Störung des Hausfriedens: Wann darf der Vermieter dem Mieter kündigen?

12.06.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 5 Min. (45 mal gelesen)
Störung des Hausfriedens: Wann darf der Vermieter dem Mieter kündigen? © Bu - Anwalt-Suchservice

Ehekrach, Beleidigungen im Hausflur und der randalierende Exmann: Stören Mieter den Hausfrieden, kann eine Kündigung die Folge sein. Aber wann genau kann der Vermieter einen Schlussstrich setzen?

Störungen des Hausfriedens können das Wohnen für die anderen Mieter zur Tortur machen. Denn: Die Wohnung soll ja auch der Erholung vom stressigen Berufsalltag dienen und nicht selbst zum Stressfaktor werden. Aber: Was kann man gegen solche Störungen tun? Mieter und Vermieter haben Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Dazu gehört auch die Kündigung.

Was ist überhaupt der Hausfrieden?


Manche Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag, obwohl sie nicht ausdrücklich darin erwähnt werden. Dazu gehört auch die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Mieter und Vermieter müssen sich untereinander so verhalten, dass der jeweils andere nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt wird. Dazu gehört es auch, andere Mieter nicht so zu belästigen oder zu schikanieren, dass diese kündigen oder die Miete mindern. Diese Rücksichtnahme kann man auch als den Hausfrieden bezeichnen. Eine Verletzung des Hausfriedens stellt damit auch eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar.

Was sind typische Verstöße gegen den Hausfrieden?


Beispiele für Verletzungen des Hausfriedens sind:

- Beleidigungen und Tätlichkeiten gegen andere Mieter / den Vermieter,
- dauerndes lautes Austragen von Familienkrach / Polizeieinsätze,
- Mobbing / Stalking gegenüber Nachbarn,
- Mieter oder Besucher randalieren auf Grundstück oder im Treppenhaus,
- massive Geruchs- und Lärmbelästigungen.

Welche Rechte haben Mieter gegen den Vermieter?


Stören Nachbarn im gleichen Haus den Hausfrieden, können Mieter von ihrem Vermieter verlangen, dass dieser einschreitet. Denn er ist vertraglich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in der Mietwohnung normales, friedliches Wohnen möglich ist. Wird durch andere Mieter ständig der Hausfrieden gestört, kann ein Mieter daher vom Vermieter die Beseitigung dieser Störung verlangen und als Druckmittel auch die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie schwer die Störungen sind. Hier ist für Mieter allerdings Vorsicht geboten, denn unzulässige Mietminderungen können dazu führen, dass sich ein Mietrückstand ansammelt, der den Vermieter wiederum zur Kündigung berechtigt.
Mieter können ihrerseits zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein, wenn es zu heftig wird. Eine solche Kündigung bestätigte etwa das Landgericht Hannover in einem Fall, in dem ein Mieter dem Sohn eines anderen Mieters durch Drohbriefe körperliche Gewalt angedroht hatte (Urteil vom 14.3.2000, Az. 18 S 665/99).

Welche Rechte haben Mieter untereinander?


Auch Mieter untereinander sind nicht rechtlos. Ein Mieter hat das Recht, Störungen seines Besitzrechtes an seiner Wohnung durch einen anderen Mieter zu unterbinden, also vor Gericht die Beseitigung und künftige Unterlassung dieser Störungen direkt vom anderen Mieter zu verlangen. Entsteht ihm ein Schaden, kann er den anderen Mieter auch auf Schadensersatz verklagen.

Welche Rechte haben Nachbarn?


Oft kommt es zu Nachbarschaftsstreitigkeiten zwischen den Bewohnern von benachbarten Grundstücken. Grundstücksnachbarn haben jedoch keinerlei Anspruch gegen den Vermieter des Nachbargrundstückes, um von diesem ein Einschreiten gegen seine Mieter zu verlangen. Denn der Vermieter kann nicht die Rechte anderer Leute geltend machen, mit denen er in keiner Vertragsbeziehung steht.
Grundstücksnachbarn können stattdessen direkt gegen den Mieter des Nachbargrundstücks vorgehen, indem sie zum Beispiel einen zivilrechtlichen Anspruch auf Unterlassung geltend machen. Darum müssen sie sich allerdings selbst kümmern. Bei Straftaten besteht die Möglichkeit, die Polizei hinzuzuziehen.

Wann kann der Vermieter dem Störer kündigen?


Nimmt im Mehrfamilienhaus eine Störung des Hausfriedens einen solchen Umfang an, dass eine Kündigung im Raum steht, möchte der Vermieter das Mietverhältnis in der Regel schnell beenden. Oft handelt es sich um Fälle, in denen den anderen Mietern ein Zusammenleben im gleichen Haus mit dem Störer nicht mehr zuzumuten ist. Damit ist dann auch dem Vermieter nicht mehr zuzumuten, ordentlich mit Frist zu kündigen und das Mietverhältnis noch während einer mehrmonatigen Kündigungsfrist weiterlaufen zu lassen. Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter in § 569 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) tatsächlich auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung ein, wenn dies der Fall ist.
Eine Kündigung ist nur bei nachhaltigen und erheblichen Verstößen gerechtfertigt. Diese müssen beweisbar sein. Da das, was jemand als störend empfindet, generell im Auge des Betrachters liegt, gibt es zu den einzelnen Punkten eine Vielzahl von Gerichtsurteilen.
Eine Kündigung ist das letzte Mittel, um eine Störung abzustellen. Der Vermieter muss dabei die Interessen der verschiedenen Beteiligten abwägen und die Verhältnismäßigkeit wahren. Vor der Kündigung sind grundsätzlich eine oder auch mehrere Abmahnungen des Störers erforderlich. Allerdings kann in extremen Fällen auf eine Abmahnung verzichtet werden. Bei der Kündigung wegen Verstößen gegen den Hausfrieden kommt es relativ häufig zu solchen Extremfällen.

Beispiele: Wann ist die Kündigung erlaubt


Das Landgericht München I bestätigte die fristlose Kündigung einer Mieterin wegen Sachbeschädigung. Die Mieterin hatte bei Nacht Steine aus der Terrasse einer Mitmieterin gestemmt und sie gegen deren mit Rollläden geschlossene Fenster geworfen, angeblich, weil diese Mitmieterin zu laut sei. Das Gericht sah diese massive Störung des Hausfriedens in Verbindung mit der Sachbeschädigung als ausreichenden Grund an, der Steinewerferin fristlos zu kündigen – und zwar ohne vorherige Abmahnung (Beschluss vom 20.12.2005, Az. 14 S 22556/05).

Das Amtsgericht Brühl bestätigte die fristlose Kündigung gegen einen Mieter, der andere Mieter im Haus mehrfach beleidigt und bedroht hatte. Schließlich hatte er den Sohn einer anderen Mieterin beleidigt, vors Schienbein getreten und mit einer Zange in Richtung Kopf geschlagen. Der Sohn der Nachbarin trug schwere Prellungen am Unterarm davon. Erst durch Eingreifen mehrerer Nachbarn konnte der Angriff beendet werden. Das Gericht betonte, dass der Vermieter einer Wohnung gewalttätige Angriffe eines Mieters gegen andere Mieter oder deren Gäste und Angehörige nicht hinnehmen müsse. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich (Urteil vom 21.12.2007, Az. 22 C 433/07).

Das Amtsgericht Braunschweig befasste sich mit dem Fall einer psychisch kranken, unter Betreuung stehenden Frau, die ihrem Unmut über einen Wohnungsnachbarn Luft gemacht hatte, indem sie Essensreste vor dessen Wohnungstür kippte und die Tür mit Kot beschmierte. Die Tür musste daraufhin ausgetauscht werden. Auch hier bestätigte das Gericht die fristlose Kündigung – trotz eines langen Mietverhältnisses und des Widerstands der Betreuerin. Auch die Erkrankung ändere nichts daran, dass Mieter zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet seien (Urteil vom 18.2.2005, Az. 119 C 3037/04).

Beispiele: Beleidigung des Vermieters


Auch die Beleidigung des Vermieters berechtigt diesen in der Regel zur fristlosen Kündigung. Ausnahmen gelten nur, wenn der Vermieter den Mieter (nachweislich) provoziert hat.

Das Amtsgericht München bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der ein Zimmer in einem Arbeiterwohnheim bewohnte. Der Vermieter hatte diesen wegen rassistischer Beleidigungen anderer Mieter zur Rede gestellt und war vom Mieter daraufhin als „Schwein“ betitelt worden (Urteil vom 16.7.13, Az. 411 C 8027/13).

Das Landgericht Postdam bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters eines Einfamilienhauses. Dieser hatte sich wiederholt verbale Entgleisungen gegenüber dem Vermieter geleistet und ihm war schon ordentlich gekündigt worden. Nun hatte er sich mit dem Baufinanzierer des Vermieters in Verbindung gesetzt und dort verbreitet, der Vermieter würde unbegründete Kündigungen aussprechen und sei obendrein zahlungsunfähig. Hier kam zu den diversen Beleidigungen noch die übliche Nachrede als Straftat hinzu (Urteil vom 17. August 2011, Az. 4 S 193/10).

Ein Vermieter war von seinen Mietern um sechs Uhr morgens angerufen worden, weil die Wassertemperatur im Haus zu gering sei (35 Grad statt 40). Kurz nach neun stand er bereit, um sich das Problem anzusehen. Er wurde aber nicht in die Wohnung gelassen. Als er den Mietern das Temperaturproblem nicht abnahm (da er im gleichen Haus wohnte) musste er sich als „promovierter Arsch“ bezeichnen lassen. Das Amtsgericht München bestätigte auch hier die fristlose Kündigung (Urteil vom 28.11.2014, Az. 474 C 18543/14).

Praxistipp


Kommt es zu strafbaren Handlungen wie Beleidigung, Sachbeschädigung, Bedrohung oder Körperverletzung, ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung meist zulässig. Mieter, die unzumutbaren Belästigungen durch Nachbarn ausgesetzt sind, können sich ebenso wie betroffene Vermieter bei einem Fachanwalt für Mietrecht über das aussichtsreichste Vorgehen wegen einer Störung des Hausfriedens beraten lassen. Wichtig ist es, die entsprechenden Vorkommnisse beweisen zu können.

(Ma)



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