Betrug bei Eigenbedarfskündigung: Was Mieter wissen sollten
16.05.2025, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (42 mal gelesen)
Ein Vermieter, der den Wegfall seines Eigenbedarfs verschweigt, kann sich strafbar machen. Das AG Hamburg-Bergedorf verurteilte eine Vermieterin wegen Betrugs durch Unterlassen.
Was ist passiert?
Ein Vermieter kündigte seinen Mietern wegen angeblichen Eigenbedarfs. Nach deren Auszug stellte sich jedoch heraus: Der Bedarf war bereits vor der Räumung entfallen – und der Vermieter informierte nicht darüber. Stattdessen verkaufte er die Immobilie mit erheblichem Gewinn. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Urt. v. 29.5.2024 – 412 Ds 25/23) wertete dieses Verhalten als Betrug durch Unterlassen und verhängte eine Geldstrafe sowie die Einziehung des Gewinns.
Kann eine Eigenbedarfskündigung strafbar sein?
Ja, wenn der Eigenbedarf vor dem Auszug der Mieter wegfällt und der Vermieter dies verschweigt. Strafbar macht er sich dann, weil er seine sogenannte Garantenpflicht verletzt. Diese Pflicht ergibt sich nicht nur aus dem Mietvertrag, sondern auch aus der Sozialbindung des Eigentums nach dem Grundgesetz. Wer als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchsetzt, muss ehrlich bleiben – auch wenn sich Pläne ändern.
Wann beginnt und endet diese Informationspflicht?
Das Gericht stellte klar: Die Pflicht zur Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs besteht bis zur tatsächlichen Räumung. Es reicht also nicht, nur bis zum Ende der Kündigungsfrist ehrlich zu sein. Maßgeblich ist der Moment, in dem der Mieter die Wohnung endgültig verlässt. Dies dient dem Schutz vor „sozialer Entwurzelung“, wie sie besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt droht.
Welche Folgen drohen bei Täuschung?
Im verhandelten Fall wurde die Vermieterin zu 90 Tagessätzen Geldstrafe (entspricht 54.000 €) verurteilt. Zusätzlich wurde ihr Gewinn aus dem Weiterverkauf der Immobilie eingezogen – über 330.000 €. Dieses Urteil zeigt: Auch wenn die Zivilgerichte eine mildere Sicht vertreten, sind strafrechtliche Konsequenzen möglich, wenn Mieterrechte bewusst missachtet werden.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Vermieter sollten unbedingt offen kommunizieren, wenn sich ihre Lebensplanung ändert und der Eigenbedarf entfällt. Auch während eines laufenden Räumungsverfahrens besteht die Pflicht zur Information. Mieter wiederum sollten bei Eigenbedarfskündigungen genau hinschauen – insbesondere, wenn Zweifel an der Ernsthaftigkeit bestehen.
Fazit: Ehrlichkeit schützt vor Strafe
Das Urteil erinnert daran, dass bei Eigenbedarf nicht nur die Form, sondern auch die Wahrhaftigkeit zählt. Wer seine Mieter täuscht, riskiert nicht nur zivilrechtliche Klagen, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen. Der beste Rat: Frühzeitig offenlegen, wenn sich der Bedarf ändert.
Was ist passiert?
Ein Vermieter kündigte seinen Mietern wegen angeblichen Eigenbedarfs. Nach deren Auszug stellte sich jedoch heraus: Der Bedarf war bereits vor der Räumung entfallen – und der Vermieter informierte nicht darüber. Stattdessen verkaufte er die Immobilie mit erheblichem Gewinn. Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf (Urt. v. 29.5.2024 – 412 Ds 25/23) wertete dieses Verhalten als Betrug durch Unterlassen und verhängte eine Geldstrafe sowie die Einziehung des Gewinns.
Kann eine Eigenbedarfskündigung strafbar sein?
Ja, wenn der Eigenbedarf vor dem Auszug der Mieter wegfällt und der Vermieter dies verschweigt. Strafbar macht er sich dann, weil er seine sogenannte Garantenpflicht verletzt. Diese Pflicht ergibt sich nicht nur aus dem Mietvertrag, sondern auch aus der Sozialbindung des Eigentums nach dem Grundgesetz. Wer als Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durchsetzt, muss ehrlich bleiben – auch wenn sich Pläne ändern.
Wann beginnt und endet diese Informationspflicht?
Das Gericht stellte klar: Die Pflicht zur Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs besteht bis zur tatsächlichen Räumung. Es reicht also nicht, nur bis zum Ende der Kündigungsfrist ehrlich zu sein. Maßgeblich ist der Moment, in dem der Mieter die Wohnung endgültig verlässt. Dies dient dem Schutz vor „sozialer Entwurzelung“, wie sie besonders in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt droht.
Welche Folgen drohen bei Täuschung?
Im verhandelten Fall wurde die Vermieterin zu 90 Tagessätzen Geldstrafe (entspricht 54.000 €) verurteilt. Zusätzlich wurde ihr Gewinn aus dem Weiterverkauf der Immobilie eingezogen – über 330.000 €. Dieses Urteil zeigt: Auch wenn die Zivilgerichte eine mildere Sicht vertreten, sind strafrechtliche Konsequenzen möglich, wenn Mieterrechte bewusst missachtet werden.
Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?
Vermieter sollten unbedingt offen kommunizieren, wenn sich ihre Lebensplanung ändert und der Eigenbedarf entfällt. Auch während eines laufenden Räumungsverfahrens besteht die Pflicht zur Information. Mieter wiederum sollten bei Eigenbedarfskündigungen genau hinschauen – insbesondere, wenn Zweifel an der Ernsthaftigkeit bestehen.
Fazit: Ehrlichkeit schützt vor Strafe
Das Urteil erinnert daran, dass bei Eigenbedarf nicht nur die Form, sondern auch die Wahrhaftigkeit zählt. Wer seine Mieter täuscht, riskiert nicht nur zivilrechtliche Klagen, sondern auch strafrechtliche Konsequenzen. Der beste Rat: Frühzeitig offenlegen, wenn sich der Bedarf ändert.
