Achtung Schriftform-Falle! Unterschrift mit Kürzel "i. A." reicht für Kündigung nicht aus
31.08.2021, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (1200 mal gelesen)
Eine mit dem Kürzel "i. A." unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB (Landgericht Wuppertal v. 04.08.2021, 9 T 128/21).
Der Fall: Mit Schreiben vom 11.08.2020 und 19.10.2020 kündigte der Vermieter den Wohnraummietvertrag. Dabei unterzeichnete er die Kündigungsschreiben nicht selbst, sondern ein Dritter unterschrieb sie mit dem Zusatz "i. A.". Im anschließenden Räumungsrechtsstreit beantragte der Mieter Prozesskostenhilfe (PKH) für die Verteidigung gegen den Räumungsanspruch. Das Amtsgericht Wuppertal (19.04.2021 - 90 C 208/20) wies diesen Antrag durch Beschluss zurück.
Die Gerichtsentscheidung: Auf die sofortige Beschwerde des Mieters hat das Landgericht Wuppertal den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und PKH bewilligt, weil die Kündigungen nicht der gem. § 568 Abs. 1 BGB erforderlichen Schriftform entsprechen und unwirksam seien. Zwar könne sich der Vermieter bei der Erklärung der Kündigung vertreten lassen mit der Folge, dass die Unterschrift des Vertreters zur Wahrung der erforderlichen Schriftform ausreiche. Dies setze jedoch die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung voraus. Von einer solchen Offenlegung der Stellvertretung könne bei einer Unterzeichnung mit dem Zusatz "i. A." nicht ohne Weiteres ausgegangen werden, weil der Unterzeichnende mit diesem Zusatz zu erkennen gebe, dass er nur als Erklärungsbote auftrete und nicht von einer Übernahme der Verantwortung des Unterzeichners für den Inhalt des unterzeichneten Schriftstücks auszugehen sei. Auch anhand der durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu berücksichtigenden Gesamtumständen ergebe sich nichts anderes.
Aufgrund der Unwirksamkeit der beiden außergerichtlichen Kündigungen musste das Landgericht zusätzlich prüfen, ob die Klageschrift oder weitere Schriftsätze des Vermieters im anhängigen Rechtsstreit als Kündigungserklärung auszulegen waren. Diese Frage hat das Landgericht im Ergebnis verneint. Zwar habe das Wort "Kündigung" nicht verwendet werden müssen; allerdings müsse der erforderliche Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung in der Erklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Da die Klageschrift ausdrücklich nur auf die außergerichtlichen Kündigungen Bezug nahm, waren diese Anforderungen nach Ansicht der Richter nicht erfüllt.
Unser Praxishinweis: Wird bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen die gem. § 568 Abs. 1 BGB erforderliche Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung grundsätzlich nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Es gibt kein Schriftformproblem, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist und selbst unterzeichnet, oder wenn bei einer juristischen Person die gesetzlichen Vertreter unterzeichnen. Vorsicht ist aber geboten, wenn der Vermieter den Ausspruch der Kündigung delegiert.
Wie die Entscheidung des Landgerichts Wuppertal zeigt, ist die Übermittlung der Kündigung durch einen eigenhändig unterschreibenden Boten, der nur eine fremde Willenserklärung überbringt, nicht ausreichend. Eine formgerechte Kündigung durch einen Vertreter, der im Gegensatz zum Boten eine eigene Willenserklärung abgibt, ist möglich, wenn die Stellvertretung offengelegt wird. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte der Vertreter seine Vertreterstellung ausdrücklich im Kündigungsschreiben klarstellen und keinesfalls mit dem Zusatz "i. A." unterschreiben. Geeignet wäre beispielsweise der Zusatz "i. V.".
Der Fall: Mit Schreiben vom 11.08.2020 und 19.10.2020 kündigte der Vermieter den Wohnraummietvertrag. Dabei unterzeichnete er die Kündigungsschreiben nicht selbst, sondern ein Dritter unterschrieb sie mit dem Zusatz "i. A.". Im anschließenden Räumungsrechtsstreit beantragte der Mieter Prozesskostenhilfe (PKH) für die Verteidigung gegen den Räumungsanspruch. Das Amtsgericht Wuppertal (19.04.2021 - 90 C 208/20) wies diesen Antrag durch Beschluss zurück.
Die Gerichtsentscheidung: Auf die sofortige Beschwerde des Mieters hat das Landgericht Wuppertal den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und PKH bewilligt, weil die Kündigungen nicht der gem. § 568 Abs. 1 BGB erforderlichen Schriftform entsprechen und unwirksam seien. Zwar könne sich der Vermieter bei der Erklärung der Kündigung vertreten lassen mit der Folge, dass die Unterschrift des Vertreters zur Wahrung der erforderlichen Schriftform ausreiche. Dies setze jedoch die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung voraus. Von einer solchen Offenlegung der Stellvertretung könne bei einer Unterzeichnung mit dem Zusatz "i. A." nicht ohne Weiteres ausgegangen werden, weil der Unterzeichnende mit diesem Zusatz zu erkennen gebe, dass er nur als Erklärungsbote auftrete und nicht von einer Übernahme der Verantwortung des Unterzeichners für den Inhalt des unterzeichneten Schriftstücks auszugehen sei. Auch anhand der durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu berücksichtigenden Gesamtumständen ergebe sich nichts anderes.
Aufgrund der Unwirksamkeit der beiden außergerichtlichen Kündigungen musste das Landgericht zusätzlich prüfen, ob die Klageschrift oder weitere Schriftsätze des Vermieters im anhängigen Rechtsstreit als Kündigungserklärung auszulegen waren. Diese Frage hat das Landgericht im Ergebnis verneint. Zwar habe das Wort "Kündigung" nicht verwendet werden müssen; allerdings müsse der erforderliche Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung in der Erklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Da die Klageschrift ausdrücklich nur auf die außergerichtlichen Kündigungen Bezug nahm, waren diese Anforderungen nach Ansicht der Richter nicht erfüllt.
Unser Praxishinweis: Wird bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen die gem. § 568 Abs. 1 BGB erforderliche Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung grundsätzlich nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Es gibt kein Schriftformproblem, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist und selbst unterzeichnet, oder wenn bei einer juristischen Person die gesetzlichen Vertreter unterzeichnen. Vorsicht ist aber geboten, wenn der Vermieter den Ausspruch der Kündigung delegiert.
Wie die Entscheidung des Landgerichts Wuppertal zeigt, ist die Übermittlung der Kündigung durch einen eigenhändig unterschreibenden Boten, der nur eine fremde Willenserklärung überbringt, nicht ausreichend. Eine formgerechte Kündigung durch einen Vertreter, der im Gegensatz zum Boten eine eigene Willenserklärung abgibt, ist möglich, wenn die Stellvertretung offengelegt wird. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte der Vertreter seine Vertreterstellung ausdrücklich im Kündigungsschreiben klarstellen und keinesfalls mit dem Zusatz "i. A." unterschreiben. Geeignet wäre beispielsweise der Zusatz "i. V.".
