Ungenehmigte Baumaßnahmen: Vermieter kann außerordentlich kündigen
02.08.2021, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (503 mal gelesen)
Verweigert der Mieter den Rückbau einer von ihm ohne Genehmigung des Vermieters überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichteten Stützmauer (Überbau), darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen (AG Stuttgart v. 12.03.2021 - 35 C 1278/20).
Der Fall: Nach dem Mietvertrag bedürfen Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Mieter brachten gleichwohl eigenmächtig einen Stahlträger in der Außenwand des Miethauses an, errichteten dann einen Anbau sowie ein ungenehmigtes Gewächshaus und eine - ebenfalls ungenehmigte - Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn, die einen Überbau darstellte. Nachdem sie auf mehrere Abmahnungen und Rückbauaufforderungen mit Fristsetzungen nicht reagierten, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos.
Die Mieter waren der Meinung, dass die Errichtung des Gewächshauses eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens darstelle und dass ein Rückbau der Stützmauer nicht gefordert werden könne, weil diese baurechtlich nachgenehmigt worden sei.
Die Gerichtsentscheidung: Nach Auffassung des Amtsgerichts durften die Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, nachdem die Mieter sich geweigert hatten, die ungenehmigte Stützmauer, die einen Überbau darstellte, zurückzubauen. Das ergebe sich aus § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergehe. Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung der Stützmauer stehe in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und könne diese nicht zu ersetzen. Zudem sei die Errichtung eines für den Privatgebrauch sehr voluminösen Gewächshauses jedenfalls in großstädtischer Wohnlage nicht als erlaubnisfreier verkehrsüblicher Mietgebrauch zu qualifizieren. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Vermieter ergebe sich bereits aus der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon aufgrund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangiere, zurückzubauen. Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfahre zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Vermietern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohe. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die Kündigung zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand hatte, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern bzw. dessen Rechtsvorgängern vorgenommen wurden.
Unser Praxishinweis: Verstöße gegen die Rückbaupflicht lösen unter dem Gesichtspunkt des vertragswidrigen Gebrauchs und der Eigentumsbeeinträchtigung auch Unterlassungs-, Beseitigungs- und Schadensersatzansprüche gem. §§ 281, 541, 823, 1004 BGB aus (BGH v. 26.06.1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463). Der Mieteranwalt sollte seinen Mandanten dringend empfehlen, vor der Durchführung von Ein-, Um- und Ausbauten, die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Im Übrigen kann mancher späterer Streit durch klare mietvertragliche (Nachtrags-) Vereinbarungen zu derartigen baulichen Maßnahmen vermieden werden, die auch Regelungen zur Rückbauverpflichtung des Mieters bei Vertragsbeendigung enthalten sollten.
Der Fall: Nach dem Mietvertrag bedürfen Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Mieter brachten gleichwohl eigenmächtig einen Stahlträger in der Außenwand des Miethauses an, errichteten dann einen Anbau sowie ein ungenehmigtes Gewächshaus und eine - ebenfalls ungenehmigte - Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn, die einen Überbau darstellte. Nachdem sie auf mehrere Abmahnungen und Rückbauaufforderungen mit Fristsetzungen nicht reagierten, kündigten die Vermieter den Mietvertrag fristlos.
Die Mieter waren der Meinung, dass die Errichtung des Gewächshauses eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens darstelle und dass ein Rückbau der Stützmauer nicht gefordert werden könne, weil diese baurechtlich nachgenehmigt worden sei.
Die Gerichtsentscheidung: Nach Auffassung des Amtsgerichts durften die Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen, nachdem die Mieter sich geweigert hatten, die ungenehmigte Stützmauer, die einen Überbau darstellte, zurückzubauen. Das ergebe sich aus § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergehe. Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung der Stützmauer stehe in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und könne diese nicht zu ersetzen. Zudem sei die Errichtung eines für den Privatgebrauch sehr voluminösen Gewächshauses jedenfalls in großstädtischer Wohnlage nicht als erlaubnisfreier verkehrsüblicher Mietgebrauch zu qualifizieren. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Vermieter ergebe sich bereits aus der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon aufgrund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangiere, zurückzubauen. Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfahre zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Vermietern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohe. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die Kündigung zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand hatte, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern bzw. dessen Rechtsvorgängern vorgenommen wurden.
Unser Praxishinweis: Verstöße gegen die Rückbaupflicht lösen unter dem Gesichtspunkt des vertragswidrigen Gebrauchs und der Eigentumsbeeinträchtigung auch Unterlassungs-, Beseitigungs- und Schadensersatzansprüche gem. §§ 281, 541, 823, 1004 BGB aus (BGH v. 26.06.1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463). Der Mieteranwalt sollte seinen Mandanten dringend empfehlen, vor der Durchführung von Ein-, Um- und Ausbauten, die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Im Übrigen kann mancher späterer Streit durch klare mietvertragliche (Nachtrags-) Vereinbarungen zu derartigen baulichen Maßnahmen vermieden werden, die auch Regelungen zur Rückbauverpflichtung des Mieters bei Vertragsbeendigung enthalten sollten.
