Schnee und Eis: Verkehrssicherungspflichten für Vermieter

17.02.2021, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 6 Min. (665 mal gelesen)
Geräumter Fußweg,Mietshäuser Vermieter sind im Winter Haftungsrisiken ausgesetzt. © Rh - Anwalt-Suchservice

Vermieter müssen bei winterlichem Wetter an ihre Räum- und Streupflicht denken. Diese übertragen sie oft auf Mieter oder Räumdienste. Dies befreit sie jedoch nicht von der gesamten Verantwortung.

In jedem Winter kommt es irgendwo in Deutschland wieder vollkommen unerwartet zu Schneefällen, die Straßen und Wege mit weißer Pracht bedecken und den Verkehr behindern. Dann ist auf den Straßen das Chaos vorprogrammiert. Auch sorgen Schnee und Eis für Stürze von Fußgängern. Die Gemeinden sind mit dem Räumen ihrer Straßen und Wege ausgelastet – und übertragen die Räum- und Streupflicht von öffentlichen Gehwegen an die Eigentümer von Anliegergrundstücken. Vermieter müssen nicht nur auf dem öffentlichen Gehweg, sondern auch auf dem eigenen Grundstück für die Sicherheit der dort verkehrenden Personen sorgen. Kommen sie als Eigentümer ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nach, kann es zu erheblichen Schadensersatzforderungen kommen.

Was versteht man unter der Verkehrssicherungspflicht?


Wer eine mögliche Gefahrenquelle schafft oder betreibt, hat auch dafür zu sorgen, dass durch diese anderen Menschen kein Schaden entsteht – jedenfalls, soweit ihm dies möglich und zumutbar ist. Dies nennt man auch die Verkehrssicherungspflicht. Sie gilt nicht nur für öffentliche Verkehrswege, sondern für alle Bereiche, in denen andere Personen berechtigtermaßen unterwegs sind. Wie zum Beispiel auf dem Weg zwischen Grundstückseingang und Haustür. Sie gilt auch auf Gehwegen auf einem Privatgrundstück, die von Personen genutzt werden – zum Beispiel von Postboten, Paketboten, Pizzaboten und natürlich von den Mietern.

Wer muss räumen und streuen?


Bei einem Weg trägt die Verkehrssicherungspflicht dessen Eigentümer. Dieser ist also grundsätzlich für den Winterdienst zuständig und hat dafür zu sorgen, dass man sich gefahrlos auf seinem Weg fortbewegen kann. Die Gemeinde ist für den öffentlichen Gehweg vor einem privaten Grundstück verantwortlich, überträgt ihre Verkehrssicherungspflicht jedoch üblicherweise mit Hilfe einer kommunalen Satzung auf die privaten Grundstückseigentümer an der Straße. Diese können ihrerseits die Pflicht weiter übertragen - auf ihre Mieter oder einen gewerblichen Räumdienst.

Wie funktioniert die Übertragung auf Mieter?


Im Mietvertrag können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass die Mieter verpflichtet sind, im Winter den Gehweg vor dem Haus und die Zugangswege auf dem Grundstück von Schnee und Eis zu befreien. Eine solche Vereinbarung kann sich auch in der Hausordnung wiederfinden, wenn diese von Anfang an Teil des Mietvertrages ist. Der Vermieter kann jedoch dem Mieter nicht während des laufenden Mietverhältnisses neue Pflichten übertragen, indem er nachträglich einseitig die Hausordnung ändert oder Zettel im Treppenhaus aufhängt.

Vermieter sollten wissen, dass sie sich auch nach einer wirksamen Übertragung ihrer Verkehrssicherungspflicht auf die Mieter nicht ohne weiteres entspannt zurücklehnen können. Sie behalten weiter eine Kontroll- und Aufsichtspflicht. Die Folge: Sie haben zumindest stichprobenartig zu kontrollieren, ob die Verantwortlichen tatsächlich Schnee und Eis beseitigen. Wenn etwas Anlass zu der Vermutung gibt, dass dies nicht der Fall ist, muss der Vermieter dem entgegenwirken und stärker kontrollieren. Ansonsten haftet er unter Umständen trotz Pflichtübertragung für Verletzungen von gestürzten Passanten, Lieferanten oder Hausbewohnern.

Welche Pflichten haben Mieter?


Wenn Mieter vertraglich die Pflicht zum Schneeräumen übernommen haben, müssen sie dieser auch nachkommen. Keine Rolle spielt dabei, ob sie arbeiten müssen oder verreist sind, wenn es schneit. Sind sie verhindert oder nicht vor Ort, müssen sie für eine Vertretung sorgen oder im Notfall einen Räumdienst beauftragen.

Bei einem Mehrfamilienhaus kommt es darauf an, was im einzelnen Mietvertrag steht. Ob die Pflichten unter den Mietparteien gerecht verteilt sind, ist erst einmal nicht maßgeblich und kein Grund, der Räumpflicht nicht nachzukommen. Eine gerechte Verteilung der Arbeiten kann aber vor Gericht durchgesetzt werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat etwa entschieden, dass es kein Gewohnheitsrecht gibt, nach dem im Mehrfamilienhaus immer nur der Erdgeschossmieter Schnee schippen muss (Az. 16 U 123/87). Auch das Amtsgericht Köln war der Ansicht, dass bei einem Haus mit 24 Parteien der Winterdienst nicht einfach nur den drei Erdgeschossmietern übertragen werden darf. Die betreffende Klausel in der Hausordnung betrachtete das Gericht als unwirksam (Urteil vom 14.9.2011, Az. 221 C 170/11).

Als Hilfsmittel für eine gerechte Verteilung der Pflichten unter mehreren Mietern dient oft eine sogenannte Schneeräumkarte. Diese wird jeweils nach dem Schneeräumen an den nächsten Mieter weitergegeben. Für Mieter empfiehlt es sich, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen, die den Schaden trägt, wenn doch einmal ein Passant wegen nicht geräumter Wege stürzt.

Was gilt bei einer Übertragung auf einen gewerblichen Winterdienst?


Vermieter können die Schneeräumpflicht auch einem gewerblichen Winterdienst übertragen. So vermeidet man Streit im Haus und sorgt bestenfalls auch noch für eine professionelle Durchführung der Arbeiten. Allerdings ist der Vermieter auch in diesem Fall nicht von seiner Kontrollpflicht befreit. Wenn er nicht überprüft, ob der Räumdienst zuverlässig arbeitet, und dann jemand zu Schaden kommt, haftet der Vermieter. Eine besondere Vermieter-Haftpflichtversicherung ist hier zu empfehlen.

Da die Kosten für den Räumdienst regelmäßig anfallen, können sie als Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Dies muss allerdings mietvertraglich vereinbart sein. Umlagefähig sind auch die Kosten für die Anfahrt des Dienstleisters und die Streumittel. Nicht umlagefähig sind dagegen die Kosten für die Anschaffung oder Reparatur von Räumgeräten. Letzteres gilt unabhängig davon, wer für den Vermieter Schneeschaufel und Besen schwingt.

Übrigens können die reinen Arbeitskosten für den Winterdienst als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden. Diese Möglichkeit haben das Objekt selbst bewohnende Eigentümer und Mieter. Bestätigt wurde dies mit einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 20.3.2014 (Az. VI R 55/12). Es geht auch aus einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums hervor (IV C 8 - S 2296-b/07/10003 :008).

Wie viel Schnee muss weg?


Eine Straßenreinigungssatzung der Gemeinde regelt meist, wie breit der geräumte Streifen auf dem öffentlichen Gehweg sein muss. Häufig sind es ein bis 1,50 Meter. Ein schmalerer Streifen kann bei seltener benutzten Wegen auf dem Grundstück (etwa zur Mülltonnenbox) ausreichen. Zum Beispiel sind laut Oberlandesgericht Frankfurt 50 cm Breite bei einem solchen Weg genug. Allerdings beziehen sich derartige Gerichtsurteile immer auf den einzelnen Fall. Dabei sind die besonderen Verhältnisse vor Ort entscheidend (OLG Frankfurt, Az. 23 U 195/00).
Übrigens: Private Wege oder Plätze, die Passanten oder Mieter nur begehen, um einen anderen Weg abzukürzen, müssen normalerweise vom Eigentümer nicht geräumt oder gestreut werden (OLG Hamm, Urteil vom 16.5.2013, Az. 6 U 178/12). Ganz besonders gilt dies dann, wenn der Hauptweg geräumt ist.

Wann muss geräumt werden?


Dies ergibt sich ebenfalls aus Gemeinde-Satzungen. Grundsatz: Sobald Eisglätte besteht, muss der Räumpflichtige sofort ans Werk gehen. Schnee muss vielerorts werktags morgens ab sieben Uhr geräumt sein und abends bis 20 Uhr geräumt werden. Am Wochenende darf der Verpflichtete morgens ein oder zwei Stunden später beginnen. Diese Zeiten können sich jedoch von Ort zu Ort unterscheiden. So muss in Hamburg werktags bis 8 Uhr 30 geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr 30 und abends jeweils bis 20 Uhr.

An diesen Zeiten erkennt man auch, dass nicht nur morgens geräumt werden muss. Schneit es tagsüber neu, muss grundsätzlich während der Räumzeiten auch zwischendurch geräumt werden. Natürlich hat es bei längerem starken Schneefall wenig Sinn, zwischendurch zu räumen. Räumpflichtige müssen deswegen erst nach Ende des Schneetreibens wieder aktiv werden. Auch dies ist jedoch in den Gemeinden oft unterschiedlich geregelt. Einige Satzungen fordern, dass sofort nach Schneefallende wieder geräumt wird, andere lassen dem Betreffenden noch etwas Zeit, um abzuwarten, ob es wieder zu schneien beginnt.

Streupflicht nicht bei einzelnen Glättestellen?


Der Bundesgerichtshof hat ein wichtiges Urteil zur Räum- und Streupflicht gefällt: Nach diesem muss der Räumpflichtige bei Eisglätte erst dann tätig werden, wenn eine allgemeine Glätte herrscht. Lediglich einzelne Glättestellen würden noch keine Pflicht zum Winterdienst auslösen. In diesem Fall war der komplette Gehweg vor einem Haus eisfrei und trocken gewesen – bis auf eine Stelle von etwa einem Quadratmeter. Auf dieser rutsche eine Passantin aus und verletzte sich. Der BGH betonte, dass der Grundstückseigentümer hier seine Pflichten nicht verletzt habe. Auch eine Gemeinde könne in ihrer Satzung keine Pflicht zum Streuen bei einzelnen Glättestellen festschreiben (Urteil vom 14.2.2017, Az. VI ZR 254/16).

Rentner mit Schneeschieben überfordert: Trotzdem Haftung?


Auch für Senioren gilt im Prinzip die Räum- und Streupflicht. Wer zu gebrechlich oder zu krank ist, um sie zu erfüllen, muss versuchen, eine Vertretung zu finden, die für ihn einspringt. Misslingt dies, sind gebrechliche Senioren nach Ansicht mehrerer Gerichte von der Räumpflicht befreit (z. B. Landgericht Münster, Urteil vom 19. Februar 2004, Az. 8 S 425/03).
Andere Gerichte sind der Meinung, dass gebrechliche Senioren als Mieter allein aufgrund ihrer körperlichen Einschränkungen von der Schneeräumpflicht zu befreien sind und auch keinen Räumdienst beauftragen müssen (Landgericht Köln, Urteil vom 30. August 2012, Az. 1 S 52/11).

Übertragen Hauseigentümer die Schneeräumpflicht auf andere, haben sie bei der Auswahl des Betreffenden auch darauf zu achten, dass dieser die Aufgabe auch tatsächlich durchführen kann. So hatte eine Eigentümergemeinschaft einen 82-jährigen Rentner damit beauftragt, alle Wege einer großen Wohnanlage zu räumen. Dieser schaffte die Arbeit jedoch einfach nicht. Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg haftete die Eigentümergemeinschaft für die Folgen eines daraus resultierenden Sturzes (Urteil vom 14.2.2014, Az. 4 O 2716/12).

Praxistipp


Die Räum- und Streupflicht hat ihre Grenzen. Wenn jemand zum Beispiel einen vereisten Weg benutzt, obwohl er auch mit einem geringen Umweg auf einem gestreuten Weg zum Ziel kommen könnte, kann er nicht seinen Vermieter auf Schadensersatz verklagen (Amtsgericht München, Urteil vom 27.7.2012, Az. 212 C 12366/12). Werden Sie als Vermieter wegen einer Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflicht in Anspruch genommen, empfiehlt sich eine Beratung durch einen auf das Zivilrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Dieser kann am besten beurteilen, ob sie haften müssen.

(Bu)



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