Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Störung des Hausfriedens kündigen?

Manche Pflichten von Mietern ergeben sich aus dem Mietvertrag, obwohl sie gar nicht ausdrücklich darin erwähnt werden. Dazu gehört die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Das bedeutet: Mieter und Vermieter müssen sich untereinander so verhalten, dass sie den jeweils anderen nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigen.

Für Mieter ergibt sich daraus die Pflicht, andere Mieter nicht so zu belästigen oder zu schikanieren, dass diese kündigen oder die Miete mindern. Diese Rücksichtnahme kann man auch als den Hausfrieden bezeichnen. Daher ist eine Verletzung des Hausfriedens immer auch eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten.

Einige Beispiele für Verletzungen des Hausfriedens sind:

- Beleidigungen und Tätlichkeiten gegen andere Mieter / den Vermieter,
- dauerndes lautes Austragen von Familienkrach / Polizeieinsätze,
- Mobbing / Stalking gegenüber Nachbarn,
- Mieter oder Besucher randalieren auf Grundstück oder im Treppenhaus,
- massive Geruchs- und Lärmbelästigungen.

Stören Nachbarn im gleichen Haus den Hausfrieden, können Mieter von ihrem Vermieter verlangen, dass dieser dagegen einschreitet. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dafür zu sorgen, dass in der Mietwohnung normales, friedliches Wohnen möglich ist.

Wird durch andere Mieter ständig der Hausfrieden gestört, kann ein Mieter vom Vermieter die Beseitigung dieser Störung fordern. Passiert nichts, kann er als Druckmittel die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie schwer die Störungen sind.

Wichtig: Für Mieter ist hier Vorsicht geboten: Unzulässige Mietminderungen können dazu führen, dass sich ein Mietrückstand ansammelt, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Dies sollte also gut überlegt sein – wenn möglich mit fachkundiger Unterstützung.

Andererseits können Mieter auch ihrerseits zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein, wenn die Störungen zu heftig werden. Das Landgericht Hannover bestätigte eine solche Kündigung in einem Fall, in dem ein Mieter dem Sohn eines anderen Mieters in Drohbriefen körperliche Gewalt angedroht hatte (Urteil vom 14.3.2000, Az. 18 S 665/99). Der Haken: In Zeiten von Wohnungsmangel und teuren Mieten stellt sich die Frage, wo man kurzfristig eine neue Wohnung herbekommt.

Mieter sind auch untereinander nicht rechtlos. So kann ein Mieter von einem anderen verlangen, dass es dieser unterlässt, sein Besitzrecht an seiner Wohnung durch ständige Störungen des Hausfriedens zu beeinträchtigen.

Wichtig: Das bedeutet: Ein Mieter kann vor Gericht die Beseitigung und künftige Unterlassung dieser Störungen direkt vom anderen Mieter verlangen. Ist ihm ein Schaden entstanden, kann er den anderen Mieter auch auf Schadensersatz verklagen.

Nachbarschaftsstreitigkeiten entstehen oft zwischen den Bewohnern von benachbarten Grundstücken. Grundstücksnachbarn haben jedoch keinerlei Anspruch gegen den Vermieter des Nachbargrundstückes, um von diesem ein Einschreiten gegen seine Mieter zu verlangen. Der Grund: Der Vermieter kann nicht die Rechte anderer Leute geltend machen, mit denen er in keiner Vertragsbeziehung steht.

Grundstücksnachbarn können stattdessen direkt gegen den Mieter des Nachbargrundstücks vorgehen. Zum Beispiel können sie einen zivilrechtlichen Anspruch auf Unterlassung geltend machen. Darum müssen sie sich allerdings selbst kümmern. Geht es um Straftaten, können sie die Polizei hinzuziehen.

Nimmt in einem Mehrfamilienhaus eine Störung des Hausfriedens derartigen Umfang an, dass eine Kündigung im Raum steht, will der Vermieter das Mietverhältnis oft schnell beenden. Häufig handelt es sich um Fälle, in denen den anderen Mietern ein Zusammenleben mit dem Störer im gleichen Haus nicht mehr zuzumuten ist.

Dies führt auch dazu, dass es dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, ordentlich mit Frist zu kündigen und das Mietverhältnis noch während einer mehrmonatigen Kündigungsfrist weiterlaufen zu lassen.

Wichtig: Das Gesetz räumt dem Vermieter in § 569 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auch die Möglichkeit der fristlosen Kündigung ein, wenn dies der Fall ist. Aber: Gerechtfertigt ist eine Kündigung jedoch nur bei nachhaltigen und erheblichen Verstößen, die auch beweisbar sein müssen. Weil das, was jemand als störend empfindet, generell im Auge des Betrachters liegt, sind zu den einzelnen Punkten schon viele Gerichtsurteile gefällt worden.

Eine Kündigung ist immer das letzte Mittel zum Abstellen einer Störung. Der Vermieter muss dabei die Interessen der verschiedenen Beteiligten abwägen und die Verhältnismäßigkeit beachten. Vor einer Kündigung sind grundsätzlich eine oder mehrere Abmahnungen des Störers nötig. Auf diese kann nur in extremen Fällen verzichtet werden. Aber: Bei der Kündigung wegen Verstößen gegen den Hausfrieden geht es nicht selten um solche Extremfälle.

Das Landgericht München I hat die fristlose Kündigung einer Mieterin wegen Sachbeschädigung bestätigt. Die Mieterin hatte bei Nacht Steine aus der Terrasse einer Mitmieterin gestemmt und sie gegen deren mit Rollläden geschlossene Fenster geworfen. Sie gab als Grund an, dass die Mitmieterin zu laut sei.
Das Gericht sah diese massive Störung des Hausfriedens in Verbindung mit der Sachbeschädigung als ausreichenden Grund an, um der Steinewerferin fristlos zu kündigen. Hier sei keine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen (Beschluss vom 20.12.2005, Az. 14 S 22556/05).

Das Amtsgericht Brühl bestätigte die fristlose Kündigung gegen einen Mieter, der mehrfach andere Mieter im Haus beleidigt und bedroht hatte. So hatte er den Sohn einer anderen Mieterin beleidigt, vors Schienbein getreten und mit einer Zange in Richtung Kopf geschlagen. Der Sohn der Nachbarin erlitt dabei schwere Prellungen am Unterarm. Der Angriff wurde erst durch das Eingreifen mehrerer Nachbarn beendet.
Laut Gericht muss der Vermieter einer Wohnung gewalttätige Angriffe eines Mieters gegen andere Mieter oder deren Gäste und Angehörige nicht hinnehmen. Auch in diesem Fall war keine Abmahnung erforderlich (Urteil vom 21.12.2007, Az. 22 C 433/07).

Vor dem Amtsgericht Braunschweig wurde der Fall einer psychisch kranken, unter Betreuung stehenden Frau verhandelt. Diese hatte ihrem Unmut über einen Wohnungsnachbarn Luft gemacht, indem sie Essensreste vor dessen Wohnungstür kippte und seine Tür mit Kot beschmierte. Die Tür musste daraufhin ausgetauscht werden.
Das Gericht sah die fristlose Kündigung des Vermieters als wirksam an – trotz eines langen Mietverhältnisses und des Widerstands der Betreuerin der Mieterin. Die Erkrankung der Frau ändere nichts an der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme unter Mietern (Urteil vom 18.2.2005, Az. 119 C 3037/04).

Auch die Beleidigung des Vermieters stellt in der Regel einen Grund für eine fristlose Kündigung dar. Ausnahmen bestehen nur, wenn der Vermieter den Mieter (nachweislich) provoziert hat. Dazu einige Urteile:

Das Amtsgericht München bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der in einem Zimmer in einem Arbeiterwohnheim wohnte. Sein Vermieter hatte den Mann wegen rassistischer Beleidigungen anderer Mieter zur Rede gestellt und war daraufhin von seinem Mieter als "Schwein" beschimpft worden (Urteil vom 16.7.13, Az. 411 C 8027/13).

Das Landgericht Potsdam sah die fristlose Kündigung eines Mieters in einem Einfamilienhaus als wirksam an. Dieser hatte sich gegenüber seinem Vermieter mehrfach verbale Entgleisungen geleistet. Ihm war deswegen schon ordentlich mit Frist gekündigt worden. Dann hatte er jedoch auch noch mit dem Baufinanzierer des Vermieters Kontakt aufgenommen und dort behauptet, der Vermieter würde unbegründete Kündigungen aussprechen und sei außerdem zahlungsunfähig. Damit kam zu diversen Beleidigungen auch noch die üble Nachrede als Straftat hinzu – und die fristlose Kündigung war berechtigt (Urteil vom 17. August 2011, Az. 4 S 193/10).

Ein anderer Vermieter war von seinen Mietern um sechs Uhr morgens angerufen worden, weil die Wassertemperatur im Haus zu niedrig sei (35 Grad statt 40). Er stand kurz nach neun Uhr bereit, um sich das Problem anzusehen. Allerdings ließ man ihn nicht in die Wohnung. Als er den Mietern das Temperaturproblem nicht abnahm (weil er im gleichen Haus wohnte) musste er sich als "promovierter Arsch" bezeichnen lassen. Das Amtsgericht München bestätigte die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung (Urteil vom 28.11.2014, Az. 474 C 18543/14).

Meist ist bei strafbaren Handlungen wie Beleidigung, Sachbeschädigung, Bedrohung oder Körperverletzung eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung zulässig. Mieter, die unzumutbaren Belästigungen durch Nachbarn ausgesetzt sind, können sich ebenso wie betroffene Vermieter bei einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen, um das beste Vorgehen gegen eine Störung des Hausfriedens zu finden. Vor Gericht ist es wichtig, die entsprechenden Vorkommnisse auch beweisen zu können.