Smart Home im Mietrecht - Wo sind die Grenzen?
07.12.2022, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (330 mal gelesen)
Klingelanlage muss auch ohne Handy & Co funktionieren
Wird eine funktionierende "althergebrachte" Klingelanlage gegen eine smarte ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt (Amtsgericht Charlottenburg v. 06.10.22 - 202 C 105/22).
Der Fall: Der Vermieter kündigte an, im Miethaus eine neue, „smarte" Klingelanlage zu installieren, die nur mithilfe eines Smartphones, Festnetztelefons oder Computers bedient werden konnte. Der Mieter teilte mit ihm mit, dass er so kurzfristig dem Austausch der Anlage nicht zustimmen könne. Der Vermieter führte die geplanten Maßnahmen dennoch aus. Der Mieter klagte Instandsetzung der Anlage dahingehend, dass er die Klingelanlage auch ohne weitere zusätzliche technische Hilfsmittel nutzen kann.
Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gab ihm Recht. Der Vermieter sei gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Die Veränderung der Klingelanlage habe dazu geführt, dass jetzt eine funktionstüchtige Klingelanlage für den Mieter nicht mehr zur Verfügung stehe. Es sei unerheblich, dass der Mieter durch entsprechende Maßnahmen die Funktionsfähigkeit herstellen könne. Die Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs treffe allein den Vermieter. Zur Erfüllung dieser Pflicht dürfe er vom Mieter nicht zusätzliche Maßnahmen verlangen. Dass der Mieter die Maßnahme des Vermieters nicht verhindert habe, führe zu keinem anderen Ergebnis, da die vorgenommene Veränderung keine Modernisierung i.S.d. § 555b Abs. 1 BGB darstelle.
Unser Praxishinweis: Die fortschreitende Digitalisierung prägt den Wohnungsmarkt zunehmend. Es dürfte sich um einer der ersten Entscheidungen zum Problemkreis "smart home" handeln. Bei der Installation der „smarten Klingelanlage“ handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die nicht in den Anwendungsbereich des § 555b BGB fällt. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gem. Ziff. 4. liegt wohl nicht vor. Man darf auf weitere Entscheidungen zu diesem Problemkreis gespannt sein.
Wird eine funktionierende "althergebrachte" Klingelanlage gegen eine smarte ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt (Amtsgericht Charlottenburg v. 06.10.22 - 202 C 105/22).
Der Fall: Der Vermieter kündigte an, im Miethaus eine neue, „smarte" Klingelanlage zu installieren, die nur mithilfe eines Smartphones, Festnetztelefons oder Computers bedient werden konnte. Der Mieter teilte mit ihm mit, dass er so kurzfristig dem Austausch der Anlage nicht zustimmen könne. Der Vermieter führte die geplanten Maßnahmen dennoch aus. Der Mieter klagte Instandsetzung der Anlage dahingehend, dass er die Klingelanlage auch ohne weitere zusätzliche technische Hilfsmittel nutzen kann.
Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gab ihm Recht. Der Vermieter sei gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache im vertraglich vereinbarten Zustand zu erhalten. Die Veränderung der Klingelanlage habe dazu geführt, dass jetzt eine funktionstüchtige Klingelanlage für den Mieter nicht mehr zur Verfügung stehe. Es sei unerheblich, dass der Mieter durch entsprechende Maßnahmen die Funktionsfähigkeit herstellen könne. Die Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs treffe allein den Vermieter. Zur Erfüllung dieser Pflicht dürfe er vom Mieter nicht zusätzliche Maßnahmen verlangen. Dass der Mieter die Maßnahme des Vermieters nicht verhindert habe, führe zu keinem anderen Ergebnis, da die vorgenommene Veränderung keine Modernisierung i.S.d. § 555b Abs. 1 BGB darstelle.
Unser Praxishinweis: Die fortschreitende Digitalisierung prägt den Wohnungsmarkt zunehmend. Es dürfte sich um einer der ersten Entscheidungen zum Problemkreis "smart home" handeln. Bei der Installation der „smarten Klingelanlage“ handelt es sich um eine bauliche Maßnahme, die nicht in den Anwendungsbereich des § 555b BGB fällt. Eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gem. Ziff. 4. liegt wohl nicht vor. Man darf auf weitere Entscheidungen zu diesem Problemkreis gespannt sein.
