Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

15.02.2018, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (1515 mal gelesen)
Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung © Bu - Anwalt-Suchservice

Über die Nebenkosten einer Mietwohnung muss der Vermieter laut Gesetz ordnungsgemäß einmal im Jahr abrechnen. Wie der Mieter vorgehen muss, um die Abrechnung anzufechten, erklären wir hier.

Die Mietnebenkosten – auch Betriebskosten genannt – bezeichnet man oft auch als ”zweite Miete”. Nicht ohne Grund, denn sie werden immer mehr zu einer Kostenbelastung für Haushalte. In der Regel werden die Mietnebenkosten über den Vermieter abgerechnet. Der Mieter zahlt jeden Monat einen pauschalen Betrag als Vorauszahlung, und nach Ende des Jahres wird eine Jahresabrechnung erstellt, aus der sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergibt. Wenn der Mieter Zweifel daran hat, dass die Abrechnung korrekt ist, kann er gegen diese vorgehen.

Welche Abrechnungsfrist muss der Vermieter einhalten?


Nach dem Mietrecht hat der Vermieter über die Nebenkosten einer vermieteten Immobilie für jedes Jahr eine Abrechnung zu erstellen. Diese muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter zugehen. Das bedeutet: Über das Kalenderjahr 2017 muss der Vermieter bis zum 31.12.2018 abrechnen. Ergebnis der Abrechnung ist, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben ausgezahlt erhält.

Wann tritt die Verjährung ein?


Die 12monatige Abrechnungsfrist ist nicht mit einer Verjährungsfrist zu verwechseln. Durch ihren Ablauf erlischt die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung nicht. Auch kann der Mieter deswegen nicht irgendwelche Nebenkosten-Zahlungen zurückverlangen. Das Versäumen der Frist durch den Vermieter führt lediglich dazu, dass dieser keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr geltend machen kann. Der Mieter hingegen kann immer noch eine Abrechnung und ggf. die Auszahlung eines Guthabens verlangen.
Die Verjährung des Anspruches auf Abrechnung tritt innerhalb von drei Jahren ein.

Was versteht man unter dem Prüfungsrecht und der Prüfungsfrist?


Der Mieter hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen. § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gibt ihm eine Einwendungsfrist von 12 Monaten. Das bedeutet: Der Mieter kann innerhalb der ersten 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung noch Einwände gegen diese vorbringen. Danach hat er seine Chance verpasst. Diese Ausschlussfrist soll im Interesse aller Beteiligten dafür sorgen, dass es nicht noch Jahre später zum Streit über alte Abrechnungen kommt. Aber: Sie bedeutet nicht, dass der Mieter sich generell mit der Prüfung der Abrechnung oder der Überweisung der Nachzahlung 12 Monate Zeit lassen kann. Denn die Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter die Abrechnung innerhalb von etwa vier Wochen ausreichend genau prüfen kann, um sie zu bezahlen. Überweist er dann ohne Vorbehalte den verlangten Betrag, erklärt er dadurch sein Einverständnis mit der Abrechnung.
Nach Ablauf dieser wenigen Wochen kann der Mieter Fehler in der Abrechnung nur noch geltend machen, wenn diese für einen Laien nicht ohne Weiteres erkennbar waren.
Hat der Vermieter allerdings versäumt, dem Mieter eine formell wirksame Abrechnung vorzulegen, beginnt die Einwendungsfrist gar nicht erst zu laufen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Umlageschlüssel für einige Kostenpositionen nicht genannt und bei der Umlage einiger Kosten nach der Wohnfläche widersprüchliche Flächenangaben gemacht (Az. VIII ZR 27/10).

Was sagt der Bundesgerichtshof zur Einsicht in die Belege?


Im Februar 2018 entschied der BGH zu einem Fall, in dem es um die Heizkosten einer 94-Quadratmeter-Wohnung ging. Die Mieter hatten bis dahin 200 Euro im Monat für Heizkosten entrichtet. Nun kam bei einer Jahresabrechnung der Betriebskosten plötzlich eine Heizkosten-Nachzahlung von über 5.000 Euro heraus. Die Mieter wendeten dagegen ein, dass dies nicht sein könne: Dies wären 47 Prozent der gemessenen Verbrauchseinheiten für das ganze Haus mit einer Wohnfläche von 720 qm. Der Vermieter weigerte sich, den Mietern die Abrechnungsbelege der anderen Wohnungen im Haus zur Überprüfung vorzulegen. Zwei Gerichtsinstanzen verurteilten die Mieter zur Zahlung, weil diese nicht beweisen konnten, wo der Fehler lag.
Der Bundesgerichtshof sah das anders. Mache der Vermieter eine Nachzahlung geltend, liege die Beweislast für das Bestehen der Forderung bei ihm selbst. Die Mieter seien hier nicht beweispflichtig. Angesehen davon hätten die Vermieter sehr wohl ein Einsichtsrecht in die Belege des Vermieters, die der Abrechnung zugrunde lägen. Dies beziehe sich auch auf die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer. Ein “besonderes Interesse” an einer solchen Einsichtnahme müsse der Mieter dazu nicht vortragen. Daher wies der BGH die Klage des Vermieters ab (Urteil vom 7. Februar 2018, Az. VIII ZR 189/17).

Was muss ich zahlen?


Zunächst muss im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die Betriebskosten bzw. Nebenkosten der Wohnung trägt. Welche dies im Einzelnen sein dürfen, regelt § 2 der Betriebskostenverordnung. Beispiele für umlagefähige Kostenpositionen sind Müllabfuhr, Straßenreinigung, Heizung und Warmwasser und Strom für Gemeinschaftsräume.

Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?


Eine ganze Reihe von Kostenpositionen darf der Vermieter nicht auf seine Mieter verteilen. Dazu gehört zunächst alles, was nur einmalig und nicht in Form laufender Kosten anfällt. Beispielsweise eine einmalige Baumfällaktion oder Gartenumgestaltung. Die alljährliche Gartenpflege allerdings darf der Vermieter abrechnen.
Ebenfalls darf der Vermieter keine Verwaltungskosten abrechnen, die ihm etwa seine Hausverwaltung in Rechnung stellt. Auch Kosten für Reparaturen oder die Instandhaltung der Immobilie sind keine Betriebskosten und gehören nicht in die Abrechnung.
Beispiele für weitere unzulässige Kostenpositionen sind: Kontoführungsgebühren, Mietausfallversicherung, Gebühren für Porto oder die Erstellung der Abrechnung, Aufzugsreparaturen, erhöhte Wasserkosten infolge eines Rohrbruchs.

Welche Arten von Fehlern gibt es bei einer Jahresabrechnung?


Hier ist zu unterscheiden zwischen materiellen, also inhaltlichen, und formellen Fehlern der Jahresabrechnung. Materielle Fehler sind alle, die mit dem Ansatz von Kostenpositionen und deren Beträgen zu tun haben. Unter formellen Fehlern versteht man Verstöße gegen die Regeln darüber, wie eine Nebenkostenabrechnung aussehen muss.

Eine formell unwirksame Abrechnung bedeutet:
1. Der Mieter darf eine korrekte Abrechnung fordern.
2. Bis zur Übergabe einer korrekten Abrechnung kann der Vermieter keine Nachzahlung fordern.
3. Bis zur Erteilung der korrekten Abrechnung kann der Mieter seine Nebenkosten-Vorauszahlungen vorläufig zurückhalten. Bei Erhalt der korrekten Abrechnung muss er die ausstehenden Beträge bezahlen.

Eine materiell fehlerhafte Abrechnung bedeutet:
Hier hängen die Folgen davon ab, wie schlimm der Fehler war. Unter Umständen hat der Mieter lediglich einen Anspruch auf die Berichtigung einer bestimmten Kostenposition. Bei größeren Fehlern kann er auch hier bis zur Erteilung der korrekten Abrechnung ein vorläufiges Zurückbehaltungsrecht an den erhöhten Vorauszahlungen haben (BGH, Az. VIII ZR 245/11). Der Mieter darf allerdings nicht wegen einfacher Rechenfehler, die jeder Laie selbst korrigieren kann, die Nachzahlung verweigern.

Was sind formelle Fehler?


Eine der wichtigen Formalien der Nebenkostenabrechnung ist, dass diese in Textform stattfinden muss. Das bedeutet per Brief, E-Mail oder Fax. Wird die Abrechnung nicht unterschrieben, muss daraus zumindest hervorgehen, wer sie ausgestellt hat. Der Mieter muss sie persönlich erhalten – also in seinen Briefkasten und nicht nur als Aushang im Treppenhaus. Außerdem muss die Abrechnung ohne Fachkenntnisse verständlich und nachvollziehbar sein. Sie muss den Abrechnungszeitraum nennen. Die Gesamt-Betriebskosten für das ganze Haus müssen darin nach den einzelnen Kostenpositionen geordnet mitgeteilt werden. Dann muss der Vermieter diese Gesamtkosten auf die jeweilige Wohnung umrechnen, wobei der verwendete Umlageschlüssel (etwa Quadratmeter) anzugeben ist. Schließlich sind die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters anzugeben und herauszurechnen. Auch Unverständlichkeit wird als formeller Fehler angesehen – zum Beispiel bei unverständlichen Abkürzungen.

Was sind materielle / inhaltliche Fehler?


Selbst einfache Rechenfehler können dem Mieter eine Anfechtung der Abrechnung ermöglichen. Dies gilt natürlich ebenso für die Abrechnung von Kosten, die gar nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen (siehe oben). Bei vermieteten Eigentumswohnungen machen Vermieter besonders oft Fehler. Denn sie geben häufig einfach die Nebenkosten-Abrechnung des Hausverwalters der Eigentümergemeinschaft an ihren Mieter weiter. Diese ist jedoch für den Eigentümer bestimmt und enthält immer auch Positionen, die der Mieter nicht bezahlen muss – etwa Verwaltungsgebühren oder Instandhaltungsrücklagen. Ein anderer häufiger Fehler ist, dass Kostenanteile doppelt angesetzt werden – z.B. der Arbeitslohn des Hausmeisters und die Kosten der Treppenhausreinigung durch den Hausmeister. Überhaupt nicht eingerechnet werden dürfen Kostenanteile für leer stehende Wohnungen.

Wie widerspreche ich der Abrechnung?


Möchten Sie als Mieter einer Betriebskostenabrechnung widersprechen, ist es ratsam, dies schriftlich und vorzugsweise per Einschreiben mit Rückschein zu tun. Erläutern Sie genau, warum Sie die Abrechnung für fehlerhaft halten. Aber: Bleiben Sie höflich. Oft sind Fehler keine böse Absicht. Bitten Sie den Vermieter um die Zusendung einer korrigierten Abrechnung. Wenn nötig, können Sie auch von ihm eine Einsicht in seine Abrechnungsbelege, also etwa Rechungen von Versorgungsbetrieben, verlangen. Aber: Die Zusendung von Kopien (gegen Unkostenerstattung) kann meist nur gefordert werden, wenn der Vermieter in einer weiter entfernten anderen Stadt wohnt – ansonsten muss die Einsicht beim Vermieter oder in dessen Büro stattfinden.

Praxistipp


Wenn Sie als Mieter vor Gericht gegen die Nebenkostenabrechnung klagen wollen, müssen Sie konkret angeben können, was damit nicht stimmt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zum Beispiel entschieden, dass einzelne Kostenpositionen nicht pauschal angefochten werden können, sondern nur mit konkreter Begründung und nach vorheriger Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters (Az. I-10 U 164/05). Allerdings: Werden Sie vom Vermieter auf Nachzahlung verklagt, ist dieser auch beweispflichtig, dass seine Forderung in dieser Höhe existiert (BGH, Az. VIII ZR 189/17). Ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen zu Ihrem Recht verhelfen.

Weitere Infos zum Inhalt der Nebenkostenabrechnung finden Sie hier:
https://www.anwalt-suchservice.de/rechtstipps/nebenkostenabrechnung_was_muss_drinstehen_23085.html

(Wk)



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