Aber: Auch jüngere Hausbewohner haben oft schwere Lasten in die höheren Stockwerke zu befördern. Ein Aufzug erleichtert allen das Leben. Älteren ermöglicht er auch den Verbleib in den gewohnten vier Wänden, selbst wenn sich diese im vierten Stock befinden. Vermieter sind jedoch nicht immer glücklich über den Aufzug und die dadurch entstehenden Kosten.

Wer trägt die Kosten für die Anschaffung?


Wenn es im Haus noch keinen Aufzug gibt und einer nachgerüstet werden soll, trägt der Vermieter die Kosten für diese Investition.
Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertigen – nach aktuellem Stand darf der Vermieter dann auf Dauer acht Prozent der angefallenen Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Aber: Nicht immer rechtfertigt ein neuer Aufzug eine solche Mieterhöhung. Dies ist nur dann der Fall, wenn für die Mieter ein nachvollziehbarer Komfortgewinn gegeben ist. Dies ist zum Beispiel ausgeschlossen, wenn es sich um einen Außenaufzug handelt, der nur in Zwischengeschossen hält.
Auch Härtefälle auf Mieterseite sind zu berücksichtigen. So entschied das Landgericht Berlin, dass eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung für Mieter mit einem besonders niedrigen Einkommen grundsätzlich eine nicht zu rechtfertigende Härte ist, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist (Urteil vom 26.4.2016, Az. 67 S 78/16).
Näheres zum Thema Modernisierung finden Sie hier:
Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

Wer bezahlt Reparaturen und Wartung?


Reparaturen wegen Schäden im Einzelfall muss der Vermieter bezahlen. Diese Kosten kann er nicht an die Mieter weitergeben.
Laufende Kosten für Wartung, Strom oder eine Notrufbereitschaft, die regelmäßig anfallen, können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dies setzt allerdings eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.
Vorsicht geboten ist bei den sogenannten Vollwartungsverträgen. Diese schließen meist nämlich auch Reparaturen mit ein, die im Rahmen der Betriebskosten nicht auf die Mieter verteilt werden dürfen. Kosten für Reparaturen müssen also herausgerechnet werden. Ansonsten kann der Mieter den entsprechenden Kostenanteil zurückfordern (Amtsgericht Duisburg, Urteil vom 29.4.2015, Az. 45 C 2556/14).

Welche Mieter müssen sich an den Aufzugkosten beteiligen?


Gibt es eine entsprechende vertragliche Vereinbarung, müssen sich alle Mieter im Haus an den laufenden Kosten des Aufzugs beteiligen – auch die, die im Erdgeschoss wohnen. Dies gilt auch dann, wenn sie den Aufzug nicht nutzen. So hat vor einigen Jahren der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 103/06).
Aber: Befindet sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil und die Wohnung eines Mieters ist mit diesem Aufzug gar nicht erreichbar, braucht sich dieser Mieter auch nicht an den Kosten zu beteiligen (BGH, Az. VIII ZR 128/08).

Darf der Vermieter den defekten Aufzug ausbauen?


Eine zum Prozesszeitpunkt 82-jährige Mieterin wohnte seit 30 Jahren in einem Mietshaus in München. Ihre Wohnung befand sich im vierten Stock. Schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages in den 70er Jahren hatte es in dem Haus einen Personenaufzug gegeben. Mittlerweile war die Mieterin zu 100 Prozent schwerbehindert und konnte ohne Aufzug das Haus nicht mehr verlassen.
Der Aufzug im Haus wies jedoch einige Sicherheitsmängel auf. Der TÜV verbot den Betrieb – es gab noch nicht einmal eine Notrufeinrichtung für den Fall des „Steckenbleibens“. Daraufhin forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Aufzug wieder betriebsbereit zu machen. Bis dahin minderte sie ihre Miete um 50 Prozent. Das Druckmittel blieb allerdings wirkungslos. Im Gegenteil: Die Vermieterin ließ den Aufzug ausbauen.

Die Mieterin ging nun vor Gericht und forderte die Vermieterseite auf, wieder für einen betriebsfähigen Aufzug im Haus zu sorgen. Das Amtsgericht München stellte sich auf ihre Seite. Der Grund: Der Aufzug war schon bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen. Damit war sein Vorhandensein Teil des mietvertraglich von den Parteien vereinbarten Zustands des Mietobjekts. Das Gericht entschied, dass die Vermieterin wieder für einen Aufzug bis zum vierten Obergeschoss des Hauses sorgen müsse. Ihn einfach nachträglich ersatzlos zu entfernen, verstoße gegen den Mietvertrag (Urteil vom 29.9.2015, Az. 425 C11160/15).

Welche Rechte haben Mieter, wenn der Aufzug ausfällt?


Sie können die Miete mindern. Dies geht nicht nur aus dem genannten Münchner Urteil hervor, sondern auch aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg. Das Gericht gestand dem Mieter einer Dachgeschosswohnung wegen eines Aufzugausfalls eine Mietminderung von 14 Prozent zu. Dass der Mieter schwerbehindert war, wurde dabei nicht berücksichtigt, da es nicht auf seine persönlichen Gegebenheiten, sondern nur auf die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs des Mietobjekts ankomme (Urteil vom 26.8.2015, Az. 104 C 85/15).

Welche Pflichten haben Vermieter im Zusammenhang mit dem Aufzug?


Vermieter müssen die Betriebssicherheitsverordnung beachten. Diese ist zwar eigentlich nur auf gewerbliche Arbeitsmittel in Betrieben anzuwenden. Sie gilt aber auch für überwachungsbedürftige Anlagen – wie eben Aufzüge. Jeder Vermieter, der einen Aufzug betreibt, muss daher die Sicherheitsvorgaben dieser Verordnung einhalten. Diese wurden zuletzt 2016 novelliert und verschärft.
Die Verordnung enthält Regelungen über turnusmäßige Überprüfungen und verpflichtet den Betreiber, zunächst eine Sicherheitsbewertung durch eine zugelassene Überwachungsstelle durchführen zu lassen. Darin wird festgelegt, wie oft die Überprüfungen stattfinden müssen. Grundsätzlich vorgeschrieben ist ein Zwei-Jahres-Rhythmus mit einer weiteren Prüfung dazwischen.
Die Kosten für diese regelmäßigen Prüfungen können als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden. Dies gilt nicht für die Kosten für die grundlegende Sicherheitsbewertung oder eine vorgeschriebene Überprüfung vor der Wiederinbetriebnahme nach einem Schadensfall.
Für bestehende Aufzüge war nach der letzten Neufassung der Verordnung bis 31.5.2016 ein Notfallplan anzufertigen und dem Notdienst zur Verfügung zu stellen. Für neue Aufzüge muss dies vor deren Inbetriebnahme geschehen. Gibt es keinen Notdienst, muss der Notfallplan dem Aufzugwärter oder der als verantwortlich „benannten Person“ vorliegen.
Grundsätzlich ist der Betreiber des Aufzugs dafür verantwortlich, für dessen Betriebssicherheit zu sorgen. Er muss auch unabhängig von den regelmäßigen Überprüfungen erforderliche Maßnahmen einleiten.

Praxistipp


Ein Aufzug bringt Pflichten für den Vermieter mit sich, die teuer werden können. Einige der entstehenden Kosten kann er nicht auf die Mieter umlegen. Ein nachträglicher Ausbau oder eine komplette Stilllegung sind nicht ohne Weiteres möglich. Mieter sollten sich vor einer Mietminderung durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen. Die zulässige Höhe von Mietminderungen wird von den Gerichten nämlich durchaus unterschiedlich beurteilt. Eine zu hoch angesetzte Mietminderung kann als Rückstand mit der Miete angesehen und damit zum Kündigungsgrund werden.

(Ma)



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