Schimmel in der Mietwohnung: Wie muss der Mieter lüften?
07.06.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (117 mal gelesen)
Schimmel nach Fenstertausch: Kein Lüftungskonzept, kein Anspruch – übliches Lüften genügt!
Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Beseitigung verpflichtet – unabhängig davon, ob der Mangel in seinem oder im Verantwortungsbereich des Mieters wurzelt. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt grundsätzlich nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter darauf allein Einfluss nehmen kann. Allerdings muss ein Mieter nicht per se wissen, wie genau er nach einer baulichen Veränderung (z. B. Austausch alter Fenster) zu lüften hat. Wenn der Vermieter kein konkret angepasstes Lüftungskonzept vorgibt, ist nur das sozial Übliche geschuldet: ein- bis zweimal täglich Stoßlüften für ca. 10 Minuten sowie das Abführen von Feuchtespitzen (Duschen, Kochen, Wäschetrocknen usw.) Das hat das Landgericht (LG) Landshut entschieden (Urt. v. 08.01.2025 - 15 S 339/23).
Der Fall: Neue Fenster, alter Schimmel – aber keine Mietminderung: Die Mieterin einer seit 1991 bewohnten Wohnung verlangte die Beseitigung von Schimmel und Rückzahlung geminderter Miete. Im Jahr 2001 waren neue, dichtere Fenster eingebaut worden. 2010 wies die Vermieterin bei erstem Schimmelbefall auf „verstärktes und richtiges Lüften“ hin. Nachdem 2019 erneut Feuchtigkeitsschäden auftraten, machte die Mieterin bauliche Mängel geltend.
Die Gerichtsentscheidung: Ohne Erfolg. Das LG kam nach durchgeführter Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass bei zweimal täglichem Stoßlüften und gezielter Feuchteabführung kein Schimmel entstanden wäre. Durch die Querlüftungsmöglichkeiten in der Wohnung wäre dies besonders effektiv gewesen. Der Mieter müsse zwar grundsätzlich nicht wissen, wie stark nach einem Fenstertausch gelüftet werden müsse – jedoch obliege ihm zumindest das, was sozial üblich sei. Ein spezielles Lüftungskonzept war nicht erforderlich, zumal die Vermieterin bereits 2010 auf die angepassten Lüftungsanforderungen hingewiesen hatte. Da die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen war, sondern auf unzureichendes Lüftungsverhalten der Mieterin, lag kein zu beseitigender Mangel nach §§ 535, 536 BGB vor. Folglich bestand weder ein Anspruch auf Schimmelbeseitigung noch auf Mietminderung.
Unser Praxishinweis: Beim Auftreten von Schimmel muss der Vermieter unverzüglich handeln. Er trägt die volle Beweislast dafür, dass der Schaden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt – etwa durch Baumängel, unterlassene Wartung (z. B. an Rückstausicherungen, Entwässerungsleitungen) oder organisatorische Versäumnisse (z. B. verstopfte Dachrinnen, unkontrollierte Durchfeuchtung angrenzender Gebäudeteile). Auch Schäden durch Dritte aus dem Einflussbereich des Vermieters – z. B. Handwerker oder andere Mieter – sind ihm zuzurechnen. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten dem üblichen Wohngebrauch entsprach. Eine frühzeitige Beweissicherung (z. B. Sachverständigenbericht, Fotodokumentation) ist daher essenziell, um den eigenen Verantwortungsbereich abzugrenzen (BGH, Urt. v. 05.12.2018 - VIII ZR 271/17).
Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache, ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Beseitigung verpflichtet – unabhängig davon, ob der Mangel in seinem oder im Verantwortungsbereich des Mieters wurzelt. Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt grundsätzlich nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter darauf allein Einfluss nehmen kann. Allerdings muss ein Mieter nicht per se wissen, wie genau er nach einer baulichen Veränderung (z. B. Austausch alter Fenster) zu lüften hat. Wenn der Vermieter kein konkret angepasstes Lüftungskonzept vorgibt, ist nur das sozial Übliche geschuldet: ein- bis zweimal täglich Stoßlüften für ca. 10 Minuten sowie das Abführen von Feuchtespitzen (Duschen, Kochen, Wäschetrocknen usw.) Das hat das Landgericht (LG) Landshut entschieden (Urt. v. 08.01.2025 - 15 S 339/23).
Der Fall: Neue Fenster, alter Schimmel – aber keine Mietminderung: Die Mieterin einer seit 1991 bewohnten Wohnung verlangte die Beseitigung von Schimmel und Rückzahlung geminderter Miete. Im Jahr 2001 waren neue, dichtere Fenster eingebaut worden. 2010 wies die Vermieterin bei erstem Schimmelbefall auf „verstärktes und richtiges Lüften“ hin. Nachdem 2019 erneut Feuchtigkeitsschäden auftraten, machte die Mieterin bauliche Mängel geltend.
Die Gerichtsentscheidung: Ohne Erfolg. Das LG kam nach durchgeführter Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass bei zweimal täglichem Stoßlüften und gezielter Feuchteabführung kein Schimmel entstanden wäre. Durch die Querlüftungsmöglichkeiten in der Wohnung wäre dies besonders effektiv gewesen. Der Mieter müsse zwar grundsätzlich nicht wissen, wie stark nach einem Fenstertausch gelüftet werden müsse – jedoch obliege ihm zumindest das, was sozial üblich sei. Ein spezielles Lüftungskonzept war nicht erforderlich, zumal die Vermieterin bereits 2010 auf die angepassten Lüftungsanforderungen hingewiesen hatte. Da die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen war, sondern auf unzureichendes Lüftungsverhalten der Mieterin, lag kein zu beseitigender Mangel nach §§ 535, 536 BGB vor. Folglich bestand weder ein Anspruch auf Schimmelbeseitigung noch auf Mietminderung.
Unser Praxishinweis: Beim Auftreten von Schimmel muss der Vermieter unverzüglich handeln. Er trägt die volle Beweislast dafür, dass der Schaden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt – etwa durch Baumängel, unterlassene Wartung (z. B. an Rückstausicherungen, Entwässerungsleitungen) oder organisatorische Versäumnisse (z. B. verstopfte Dachrinnen, unkontrollierte Durchfeuchtung angrenzender Gebäudeteile). Auch Schäden durch Dritte aus dem Einflussbereich des Vermieters – z. B. Handwerker oder andere Mieter – sind ihm zuzurechnen. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten dem üblichen Wohngebrauch entsprach. Eine frühzeitige Beweissicherung (z. B. Sachverständigenbericht, Fotodokumentation) ist daher essenziell, um den eigenen Verantwortungsbereich abzugrenzen (BGH, Urt. v. 05.12.2018 - VIII ZR 271/17).
