Bestellung eines Verwalters setzt konkreten Tagesordnungspunkt voraus
23.07.2023, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (82 mal gelesen)
Bestellung eines Verwalters: Konkrete Bezeichnung des Tagesordnungspunkts erforderlich - ansonsten droht Beschlussanfechtung!
Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung - externe Verwaltung" deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn sie in einer Vollversammlung erfolgt (AG Essen-Steele v. 03.05.2023 - 21 C 21/22).
Dieser Tagesordnungspunkt war Gegenstand eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Versammlungsniederschrift wurde dokumentiert, dass mehrheitlich einer der Wohnungseigentümer über fünf Jahre zum Verwalter bestellt wurde.
Die Anfechtung der Verwalterbestellung hatte Erfolg. Der Beschluss sei wegen eines formellen Mangels ungültig, so das Amtsgericht.
Unser Praxishinweis: Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einberufung der Eigentümerversammlung aufgeführt werden. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. In der Regel genügt dazu - jedenfalls bei einfachen Sachverhalten - eine schlagwortartige Bezeichnung, so das Amtsgericht. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für die einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er in der Einladung zu bezeichnen.
Im vorliegenden Fall genügte die gemeinsam verfasste Tagesordnung, in der es heißt, es solle zum Thema "Bestellung der Verwaltung, interne Verwaltung, externe Verwaltung" entschieden werden, mit Blick auf die - insoweit fast überraschende - protokollierte Beschlussfassung diesen Vorgaben nicht. Weil über die zentrale Funktion in der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden werden sollte, also eine bedeutsame Entscheidung anstand, wäre eine konkrete Fassung des Tagesordnungspunkts erforderlich gewesen. Zwar scheidet die Ungültigerklärung von Beschlüssen in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (LG Dortmund v. 11.07.2017 - 1 S 231/16; LG Karlsruhe v. 21.07.2015 - 11 S 118/14).
Beachten Sie: Anders verhält es sich aber bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH v. 10.12.2020 - V ZR 60/10). Denn angesichts der Formulierung könnte ein Wohnungseigentümer in der fälschlichen Annahme, es werde lediglich über das "Ob" einer internen oder externen Verwaltung entschieden, veranlasst werden, auf die Teilnahme an der Versammlung zu verzichten. Wegen der Bedeutsamkeit der Beschlussfassung reicht es auch nicht aus, dass sämtliche Wohnungseigentümer im Rahmen der Versammlung tatsächlich anwesend waren.
Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung - externe Verwaltung" deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn sie in einer Vollversammlung erfolgt (AG Essen-Steele v. 03.05.2023 - 21 C 21/22).
Dieser Tagesordnungspunkt war Gegenstand eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Versammlungsniederschrift wurde dokumentiert, dass mehrheitlich einer der Wohnungseigentümer über fünf Jahre zum Verwalter bestellt wurde.
Die Anfechtung der Verwalterbestellung hatte Erfolg. Der Beschluss sei wegen eines formellen Mangels ungültig, so das Amtsgericht.
Unser Praxishinweis: Der Gegenstand der Beschlussfassung muss bei der Einberufung der Eigentümerversammlung aufgeführt werden. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. In der Regel genügt dazu - jedenfalls bei einfachen Sachverhalten - eine schlagwortartige Bezeichnung, so das Amtsgericht. Die Wohnungseigentümer haben auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung eng verbundenen Beschlüssen zu rechnen. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für die einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er in der Einladung zu bezeichnen.
Im vorliegenden Fall genügte die gemeinsam verfasste Tagesordnung, in der es heißt, es solle zum Thema "Bestellung der Verwaltung, interne Verwaltung, externe Verwaltung" entschieden werden, mit Blick auf die - insoweit fast überraschende - protokollierte Beschlussfassung diesen Vorgaben nicht. Weil über die zentrale Funktion in der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden werden sollte, also eine bedeutsame Entscheidung anstand, wäre eine konkrete Fassung des Tagesordnungspunkts erforderlich gewesen. Zwar scheidet die Ungültigerklärung von Beschlüssen in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (LG Dortmund v. 11.07.2017 - 1 S 231/16; LG Karlsruhe v. 21.07.2015 - 11 S 118/14).
Beachten Sie: Anders verhält es sich aber bei schwerwiegenden Eingriffen in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird (BGH v. 10.12.2020 - V ZR 60/10). Denn angesichts der Formulierung könnte ein Wohnungseigentümer in der fälschlichen Annahme, es werde lediglich über das "Ob" einer internen oder externen Verwaltung entschieden, veranlasst werden, auf die Teilnahme an der Versammlung zu verzichten. Wegen der Bedeutsamkeit der Beschlussfassung reicht es auch nicht aus, dass sämtliche Wohnungseigentümer im Rahmen der Versammlung tatsächlich anwesend waren.
