Kategorie: Mietrecht und Pachtrecht

Vermieter insolvent: Bekomme ich meine Mietkaution zurück?

08.07.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice (244 mal gelesen)
Vermieter insolvent: Bekomme ich meine Mietkaution zurück? © Marco2811 - Fotolia.com
Vor einer Insolvenz ist heute niemand sicher. Auch ein Vermieter kann zahlungsunfähig werden. Viele Mieter machen sich Sorgen darum, was in diesem Fall mit ihrer Mietkaution passiert. Denn immerhin handelt es sich um einen erheblichen Geldbetrag.

Insolvenz des Vermieters
Von einer Insolvenz spricht man, wenn jemand zahlungsunfähig wird, also seine Schulden sein Vermögen übersteigen. Ein Vermieter – auch eine gewerbliche Wohnungsgesellschaft – kann in die Zahlungsunfähigkeit geraten, wenn ihm die Ausgaben über den Kopf wachsen – durch Zinsen und Tilgung für Immobilienkredite, durch die Kosten energetischer Modernisierungen, durch unerwartete Zahlungsausfälle bei Mieteinnahmen und Nebenkostenumlagen. Auch die Gemeinden bitten Hauseigentümer gerne zur Kasse – etwa wenn eine bestehende Straße verbreitert oder mit einem neuen Radweg versehen wird. Da werden dann schnell Erschließungsbeiträge in fünfstelliger Höhe fällig. Ganz zu schweigen von gesetzlichen Pflichten wie dem Austausch veralteter Heizanlagen oder der Nachrüstung von Wärmedämmungen unterm Dach. Mit der „Insolvenz“ ist jedoch meist nicht die Zahlungsunfähigkeit an sich gemeint, sondern das Insolvenzverfahren.

Das Insolvenzverfahren
Über das Vermögen eines Vermieters kann – wenn er Privatperson ist – ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet werden. Gilt er als Unternehmen, war oder ist er selbstständig oder sind seine Vermögensverhältnisse besonders kompliziert, ist das normale Insolvenzverfahren üblich. Beiden gemeinsam ist, dass der Vermieter über seine Vermögensverhältnisse und Geschäfte nicht mehr allein entscheiden kann. Denn das Insolvenzgericht bestellt einen Insolvenzverwalter – im Verbraucherinsolvenzverfahren einen Treuhänder – der nun über die Geldangelegenheiten des Vermieters zu entscheiden hat.

Folgen für das Mietverhältnis
Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, muss der Vermieter dies dem Mieter mitteilen. Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Der Mieter muss nun allerdings die Miete auf das Konto des Insolvenzverwalters überweisen und nicht mehr auf das des Vermieters. Eine Zahlung auf das Konto des Vermieters erfüllt nicht mehr die Pflicht zur Zahlung der Miete. Der Insolvenzverwalter muss für notwendige Reparaturen an der Mietwohnung sorgen und ist Ansprechpartner für Mängel und Mietminderungen sowie für die Versorgung mit Heizwärme, Energie und Wasser.

Verwahrung der Kaution
Jeder Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution – höchstens das Dreifache der Kaltmiete – getrennt von seinem übrigen Vermögen zu verwahren. Sie darf also nicht einfach auf seinem normalen Konto landen. Der Zweck dieser Regelung ist die Absicherung für den Insolvenzfall. Denn nur so kann die Kaution, die ja weiter dem Mieter gehört, aus der Insolvenzmasse herausgehalten werden.

Verfahren zur Absicherung
Oft wird dies dadurch gewährleistet, dass der Mieter ein Sparkonto nur für die Kaution eröffnet, das an den Vermieter verpfändet wird. Der Mieter kann dann nicht auf das Konto zugreifen. Das Sparbuch wird dem Vermieter ausgehändigt.

Kaution in der Insolvenzmasse
Hat der Vermieter das Geld nicht eindeutig getrennt von seinem Vermögen verwahrt, sondern beispielsweise einfach auf eines seiner Konten eingezahlt, ist es im Fall seiner Insolvenz leicht für den Mieter verloren. Denn es fällt in die Insolvenzmasse. Der Mieter kann nun nicht mehr einfach seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution geltend machen, sondern er muss – wie alle anderen Gläubiger des Vermieters – seinen Anspruch beim Insolvenzgericht anmelden und darauf warten, dass er einen Anteil an der Insolvenzmasse ausgezahlt bekommt. Dabei erhalten alle Gläubiger eine möglichst gerechte Quote vom Restvermögen. Für den Einzelnen kann dabei wenig übrig bleiben – denn in der Regel geht ja niemand in Insolvenz, weil besonders viel Vermögen da ist.

Auszahlung bei korrekter Verwahrung
Wurde die Kaution getrennt verwahrt, kann der Mieter sie nach seinem Auszug zurückfordern. Er kann sich dabei auf das sogenannte Aussonderungsrecht nach § 47 der Insolvenzordnung berufen (so der Bundesgerichthof in Karlsruhe, Urteil vom 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06). Die Rückzahlung der Kaution richtet sich dann nicht nach der Insolvenzordnung, sondern nach dem herkömmlichen Mietrecht.

Alternativen
Heute gibt es auch Alternativen zum Mietkautionssparbuch. So kann zum Beispiel auch eine Mietbürgschaft durch eine Bank gestellt oder eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden. In beiden Fällen erhält der Vermieter keine zu verwahrenden Geldbeträge des Mieters. Das Problem der Rückzahlung entfällt.


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