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Das Rechtsthema versteckter Mangel spielt in mehreren Rechtsgebieten eine Rolle:

Immobilienrecht Zivilrecht

Der Begriff versteckter Mangel spielt eine große Rolle im Immobilienrecht. Unter versteckten Mängeln versteht man umgangssprachlich Mängel einer Immobilie, die man nicht sofort sieht, die also auch bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres entdeckt werden.

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Versteckter Mangel und Sachmangel

Als ein Mangel des Kaufobjekts gilt alles, was seine Nutzbarkeit zum vereinbarten oder zum üblichen Zweck beeinträchtigt - sowie jede Abweichung vom vereinbarten Zustand und jede fehlende zugesicherte Eigenschaft. Ein Haus kann mangelhaft sein, wenn Wände und Decken vom Schimmelpilz befallen sind. Ein solcher Mangel ist auch vom Laien zu erkennen. Nun kann es aber auch sein, dass das Gebäude vom Hausschwamm befallen ist - einem Pilz, der Holzteile angreift. Hier können Teile befallen sein, die man nicht auf den ersten Blick sieht. Ebenso können Rohre einer Fußbodenheizung durch Frost beschädigt sein, ohne dass dies auf den ersten Blick erkennbar wäre. In solchen Fällen spricht man von versteckten Mängeln.

Verkäuferpflichten

Private Immobilienverkäufer können - anders als gewerbliche - die Haftung für Mängel des Hauses vertraglich ausschließen. Dies wird auch gerne und häufig praktiziert und führt zu vielen Gerichtsprozessen, da es so einfach eben doch nicht ist. Denn der Verkäufer hat bestimmte Aufklärungspflichten. Weiß er von einem Mangel, der die Nutzbarkeit der Immobilie beeinträchtigen könnte und der somit für den Vertragsabschluss ausschlaggebend ist, muss er diesen dem Kaufinteressenten mitteilen. Unterlässt er dies, wird ihm sein Versäumnis schnell als arglistige Täuschung ausgelegt. Dann gilt sein Gewährleistungausschluss nicht mehr.

Versteckter Mangel und Verjährungsfristen

Ein häufiger Irrtum besagt, dass gerade im Bau- und Immobilienbereich bei versteckten Mängeln abweichende Verjährungsfristen gelten. Dies ist nicht der Fall. Auch ist darauf hinzuweisen, dass die "versteckten Mängel" ein eher umgangssprachlicher Begriff sind und im Gesetz nicht auftauchen. Weder bei einem Bauvertrag nach Bürgerlichem Gesetzbuch (Werkvertrag, § 631 ff. BGB) noch bei einem Bauvertrag nach VOB/B gibt es längere Verjährungsfristen bei versteckten Mängeln.

Nach § 634a Abs. 3 BGB verjähren Ansprüche wegen arglistig verschwiegener Mängel innerhalb der Regelverjährungsfrist von drei Jahren, wenn nicht sowieso eine längere Verjährungsfrist gilt. Diese Verjährung beginnt erst zu laufen, wenn der Auftraggeber vom Mangel weiß oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht weiß.

Keine Gewährleistung bei bekannten Mängeln

Nicht versteckte Mängel sind oft, aber nicht immer, dem Käufer bekannt. Oft hat er sie bei der Besichtigung gesehen. In diesem Fall verliert er seine Gewährleistungsansprüche, da er den Kaufvertrag in dem Wissen um diese Mängel unterschrieben hat. Hat er die Mängel grob fahrlässig übersehen, kann der Käufer Ansprüche geltend machen, wenn der Verkäufer ihn arglistig getäuscht hat.

Beispiel: Asbest

In jedem Fall muss eine Asbestbelastung dem Käufer ungefragt mitgeteilt werden. Denn hier liegt eine Kontaminierung mit potentiell lebensbedrohlichen Schadstoffen vor, die ein Laie im Normalfall nicht als solche wahrnimmt. Auch das Verschweigen einer Asbestbelastung gilt als arglistige Täuschung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.03.09, Az. V ZR 30/08) und macht einen Gewährleistungsausschluss unwirksam. Hier ging es um eine mit Asbestzementplatten verkleidete Fassade.

Immer wieder kommt es bei Bau und Kauf von Immobilien zu umfangreichen Prozessen über das Vorliegen von Mängeln, die daraus entstehenden Ansprüche und die Verjährungsfristen. Zu empfehlen ist es in jedem Fall, einen im Immobilienrecht bewanderten Rechtsanwalt mit der Wahrung Ihrer Interessen zu beauftragen.
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