BGH zur Nichtzahlung erhöhter Miete - Vermieter darf schon vor Zahlungsklage fristlos kündigen

Der Bundesgerichtshof hat sich am 18.07.2012 mit der Frage befasst, ob der Vermieter dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er vorher den Mieter auf Zahlung verklagt hat.

Der BGH wies dabei durch diese Entscheidung (Urteil des VIII. Zivilsenats vom 18.7.2012 - VIII ZR 1/11 -) die Revision einer Mieterin zurück, die auf Zahlung von Mietrückständen sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagt worden war. Die Vermieter hatten zuvor die Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten mehrfach erhöht und kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetze, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Praxishinweis:
Es empfiehlt sich daher frühzeitig in solchen Fällen eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um keine Kündigung zu riskieren.