Trotz Formularklausel „Technische Geräte gelten nicht als mitvermietet": Vermieter muss Geschirrspüler reparieren
21.09.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (61 mal gelesen)
Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, nach der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Fall eines Defekts der Geräte nicht aus (LG Berlin II v. 30.06.2024 - 67 S 144/24)
Der Fall: Der Mieter verlangte vom Vermieter die Reparatur eines Geschirrspülers. Das Gerät befand sich bei Mietvertragsabschluss bereits in der Wohnung. Der Vermieter verweigerte die Instandsetzung unter Verweis auf eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Mietvertrags, wonach technische Geräte einer Einbauküche "(...) als nicht mitvermietet (gelten)".
Die Entscheidung des Gerichts: Das AG gab dem Mieter Recht. Die Berufung sei gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht habe, so das LG.
Der Mieter sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Denn der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stelle einen Mietmangel dar. Er sei zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionstüchtig gewesen, sodass dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand darstelle. Dem stehe auch die Regelung des Wohnraummietvertrages nicht entgegen, wonach technische Geräte einer Einbauküche „… als nicht mitvermietet (gelten)“. Ausgehend von dem Wortlaut liege hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet sei. Denn die Verwendung des Wortes „gelten“ erweise sich insoweit als Einschränkung. Es bleibe unklar, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollen. Da es sich bei der Klausel um eine AGB handele, sei die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB anwendbar, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen würden. Danach trete neben die Auslegungsmöglichkeit, dass sich der Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht freizeichne, das Verständnis, dass für die in der Klausel benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet sei, jedoch dem Mieter im Falle eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535 ff. BGB zustehen sollen. Ob diese Auslegung zutreffend sei, könne dahinstehen. Sie sei zumindest vertretbar. Das reiche zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung von der streitgegenständlichen Klausel im Wege der sog. kundenfreundlichsten Auslegung aus. Damit scheide ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht des Vermieters aus.
Das sollten Sie beachten: Der Vermieter hat ein Interesse daran, seine Instandsetzungspflicht für eine dem Mieter zur Nutzung überlassene Einbauküche mit entsprechenden Elektrogeräten zu vermeiden. Wie das rechtssicher erreicht werden kann, ist derzeit noch unklar, weil die entsprechenden Vertragsgestaltungen bislang nicht höchstrichterlich überprüft wurden. Die veröffentlichten Entscheidungen der Instanzgerichte sind uneinheitlich. Das AG Besigheim (22.6.23, 7 C 442/22) hat ebenso wie im vorliegenden Fall das LG Berlin - allerdings mit anderer Begründung - entschieden, dass solche, sog. Leihklauseln unwirksam sind. Demgegenüber hat das AG Berlin-Neukölln (14.11.17, 18 C 182/17) eine explizite Regelung, wonach bestimmte Gegenstände kostenlos zur Nutzung überlassen werden und den Mieter die Instandhaltungspflicht trifft, für wirksam gehalten.
Unser Praxishinweis: Verwendet der Vermieter Mietvertrags-AGB ("Allgemeiner Vertragsvereinbarungen Wohnraummietvertrag (AVW)") ist das Unwirksamkeitsrisiko besonders hoch. Denn eine solche Regelung zur fehlenden Mitvermietung einer vorhandenen Einbauküche dürfte in der Regel als „überraschend“ i.S.d. § 305c Abs. 1 BGB anzusehen sein, mit der Folge, dass die Klausel nicht Vertragsbestandteil wird.
Der Fall: Der Mieter verlangte vom Vermieter die Reparatur eines Geschirrspülers. Das Gerät befand sich bei Mietvertragsabschluss bereits in der Wohnung. Der Vermieter verweigerte die Instandsetzung unter Verweis auf eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Mietvertrags, wonach technische Geräte einer Einbauküche "(...) als nicht mitvermietet (gelten)".
Die Entscheidung des Gerichts: Das AG gab dem Mieter Recht. Die Berufung sei gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht habe, so das LG.
Der Mieter sei gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Denn der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stelle einen Mietmangel dar. Er sei zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der Wohnung vorhanden und funktionstüchtig gewesen, sodass dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand darstelle. Dem stehe auch die Regelung des Wohnraummietvertrages nicht entgegen, wonach technische Geräte einer Einbauküche „… als nicht mitvermietet (gelten)“. Ausgehend von dem Wortlaut liege hierin keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass der Geschirrspüler nicht mitvermietet sei. Denn die Verwendung des Wortes „gelten“ erweise sich insoweit als Einschränkung. Es bleibe unklar, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollen. Da es sich bei der Klausel um eine AGB handele, sei die Unklarheitsregelung des § 305c Abs. 2 BGB anwendbar, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders gehen würden. Danach trete neben die Auslegungsmöglichkeit, dass sich der Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht freizeichne, das Verständnis, dass für die in der Klausel benannten Gegenstände neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet sei, jedoch dem Mieter im Falle eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535 ff. BGB zustehen sollen. Ob diese Auslegung zutreffend sei, könne dahinstehen. Sie sei zumindest vertretbar. Das reiche zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Auslegung von der streitgegenständlichen Klausel im Wege der sog. kundenfreundlichsten Auslegung aus. Damit scheide ein Ausschluss der Instandhaltungspflicht des Vermieters aus.
Das sollten Sie beachten: Der Vermieter hat ein Interesse daran, seine Instandsetzungspflicht für eine dem Mieter zur Nutzung überlassene Einbauküche mit entsprechenden Elektrogeräten zu vermeiden. Wie das rechtssicher erreicht werden kann, ist derzeit noch unklar, weil die entsprechenden Vertragsgestaltungen bislang nicht höchstrichterlich überprüft wurden. Die veröffentlichten Entscheidungen der Instanzgerichte sind uneinheitlich. Das AG Besigheim (22.6.23, 7 C 442/22) hat ebenso wie im vorliegenden Fall das LG Berlin - allerdings mit anderer Begründung - entschieden, dass solche, sog. Leihklauseln unwirksam sind. Demgegenüber hat das AG Berlin-Neukölln (14.11.17, 18 C 182/17) eine explizite Regelung, wonach bestimmte Gegenstände kostenlos zur Nutzung überlassen werden und den Mieter die Instandhaltungspflicht trifft, für wirksam gehalten.
Unser Praxishinweis: Verwendet der Vermieter Mietvertrags-AGB ("Allgemeiner Vertragsvereinbarungen Wohnraummietvertrag (AVW)") ist das Unwirksamkeitsrisiko besonders hoch. Denn eine solche Regelung zur fehlenden Mitvermietung einer vorhandenen Einbauküche dürfte in der Regel als „überraschend“ i.S.d. § 305c Abs. 1 BGB anzusehen sein, mit der Folge, dass die Klausel nicht Vertragsbestandteil wird.
