Mietkaution: Was Mieter und Vermieter dazu wissen müssen

Streit um die Mietkaution gibt es oft am Ende des Mietverhältnisses. Dabei kann es zum Beispiel um den Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietsicherheit durch den Vermieter gehen. Viele Vermieter möchten die Kaution gerne noch ein halbes Jahr nach dem Auszug des Mieters behalten. Oft wird auch darüber gestritten, wofür der Vermieter den Kautionsbetrag benutzen darf. Ein weiterer Streitpunkt: Einige Mieter mit schmaler Brieftasche wollen die Kaution "abwohnen" – also die letzten drei Monate einfach keine Miete mehr zahlen, weil dieser Betrag ja durch die Kaution gedeckt ist. Dies ist allerdings nicht der Sinn der Sache. Und nicht zuletzt: Auch Vermieter können zahlungsunfähig werden. Was passiert in diesem Fall mit dem Geld der Mieter? Und was geschieht mit der Mietkaution bei einem Vermieterwechsel durch einen Verkauf der Wohnung?

§ 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) soll Mieter vor willkürlichen Zahlungsforderungen im Zusammenhang mit der Mietkaution schützen.

Laut Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Das bedeutet nicht nur, dass der geforderte Betrag nicht höher sein darf. Es heißt auch, dass der Vermieter nicht zusätzlich zur Kaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft verlangen darf, etwa von den Eltern eines Studenten. Auch dadurch würde der zulässige Höchstbetrag der Mietsicherheit überschritten.

Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Dadurch soll das Geld des Mieters vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt werden, falls dieser zahlungsunfähig wird und Insolvenz anmelden muss. In der Praxis wird die Mietkaution meist auf einem Sparbuch auf den Namen des Mieters angelegt, welches dieser anschließend an den Vermieter verpfändet. So fällt die Kaution nicht in die Insolvenzmasse. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter darüber Auskunft zu geben, wo sein Geld geblieben ist – wie und wo er also die Kaution angelegt hat.

Seit mehreren Jahren stehen Vermietern außer dem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist auch noch andere Anlageformen offen. Die durch die Anlage erwirtschafteten Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen während der Mietvertragsdauer die Sicherheit.

Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter die Mietkaution an den Vermieter zahlen muss, kann er dies in drei aufeinanderfolgenden gleichen Monatsraten tun. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Teilzahlung fällig. Dies gilt sowohl bei Barzahlung als auch bei Überweisung.

Der Vermieter darf am Ende des Mietverhältnisses nur wegen unstrittiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen auf die Kaution zugreifen. Genauer: Die Mietsicherheit darf er nur dann beanspruchen, wenn er sich über eine Geldforderung mit dem Mieter einig ist oder ein Gericht entschieden hat, dass der Mieter ihm diesen Betrag schuldet. Solange sich beide Seiten noch darüber streiten, ob die Geldforderung berechtigt ist, kann der Vermieter also nicht einfach die Kaution einstreichen.

Nach dem Landgericht Berlin können Mieter den Zugriff des Vermieters auf die Kaution sogar mit einer einstweiligen Verfügung vorläufig unterbinden. Dies ist so lange möglich, bis geklärt ist, ob der Vermieter tatsächlich noch einen Anspruch gegen die Mieter hat (Urteil vom 20.7.2017, Az. 67 S 111/17).

Immer wieder kommen Mieter auf die Idee, die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses "abzuwohnen", also keine Miete mehr zu zahlen, bis die Mietkaution aufgebraucht ist. Allerdings ist dies nicht zulässig. Es ist nämlich nicht die Entscheidung des Mieters, ob er die Kaution nach Vertragsende in voller Höhe zurückbekommt. Der Vermieter muss immer die Möglichkeit behalten, die Kaution am Ende des Mietverhältnisses für mögliche Schäden oder Restforderungen zu nutzen. Daher ist der Mieter dazu verpflichtet, bis zum Vertragsende weiter Miete zu zahlen.

Nein. Der einzige Zweck der Kaution besteht darin, am Ende des Mietverhältnisses noch ausstehende Forderungen des Vermieters zu befriedigen.
Der Bundesgerichtshof hat zu einem Fall entschieden, in dem sich ein Vermieter im Mietvertrag selbst das Recht genehmigt hatte, wegen Mietschulden auch im laufenden Mietverhältnis Zugriff auf die Kaution zu nehmen. Der Mieter sollte in einem solchen Fall dazu verpflichtet sein, den Kautionsbetrag wieder aufzustocken. Nun hatte jedoch der Mieter seine Miete wegen Wohnungsmängeln gemindert. Daraufhin bediente der Vermieter sich an der Kaution. Der BGH entschied: Während des Mietverhältnisses verwaltet der Vermieter mit der Mietkaution treuhänderisch fremdes Vermögen. Er darf nicht auf dieses zugreifen. Die getroffene Vereinbarung im Mietvertrag war unwirksam (Az. VIII ZR 234/13).

Vermieter sind nicht dazu verpflichtet, die Kaution pünktlich bei Vertragsende oder am Auszugstag zurückzuzahlen. Es gibt keine gesetzliche Regelung zum genauen Zeitpunkt der Rückzahlung. Die Gerichte billigen dem Vermieter eine "Überlegungsfrist" zu. Denn immerhin muss er die Möglichkeit haben, die Wohnung zu überprüfen, von Handwerkern Schäden ausbessern zu lassen, auf Abrechnungen von Versorgungsunternehmen zu warten, die letzte Betriebskostenabrechnung zu erstellen und die Zahlungseingänge zu prüfen.

Für diese Tätigkeiten gestehen die Gerichte dem Vermieter in der Regel zwei bis sechs Monate nach Vertragsende zu. Beim Bundesgerichtshof sind es sechs Monate, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass tatsächlich noch Beträge in unklarer Höhe aus dem Mietverhältnis offen sind.

Hält der Vermieter die Kaution nach Vertragsende noch zurück, um eine mögliche Betriebskostennachzahlung abzusichern, gibt es besondere Regeln:
Der Vermieter darf die Kaution zumindest zum Teil bis zum Ende der ihm zustehenden Abrechnungsfrist zurückhalten. Diese kann länger als sechs Monate dauern. Der Mieter muss die Betriebskostenabrechnung nämlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums bekommen, also für das Jahr 2025 bis zum 31.12.2026.

Der Vermieter darf allerdings in solchen Fällen nicht einfach die komplette Mietkaution einbehalten, sondern nur den Betrag, mit dem erfahrungsgemäß für diese Wohnung als Betriebskostennachzahlung zu rechnen ist. Den Rest muss er an den Mieter auszahlen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 71/05).

Wenn die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre immer ein Guthaben ergeben haben, darf der Vermieter die Mietsicherheit nur zurückhalten, wenn er begründen kann, warum er gerade in diesem Jahr mit einer Nachzahlung rechnet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03).

Hinzu kommt, dass der Vermieter nur dann einen Teilbetrag der Kaution für eventuelle Nebenkostennachzahlungen einbehalten darf, wenn ihm noch keine Abrechnungen der Versorgungsbetriebe vorliegen. Liegen die Rechnungen bereits bei ihm auf dem Tisch, gibt es keine Unsicherheit mehr, für die er sich absichern müsste.

In einem Fall hatte ein Vermieter von 1.400 Euro Kaution 700 Euro einbehalten, um sich für eine Nebenkostennachzahlung abzusichern. Allerdings hatte die letzte Nachzahlung gerade einmal 16 Euro betragen und die Rechnungen für die letzte Abrechnung lagen ihm bereits vor. Das Amtsgericht Ludwigsburg hielt es für angemessen, lediglich 20 Euro vorläufig einzubehalten (Urteil vom 17.5.2018, Az. 1 C 351/18).

Zusätzlich zu einer normalen Kaution kann zwischen Mieter und Vermieter auch die Zahlung einer Kaution für einen besonderen Zweck vereinbart werden. Sinnvoll ist eine solche Sonderkaution zum Beispiel dann, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, eine Satellitenantenne an der Außenwand anzubringen. Oft wird diese Erlaubnis unter der Bedingung erteilt, dass der Mieter für Schäden durch die Antenne, ihr Herunterfallen oder den Einbau eine spezielle Kaution stellt. In solchen Fällen ist eine saubere, individuelle, vertragliche Vereinbarung wichtig. Eine solche Sonderkaution ist zweckgebunden. Sie darf vom Vermieter nicht mit Mietrückständen oder anderen Ansprüchen verrechnet werden (AG Köln, Az. 222 C 480/07).

Wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer tritt an der Stelle des bisherigen mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein. Dies betrifft auch die Mietkaution. Nach § 566a des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Käufer einer vermieteten Immobilie grundsätzlich für die Kaution geradezustehen – unabhängig davon, ob der Voreigentümer ihm die Kaution übergeben hat.

Nach dieser Vorschrift kann der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses jedoch die Kaution genauso vom früheren Eigentümer zurückverlangen, wenn der Käufer der Wohnung nicht in der Lage ist, ihm diese auszuzahlen.

Wichtig: Der neue Eigentümer kann nicht vom Mieter verlangen, dass dieser ihm erneut eine Kaution zahlt, wenn der Mieter schon dem Voreigentümer eine Kaution gestellt hat. Gibt der Voreigentümer durch seine Zustimmung das verpfändete Kautionssparbuch frei und hebt der Mieter das Geld ab, kann der neue Vermieter eine neue Mietsicherheit fordern (BGH, Urteil vom 7.12.2011, Az. VIII ZR 206/109).

Wenn eine Wohnung unter Zwangsverwaltung steht, muss der Zwangsverwalter dem Mieter bei dessen Auszug die Kaution auszahlen. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Verwalter tatsächlich Zugang zu der vom Mieter eingezahlten Kaution hat. Auch im laufenden Mietverhältnis muss der Zwangsverwalter dafür sorgen, dass eine eingezahlte Mietkaution korrekt und im Einklang mit den rechtlichen Vorschriften angelegt wird.

Viele Gerichtsurteile beschäftigen sich mit der Mietkaution. Kommt es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter über dieses Thema, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kennt die aktuelle Rechtsprechung und kann Sie auf Ihren Einzelfall bezogen individuell beraten.