Einbehaltene Miete wegen Schimmel: Wann eine Kündigung unwirksam ist!
21.06.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (112 mal gelesen)
Mieter können sich gegen eine Kündigung wehren, wenn sie zu Recht auf Mängel hinweisen und die Miete zurückbehalten. Das Landgericht Berlin hat nun entschieden, was dabei rechtlich zählt.
Ausgangspunkt: Streit über Mängel und Mietrückstände
In dem zugrunde liegenden Fall verlangte eine Vermieterin von ihrer Mieterin die Räumung der Wohnung und Zahlung ausstehender Miete. Die Mieterin weigerte sich – mit guten Gründen, wie sich herausstellte: In der Wohnung herrschten Schimmel, Feuchtigkeit, ein kaputtes Fenster und das Badezimmer war unbenutzbar. Da sich die Vermieterin um die Mängel nicht kümmerte, wollte die Mieterin die Reparaturen notfalls selbst beauftragen – und forderte dazu von der Vermieterin einen Vorschuss. Die Miete behielt sie teilweise ein. Als daraufhin die Kündigung kam, sah man sich vor Gericht wieder.
Die Entscheidung: Kein Kündigungsgrund trotz Zahlungsverzugs
Das Landgericht Berlin (Urt. v. 09.04.2025 - 64 S 101/24) urteilte im Wesentlichen zugunsten der Mieterin. Zwar war ihre ursprüngliche Erklärung, mit einem Vorschussanspruch gegen die Miete aufzurechnen, nicht ganz formgerecht – aber das Gericht sah in ihrem Verhalten ein sogenanntes „Zurückbehaltungsrecht“. Ein solches Recht bedeutet: Solange der Mangel nicht beseitigt ist, darf der Mieter einen Teil der Miete einbehalten. Und das wiederum bedeutet: Es liegt kein Zahlungsverzug vor, der eine Kündigung rechtfertigt.
Besonders wichtig war für das Gericht: Die Mieterin hatte das Zurückbehaltungsrecht plausibel begründet – sie hatte nicht nur auf die Mängel hingewiesen, sondern auch erklärt, dass sie selbst tätig werden würde, wenn sich nichts tut. Dass der Vorschuss nicht exakt beziffert war, schadete ihr nicht – denn klar war: Die Reparaturkosten wären höher als die einbehaltene Miete.
Auch ein zweiter Einwand der Vermieterin griff nicht. Diese hatte behauptet, man habe die Sanierung angekündigt – doch das Gericht sah darin kein ernsthaftes Angebot: Die Ankündigung war zu ungenau. Insbesondere war nicht nachvollziehbar, wie das Badezimmer weiter nutzbar bleiben sollte, wenn dort Fliesenarbeiten durchgeführt würden. Die Mieterin musste sich auf diese vage Zusage nicht verlassen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Mieter:
Wenn der Vermieter auf Mängel nicht reagiert, haben Mieter das Recht, einen sogenannten Vorschuss zu verlangen, um selbst Handwerker zu beauftragen. Solange dieser Vorschuss nicht gezahlt wird, kann die Miete ganz oder teilweise einbehalten werden. Das nennt man Zurückbehaltungsrecht. Wichtig ist dabei: Der Mieter muss klar sagen, warum er einbehält, welche Mängel bestehen und was er beabsichtigt. Wer das plausibel macht und das Geld sicher zurücklegt, muss eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht fürchten.
Für Vermieter:
Kündigungen wegen rückständiger Miete sind riskant, wenn es Streit über Mängel gibt. Schon das Bestehen eines (auch unbezifferten) Vorschussanspruchs kann dazu führen, dass kein Zahlungsverzug vorliegt. Deshalb gilt: Vor jeder Kündigung genau prüfen, ob die einbehaltene Miete möglicherweise berechtigt war. Und: Wenn man Mängel beheben will, muss das gut vorbereitet sein. Eine vage Ankündigung reicht nicht. Beginn, Dauer und Einschränkungen der Arbeiten müssen konkret benannt werden – sonst besteht kein Anspruch darauf, dass der Mieter die Arbeiten duldet.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin zeigt: Mieter haben starke Rechte, wenn es um die Beseitigung von Mängeln geht. Vorschussforderungen und Zurückbehaltungsrechte sind wirksame Mittel – aber sie müssen gut begründet sein. Vermieter sollten deshalb nicht vorschnell kündigen, sondern rechtssicher agieren – und Sanierungen sauber planen und ankündigen.
Ausgangspunkt: Streit über Mängel und Mietrückstände
In dem zugrunde liegenden Fall verlangte eine Vermieterin von ihrer Mieterin die Räumung der Wohnung und Zahlung ausstehender Miete. Die Mieterin weigerte sich – mit guten Gründen, wie sich herausstellte: In der Wohnung herrschten Schimmel, Feuchtigkeit, ein kaputtes Fenster und das Badezimmer war unbenutzbar. Da sich die Vermieterin um die Mängel nicht kümmerte, wollte die Mieterin die Reparaturen notfalls selbst beauftragen – und forderte dazu von der Vermieterin einen Vorschuss. Die Miete behielt sie teilweise ein. Als daraufhin die Kündigung kam, sah man sich vor Gericht wieder.
Die Entscheidung: Kein Kündigungsgrund trotz Zahlungsverzugs
Das Landgericht Berlin (Urt. v. 09.04.2025 - 64 S 101/24) urteilte im Wesentlichen zugunsten der Mieterin. Zwar war ihre ursprüngliche Erklärung, mit einem Vorschussanspruch gegen die Miete aufzurechnen, nicht ganz formgerecht – aber das Gericht sah in ihrem Verhalten ein sogenanntes „Zurückbehaltungsrecht“. Ein solches Recht bedeutet: Solange der Mangel nicht beseitigt ist, darf der Mieter einen Teil der Miete einbehalten. Und das wiederum bedeutet: Es liegt kein Zahlungsverzug vor, der eine Kündigung rechtfertigt.
Besonders wichtig war für das Gericht: Die Mieterin hatte das Zurückbehaltungsrecht plausibel begründet – sie hatte nicht nur auf die Mängel hingewiesen, sondern auch erklärt, dass sie selbst tätig werden würde, wenn sich nichts tut. Dass der Vorschuss nicht exakt beziffert war, schadete ihr nicht – denn klar war: Die Reparaturkosten wären höher als die einbehaltene Miete.
Auch ein zweiter Einwand der Vermieterin griff nicht. Diese hatte behauptet, man habe die Sanierung angekündigt – doch das Gericht sah darin kein ernsthaftes Angebot: Die Ankündigung war zu ungenau. Insbesondere war nicht nachvollziehbar, wie das Badezimmer weiter nutzbar bleiben sollte, wenn dort Fliesenarbeiten durchgeführt würden. Die Mieterin musste sich auf diese vage Zusage nicht verlassen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Mieter:
Wenn der Vermieter auf Mängel nicht reagiert, haben Mieter das Recht, einen sogenannten Vorschuss zu verlangen, um selbst Handwerker zu beauftragen. Solange dieser Vorschuss nicht gezahlt wird, kann die Miete ganz oder teilweise einbehalten werden. Das nennt man Zurückbehaltungsrecht. Wichtig ist dabei: Der Mieter muss klar sagen, warum er einbehält, welche Mängel bestehen und was er beabsichtigt. Wer das plausibel macht und das Geld sicher zurücklegt, muss eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht fürchten.
Für Vermieter:
Kündigungen wegen rückständiger Miete sind riskant, wenn es Streit über Mängel gibt. Schon das Bestehen eines (auch unbezifferten) Vorschussanspruchs kann dazu führen, dass kein Zahlungsverzug vorliegt. Deshalb gilt: Vor jeder Kündigung genau prüfen, ob die einbehaltene Miete möglicherweise berechtigt war. Und: Wenn man Mängel beheben will, muss das gut vorbereitet sein. Eine vage Ankündigung reicht nicht. Beginn, Dauer und Einschränkungen der Arbeiten müssen konkret benannt werden – sonst besteht kein Anspruch darauf, dass der Mieter die Arbeiten duldet.
Fazit
Das Urteil des Landgerichts Berlin zeigt: Mieter haben starke Rechte, wenn es um die Beseitigung von Mängeln geht. Vorschussforderungen und Zurückbehaltungsrechte sind wirksame Mittel – aber sie müssen gut begründet sein. Vermieter sollten deshalb nicht vorschnell kündigen, sondern rechtssicher agieren – und Sanierungen sauber planen und ankündigen.
