Insolvenz des Mieters: Verlust der Wohnung?

13.08.2015, Redaktion Anwalt-Suchservice / Lesedauer ca. 3 Min. (428 mal gelesen)
Insolvenz des Mieters: Verlust der Wohnung? © stockWERK - Fotolia.com
Nicht nur Unternehmen, sondern auch viele Privatpersonen werden heute zahlungsunfähig. Hier bietet es sich an, Verbraucherinsolvenz anzumelden. Nur: Was sind die Folgen für das Mietverhältnis? Kann der Vermieter einem insolventen Mieter automatisch kündigen?

Verbraucherinsolvenzverfahren – was ist das?
Zahlungsunfähige Privatpersonen können seit 1999 Insolvenz anmelden. Das Verfahren nennt sich Privatinsolvenz- oder Verbraucherinsolvenzverfahren. Für den Insolvenzschuldner wird dann ein Insolvenzverwalter – hier heißt er „Treuhänder“ bestellt. Dessen Aufgabe ist es, die Insolvenzmasse – also das gesamte Vermögen des Betreffenden – zu sichten, die noch vorhandenen Werte zusammenzuhalten und schließlich gerechte Anteile an die Gläubiger auszuzahlen. Jeder Gläubiger erhält also eine Quote an der Insolvenzmasse. Im Rahmen der Verbraucherinsolvenz kann der Schuldner beim Insolvenzgericht das Restschuldbefreiungsverfahren beantragen. Dann werden ihm nach einer Periode des „Wohlverhaltens“, in der er den pfändbaren Teil seiner Einkünfte an den Treuhänder abliefern muss, die restlichen Schulden erlassen.

Darf der Vermieter kündigen?
Nur weil ein Insolvenzverfahren läuft, darf der Vermieter dem Mieter heutzutage nicht kündigen. Ein Recht zur Kündigung kann er jedoch haben, wenn der Mieter nach dem Stellen des Insolvenzantrages seine Miete nicht mehr zahlt. Für eine fristlose Kündigung reicht es aus, wenn die Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht gezahlt wird, oder wenn die Mietschuld über einen längeren Zeitraum den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht. Hier gilt also das normale Mietrecht. Hat der Vermieter einen gesetzlich zulässigen anderen Grund, etwa Eigenbedarf, ist ebenfalls eine Kündigung möglich.

Einschränkungen für Kündigung durch Vermieter
Sobald der Insolvenzantrag gestellt wurde, darf der Vermieter aus folgenden Gründen nicht kündigen:
- wegen Verzuges mit der Mietzahlung in der Zeit vor der Antragstellung,
- wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.

Wem muss der Vermieter kündigen?
Ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, sollte das entsprechende Schreiben sowohl an den Mieter als auch an dessen Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder gehen.

Darf der Vermieter die Miete einklagen?
Hier ist der Zeitraum vor Insolvenzeröffnung vom Zeitraum danach zu unterscheiden. Ausstehende Miete aus dem Zeitraum vorher muss als Insolvenzforderung geltend gemacht werden, der Vermieter muss den Betrag also beim Treuhänder anmelden und erhält dann ggf. eine Quote wie alle Insolvenzgläubiger. Die Miete aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine sogenannte Masseforderung. Sie geht zu Lasten der Insolvenzmasse, sie ist vom Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder weiter zu zahlen (§ 108 InsO). Ist nicht genug Geld da, kann der Vermieter allenfalls versuchen, den Insolvenzverwalter auf Schadenersatz zu verklagen - aber das bringt nur etwas, wenn er diesem irgendwelche Pflichtverletzungen nachweisen kann.

Zahlungsausfall bei der Miete?
Es muss jedoch nicht notwendigerweise zu einem Mietausfall kommen. Denn es gibt Pfändungsfreigrenzen, die es Schuldnern ermöglichen sollen, ihre Kosten für den notwendigsten Lebensunterhalt trotz Überschuldung zu begleichen. Wird zum Beispiel das Arbeitseinkommen direkt beim Chef weggepfändet, muss dem Arbeitnehmer immer noch der Pfändungsfreibetrag bleiben. Zahlt der Mieter davon die Miete, darf ihm nicht wegen Mietschulden gekündigt werden.

Darf der Treuhänder kündigen?
Der Treuhänder darf nur Mietverträge des Schuldners kündigen, bei denen es nicht um dessen Wohnung geht. Aber: Der Treuhänder kann hinsichtlich der Forderungen aus dem Mietvertrag eine sogenannte „Entlastungserklärung“ abgeben. Er erklärt damit, dass nur die ersten drei Monatsmieten unter die Insolvenzregeln fallen. Alles was danach kommt, unterliegt wieder den normalen rechtlichen Vorschriften. Der Insolvenzverwalter muss dann die Miete nicht mehr weiter aus der Insolvenzmasse zahlen. Der Vermieter könnte direkt gegen den Mieter klagen. Meist wird dabei wenig zu holen sein.

Folgen der Entlastungserklärung
Hat der Treuhänder die Entlastungserklärung abgegeben, kann der Vermieter auch wegen Mietrückständen kündigen, die vor Beginn des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Denn das ganze Mietverhältnis fällt nach der Entlastungserklärung nicht mehr unter das Insolvenzrecht. So entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe am 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 19/14.

Insolvenz vor Einzug
Beantragt der Mieter ein Privatinsolvenzverfahren, bevor er überhaupt in seine neue Mietwohnung eingezogen ist, können der Insolvenzverwalter (für den Mieter) und der Vermieter vom Vertrag zurücktreten. Beide können den jeweils anderen mit zweiwöchiger Frist dazu auffordern, zu erklären, ob dieser einen Rücktritt vom Mietvertrag beabsichtigt. Wird die Frist versäumt, ist kein Rücktritt mehr möglich.

Mehrere Mieter
Weitere Mieter, die im Mietvertrag als solche genannt werden und ihn mit unterschrieben haben, sind meist nicht in Gefahr, ihre Wohnung zu verlieren. Denn der Insolvenzverwalter hat ja kein Sonderkündigungsrecht im Namen ihres Mitmieters für dessen Wohnung. Allerdings sollten die Mitmieter darauf achten, dass keine Mietrückstände entstehen, die eine vermieterseitige Kündigung begründen könnten.