Schnee und Eis: Verkehrssicherungspflichten für Vermieter

09.01.2019, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (494 mal gelesen)
Schnee und Eis: Verkehrssicherungspflichten für Vermieter © Rh - Anwalt-Suchservice

Bei winterlichem Wetter müssen Vermieter an ihre Räum- und Streupflicht denken. Häufig übertragen sie diese auf Mieter oder Räumdienste. Allerdings befreit dies den Vermieter nicht von jeglicher Verantwortung.

Jedes Jahr wieder kommt es völlig unerwartet in Deutschland zu Schneefällen, die Straßen und Wege mit weißer Pracht bedecken und den Verkehr behindern. Auf den Straßen ist das Chaos vorprogrammiert. Schnee und Eis sorgen für Stürze von Fußgängern. Die Gemeinden haben mit dem Räumen ihrer Straßen und Wege genug zu tun – und geben die Räum- und Streupflicht von öffentlichen Gehwegen an die Eigentümer von Anliegergrundstücken weiter. Vermieter müssen aber auch auf dem eigenen Grundstück für die Sicherheit der dort verkehrenden Personen sorgen. Wer als Eigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachkommt, muss mit hohen Schadensersatzforderungen rechnen.

Was versteht man unter der Verkehrssicherungspflicht?


Wer eine mögliche Gefahrenquelle schafft oder betreibt, muss auch dafür sorgen, dass durch diese anderen Menschen kein Schaden zugefügt wird – zumindest, soweit dies für ihn möglich und zumutbar ist. Dies bezeichnet man als die Verkehrssicherungspflicht. Sie hat nicht nur etwas mit öffentlichen Verkehrswegen zu tun, sondern gilt für alle Bereiche, in denen andere Personen berechtigtermaßen unterwegs sind. Dies betrifft also zum Beispiel auch den Weg zwischen Grundstückseingang und Haustür und Wege auf einem Privatgrundstück, die von Personen genutzt werden – wie etwa von Postboten, Paketboten, Pizzaboten und nicht zuletzt den dort wohnenden Mietern.

Wer muss räumen und streuen?


Die Verkehrssicherungspflicht für einen Weg liegt bei dessen Eigentümer. Dieser muss sich also grundsätzlich auch um den Winterdienst kümmern und dafür sorgen, dass man sich gefahrlos auf diesem Weg bewegen kann. Für einen öffentlichen Gehweg vor einem privaten Grundstück ist zunächst die Gemeinde verantwortlich. Diese überträgt allerdings regelmäßig ihre Verkehrssicherungspflicht mit Hilfe einer kommunalen Satzung auf die privaten Grundstückseigentümer an der jeweiligen Straße. Auch diese können die Pflicht weiter übertragen – zum Beispiel auf Mieter oder einen gewerblichen Räumdienst.

Wie funktioniert die Übertragung auf Mieter?


Mieter und Vermieter können im Mietvertrag vereinbaren, dass die Mieter dafür verantwortlich sind, im Winter den Gehweg vor dem Haus und die Zugangswege auf dem Grundstück von Schnee und Eis zu befreien. Auch die Hausordnung kann eine solche Regelung vorsehen, wenn sie von Anfang an Teil des Mietvertrages ist. Allerdings kann der Vermieter dem Mieter nicht nachträglich während des laufenden Mietverhältnisses neue Pflichten auferlegen, indem er nachträglich die Hausordnung ändert oder Aushänge von Zetteln im Treppenhaus vornimmt.
Vermieter müssen auch wissen, dass sie sich nach einer wirksamen Übertragung ihrer Verkehrssicherungspflicht auf die Mieter nicht einfach entspannt zurücklehnen können. Denn sie behalten eine Kontroll- und Aufsichtspflicht. Das bedeutet: Sie müssen zumindest stichprobenartig kontrollieren, ob die Verantwortlichen wirklich Schnee und Eis beseitigen. Gibt etwas Anlass zu der Vermutung, dass dies nicht der Fall ist, muss der Vermieter die Kontrolldichte erhöhen. Andernfalls haftet er unter Umständen trotz Pflichtübertragung für Verletzungen von gestürzten Passanten.

Welche Pflichten haben Mieter?


Haben Mieter vertraglich die Pflicht zum Schneeräumen übernommen, müssen sie dieser auch nachkommen. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie arbeiten müssen oder verreist sind, wenn es schneit. Bei Abwesenheit müssen sie für eine Vertretung sorgen oder im Notfall einen Räumdienst beauftragen.
Bei einem Mehrfamilienhaus ist entscheidend, was im jeweiligen Mietvertrag steht. Ob die Pflichten unter den Mietparteien gerecht verteilt sind, ist erst einmal nicht wichtig und kein Grund, der Pflicht nicht nachzukommen. Allerdings kann eine gerechte Verteilung der Arbeiten vor Gericht durchgesetzt werden. So hat zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden, dass es kein Gewohnheitsrecht gibt, nach dem im Mehrfamilienhaus immer nur der Erdgeschossmieter Schnee schippen muss (Az. 16 U 123/87). Auch das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass bei einem Haus mit 24 Parteien der Winterdienst nicht einfach den drei Erdgeschossmietern auferlegt werden darf. Eine entsprechende Regelung in der Hausordnung sah das Gericht als unwirksam an (Urteil vom 14.9.2011, Az. 221 C 170/11).
Ein Hilfsmittel für eine gerechte Aufteilung der Pflichten unter mehreren Mietern ist eine sogenannte Schneeräumkarte, die immer nach dem Schneeräumen an den nächsten Mieter weitergegeben wird. Für Mieter ist es empfehlenswert, sich mit einer privaten Haftpflichtversicherung abzusichern.

Was gilt bei einer Übertragung auf einen gewerblichen Winterdienst?


Natürlich können Vermieter die Schneeräumpflicht auch auf einen gewerblichen Winterdienst übertragen. Dies erspart Streit im Haus und sorgt oft für eine professionelle Durchführung der Arbeiten. Der Vermieter ist dadurch allerdings nicht von seiner Kontrollpflicht befreit. Überprüft er also nicht, ob der Räumdienst zuverlässig arbeitet, und kommt jemand zu Schaden, haftet der Vermieter. Eine Vermieter-Haftpflichtversicherung ist deshalb zu empfehlen.
Die Kosten für den Räumdienst fallen regelmäßig an. Damit können sie als Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, sofern dies mietvertraglich vereinbart ist. Ebenso sind auch die Kosten für die Anfahrt des Dienstleisters und die Streumittel umlagefähig, allerdings nicht die Kosten für die Anschaffung oder Reparatur von Räumgeräten. Letzteres gilt unabhängig davon, wer für den Vermieter zu Schneeschaufel und Besen greift.
Die reinen Arbeitskosten für den Winterdienst können übrigens als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt für das Objekt selbst bewohnende Eigentümer und für Mieter. Der Bundesfinanzhof hat dies mit einem Urteil vom 20.3.2014 bestätigt (Az. VI R 55/12), auch aus einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums geht dies hervor (IV C 8 - S 2296-b/07/10003 :008).

Wieviel Schnee muss weg?


Wie breit der geräumte Streifen auf dem öffentlichen Gehweg sein muss, regelt meist die Straßenreinigungssatzung der Gemeinde. Oft sind es ein bis 1,50 Meter. Bei seltener benutzten Wegen auf dem Grundstück (etwa zur Mülltonnenbox) kann ein schmalerer Streifen ausreichen. So sind laut Oberlandesgericht Frankfurt 50 cm Breite bei einem solchen Weg ausreichend. Solche Entscheidungen beziehen sich jedoch immer auf den einzelnen Fall und die Verhältnisse vor Ort sind entscheidend (OLG Frankfurt, Az. 23 U 195/00).
Übrigens müssen private Wege oder Plätze, die Passanten oder Mieter nur begehen, um einen anderen Weg abzukürzen, vom Eigentümer in aller Regel nicht geräumt oder gestreut werden (OLG Hamm, Urteil vom 16.5.2013, Az. 6 U 178/12). Dies gilt insbesondere dann, wenn der Hauptweg geräumt ist.

Wann muss geräumt werden?


Dies wird ebenfalls durch Gemeinde-Satzungen festgelegt. Grundsatz: Sobald Eisglätte besteht, muss der Räumpflichtige aktiv werden. In vielen Städten muss werktags morgens ab sieben Uhr geräumt sein und bis abends um 20 Uhr geräumt werden. Am Wochenende darf der Verpflichtete morgens ein oder zwei Stunden später starten. Die Zeiten können sich von jedoch Ort zu Ort unterscheiden. In Hamburg etwa muss werktags bis 8 Uhr 30 geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr 30 und abends jeweils bis 20 Uhr.
Die Räumpflicht bedeutet nicht, dass nur morgens geräumt werden muss. Denn grundsätzlich muss während der Räumzeiten auch zwischendurch geräumt werden, wenn es wieder neu geschneit hat. Natürlich macht es bei längerem starken Schneefall kaum Sinn, zwischendurch zu räumen. Daher muss der Räumpflichtige erst nach Ende des Schneetreibens aktiv werden. Auch dazu gibt es allerdings unterschiedliche Regelungen in den Gemeinden. Manche Satzungen verlangen, dass sofort nach Schneefallende wieder geräumt wird, andere lassen dem Betreffenden noch etwas Zeit, um zu sehen, ob es wieder zu schneien anfängt.

Überforderte Rentner im Schneetreiben: Haftung?


Die Räum- und Streupflicht gilt grundsätzlich auch für Senioren. Wer zu gebrechlich oder zu krank ist, um sie zu erfüllen, muss versuchen, jemand anderen zu finden, der für ihn einspringt. Misslingt dies jedoch, sind gebrechliche Senioren nach Ansicht mehrerer Gerichte von der Räumpflicht befreit (z.B. Landgericht Münster, Urteil vom 19. Februar 2004, Az. 8 S 425/03).
Wenn Hauseigentümer die Schneeräumpflicht auf andere übertragen, müssen sie bei der Auswahl des Betreffenden auch darauf achten, dass dieser der Aufgabe gewachsen ist. Beispiel: Eine Eigentümergemeinschaft hatte einen 82-jährigen Rentner damit beauftragt, alle Wege einer großen Wohnanlage zu räumen. Dieser schaffte es nicht. Das Oberlandesgericht Oldenburg ließ die Eigentümergemeinschaft für die Folgen eines daraus resultierenden Sturzes haften (Urteil vom 14.2.2014, Az. 4 O 2716/12).

Streupflicht nicht bei einzelnen Glättestellen


Ein wichtiges Urteil zur Räum- und Streupflicht stammt vom Bundesgerichtshof. Danach muss der Räumpflichtige bei Eisglätte erst tätig werden, wenn eine allgemeine Glätte herrscht. Einzelne Glättestellen jedoch würden die Pflicht zum Winterdienst nicht auslösen. Im konkreten Fall war der komplette Gehweg vor einem Haus eisfrei und trocken gewesen – bis auf eine Stelle von etwa einem Quadratmeter, auf der dann eine Passantin ausrutschte und sich verletzte. Der BGH erläuterte, dass der Grundstückseigentümer seine Pflichten nicht verletzt habe. Auch in einer Gemeindesatzung könne keine Pflicht zum Streuen bei einzelnen Glättestellen festgelegt werden (Urteil vom 14.2.2017, Az. VI ZR 254/16).

Praxistipp


Die Verkehrssicherungspflicht hat durchaus Grenzen. Nutzt jemand zum Beispiel einen vereisten Weg, obwohl er auch mit einem geringen Umweg auf einem gestreuten Weg sein Ziel erreichen kann, kann er nicht seinen Vermieter auf Schadensersatz verklagen (Amtsgericht München, Urteil vom 27.7.2012, Az. 212 C 12366/12). Vermieter, die wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflicht in Anspruch genommen werden, sollten sich von einem auf das Zivilrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Dieser kann beurteilen, ob sie im konkreten Fall haften müssen.

(Bu)



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