WEG-Novelle: Erstellung der Jahresabrechnung - Die Gemeinschaft, nicht der Verwalter ist zu verklagen

Wer ist zu verklagen, wenn der Wohnungseigentumsverwalter seinen Pflichten nicht nachkommt?

Nach aktuellem Recht kann der einzelne Wohnungseigentümer keine Ansprüche gegen den Verwalter auf Pflichterfüllung geltend machen; es fehlt an der sogenannten Prozessführungsbefugnis. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung obliegt (AG Hannover v. 23.03.2021 - 483 C 13214/20).

Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht eine im November 2020 eingereichte Klage einer Wohnungseigentümerin gegen den ausgeschiedenen Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung 2017 als unzulässig abgewiesen. Der Klägerin fehle die erforderliche Prozessführungsbefugnis. Gemäß § 18 Abs. 1 WEG obliege die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; nach dem Willen des Gesetzgebers gebe es damit wohnungseigentumsrechtliche Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr. Alles laufe nunmehr über die Gemeinschaft, die gemäß § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer ausübe, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Direktansprüche zwischen den Eigentümern und den Verwaltern könne es mit Inkrafttreten des WEMoG am 01.12.2020 im Zusammenhang mit der Verwaltung nicht mehr geben. § 48 WEG enthalte für das materielle Recht keine Übergangsregelungen, das deshalb ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes gelte. Die Wohnungseigentümerin sei damit auch nicht unzulässig rechtlos gestellt, denn sie habe gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft, der gerichtlich durchsetzbar ist. Sie hätte die Erledigung der Klage erklären müssen, denn die Änderung der Rechtslage stelle ein erledigendes Ereignis dar.

Praxishinweis: Der Bundesgerichtshof (BGH v. 07.05.2021 - V ZR 299/19) hat nun bestätigt, dass § 9a Abs. 2 WEG die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft für Ansprüche, die materiell den Wohnungseigentümern zustehen, begründet. Allerdings besteht nach Ansicht des BGH die Prozessführungsbefugnis in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fort, „bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird" (vgl. auch LG Frankfurt/Main v. 11.02.2021 - 2-13 S 46/20; Fortführung LG Frankfurt/Main v. 28.01.2021 - 2-13 S 155/19). Danach wäre die Klage nicht unzulässig gewesen. Sie hätte dennoch keinen Erfolg gehabt, weil der Verwalter für die Erstellung der Jahresabrechnung 2017 nicht mehr zuständig war (BGH v. 16.02.2018 - V ZR 89/17).
Das neue Recht gilt seit etwa einem Jahr. Vieles ist noch unklar. Holen Sie sich frühzeitig rechtlichen Rat ein, um auf der sicheren Seite zu sein und unnötige Kosten zu vermeiden.