BGH senkt die formalen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen
11.02.2016, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 2 Min. (392 mal gelesen)
© Denis Junker - Fotolia.com Der Bundesgerichtshof hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil die formalen Anforderungen an die Abrechnung von Mietnebenkosten (sog. Betriebskostenabrechnungen) eingegrenzt. Der Deutsche Mieterbund kritisiert diese Rechtsprechungsänderung, da es für Mieter nun noch schwieriger werde, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen.
Angabe "Gesamtkosten" kann ausreichen
Grund dafür ist, dass die Abrechnungen hinsichtlich der Angabe "Gesamtkosten" auch dann formell ordnungsgemäß sein können, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Bisher galt die Devise, dass lediglich die Angabe "bereinigte" Gesamtkosten durch den Vermieter zu einer formellen Unwirksamkeit führte. Das hatten die Richter in Karlsruhe auch mehrfach so entschieden. Nun hat der BGH aber seine Meinung und damit seine Rechtsprechung geändert (BGH-Urt. v. 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15).
Keine Angabe einzelner Rechenschritte
Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnanlage in Bochum, die über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin sah sich deshalb veranlasst, bei den Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt war allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der errechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.
"Völlig ausreichend", fanden die BGH-Richter unter Aufgabe ihrer Senatsrechtsprechung vom 14.2.2007 (Az.: VIII ZR 1/06) und 9.10.2013 (Az.: VIII ZR 22/13). Vermieter müssen nicht unbedingt die zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte angeben und erläutern.
"Auch im Interesse der Mieter"
Die Jahresabrechnungen sollen demnach nicht "überfrachtet" werden. Der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand soll sich in vertretbaren Grenzen bewegen. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, ginge es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
Eine schlanke Nebenkostenabrechnung sei schließlich auch im Interesse der Mieter, so die Richter. Schließlich hätten Mieter grundsätzlich ein Interesse daran, dass Abrechnungen möglichst übersichtlich gestaltet sind und nicht mit Details überladen werden, die für sie regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Ohnehin könne ein Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren.
Kritik vom Deutschen Mieterbund
Für den Deutsche Mieterbund in Berlin ist dies nicht nachvollziehbar. Schließlich wolle der Mieter wissen, warum, wofür und wie viel er an Nebenkosten zahlen müsse. In Zukunft bleibt nach Ansicht der Mieterschützer wohl in vielen Fällen nur der Ausweg, vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen. Das könnte allerdings das Abrechnungsverfahren wiederum langwieriger und komplizierter machen.
Angabe "Gesamtkosten" kann ausreichen
Grund dafür ist, dass die Abrechnungen hinsichtlich der Angabe "Gesamtkosten" auch dann formell ordnungsgemäß sein können, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Bisher galt die Devise, dass lediglich die Angabe "bereinigte" Gesamtkosten durch den Vermieter zu einer formellen Unwirksamkeit führte. Das hatten die Richter in Karlsruhe auch mehrfach so entschieden. Nun hat der BGH aber seine Meinung und damit seine Rechtsprechung geändert (BGH-Urt. v. 20.1.2016, Az.: VIII ZR 93/15).
Keine Angabe einzelner Rechenschritte
Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohnanlage in Bochum, die über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin sah sich deshalb veranlasst, bei den Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt war allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der errechnete "Gesamtbetrag", der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des anzuwendenden Umlageschlüssels verteilt wurde.
"Völlig ausreichend", fanden die BGH-Richter unter Aufgabe ihrer Senatsrechtsprechung vom 14.2.2007 (Az.: VIII ZR 1/06) und 9.10.2013 (Az.: VIII ZR 22/13). Vermieter müssen nicht unbedingt die zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte angeben und erläutern.
"Auch im Interesse der Mieter"
Die Jahresabrechnungen sollen demnach nicht "überfrachtet" werden. Der vom Vermieter zu leistende Verwaltungsaufwand soll sich in vertretbaren Grenzen bewegen. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, ginge es letztlich entscheidend darum, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.
Eine schlanke Nebenkostenabrechnung sei schließlich auch im Interesse der Mieter, so die Richter. Schließlich hätten Mieter grundsätzlich ein Interesse daran, dass Abrechnungen möglichst übersichtlich gestaltet sind und nicht mit Details überladen werden, die für sie regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden sind. Ohnehin könne ein Mieter aus der Abrechnung regelmäßig nicht alle Rechenschritte ablesen, die zu ihrer Erstellung erforderlich waren.
Kritik vom Deutschen Mieterbund
Für den Deutsche Mieterbund in Berlin ist dies nicht nachvollziehbar. Schließlich wolle der Mieter wissen, warum, wofür und wie viel er an Nebenkosten zahlen müsse. In Zukunft bleibt nach Ansicht der Mieterschützer wohl in vielen Fällen nur der Ausweg, vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zu nehmen. Das könnte allerdings das Abrechnungsverfahren wiederum langwieriger und komplizierter machen.