Kündigung wegen Fehlverhaltens? Vermieter muss Verschulden beweisen!
29.05.2025, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (157 mal gelesen)
Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nur wirksam, wenn der Vermieter das Verschulden des Mieters beweisen kann. Psychisch bedingtes Fehlverhalten kann dabei eine Kündigung ausschließen.
Was war passiert?
Ein langjähriger Mieter litt an einer psychischen Erkrankung, die sein Verhalten beeinflusste. In einem emotionalen Ausnahmezustand verschickte er beleidigende und antisemitische WhatsApp-Nachrichten an seinen Vermieter. Dieser kündigte das Mietverhältnis mehrfach, sowohl ordentlich als auch außerordentlich – allerdings ohne Erfolg.
Wann ist eine Kündigung wegen Pflichtverletzung erlaubt?
Laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt. Doch was viele Vermieter nicht wissen: Sie müssen den Beweis für dieses Verschulden erbringen. Das Landgericht Berlin (Urt. v. 05.03.2024 – 67 S 179/23) entschied, dass die Kündigung unwirksam sei – unter anderem deshalb, weil das notwendige Verschulden des Mieters nicht nachgewiesen wurde.
Was bedeutet "Verschulden" in diesem Zusammenhang?
Ein Verschulden setzt voraus, dass der Mieter bewusst und steuerungsfähig gegen seine Pflichten verstößt. In dem entschiedenen Fall erkannte das Gericht die psychische Erkrankung des Mieters als erheblich einschränkend an – die Nachrichten waren Ausdruck einer krankheitsbedingten Entgleisung. Damit fehlte es an einem persönlichen Verschulden im Sinne des § 573 BGB.
Wer trägt die Beweislast?
Entgegen früherer Rechtsprechung des BGH stellte das Landgericht klar: Der Vermieter muss beweisen, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Nicht der Mieter muss seine Unschuld belegen. Das Gericht berief sich dabei auch auf den Wortlaut des Gesetzes und die Gesetzesbegründung zur Schuldrechtsreform.
Was sollten Vermieter jetzt beachten?
Eine Kündigung wegen Pflichtverletzung sollte sorgfältig vorbereitet werden. Besonders bei Mietern mit bekannten gesundheitlichen Einschränkungen müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Ohne klare Beweise für ein schuldhaftes Verhalten ist eine Kündigung kaum durchsetzbar – und selbst bei schwerwiegenden Beleidigungen kann ein psychischer Ausnahmezustand zur Unwirksamkeit führen.
Was sollten Mieter tun?
Mieter, denen Fehlverhalten vorgeworfen wird, sollten frühzeitig rechtlichen Beistand suchen – insbesondere wenn gesundheitliche Umstände vorliegen, die ihr Verhalten beeinflusst haben könnten. Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Rechte zu wahren und unberechtigte Kündigungen abzuwehren.
Urteil:
Landgericht Berlin, Urteil vom 05.03.2024 – 67 S 179/23
Was war passiert?
Ein langjähriger Mieter litt an einer psychischen Erkrankung, die sein Verhalten beeinflusste. In einem emotionalen Ausnahmezustand verschickte er beleidigende und antisemitische WhatsApp-Nachrichten an seinen Vermieter. Dieser kündigte das Mietverhältnis mehrfach, sowohl ordentlich als auch außerordentlich – allerdings ohne Erfolg.
Wann ist eine Kündigung wegen Pflichtverletzung erlaubt?
Laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt. Doch was viele Vermieter nicht wissen: Sie müssen den Beweis für dieses Verschulden erbringen. Das Landgericht Berlin (Urt. v. 05.03.2024 – 67 S 179/23) entschied, dass die Kündigung unwirksam sei – unter anderem deshalb, weil das notwendige Verschulden des Mieters nicht nachgewiesen wurde.
Was bedeutet "Verschulden" in diesem Zusammenhang?
Ein Verschulden setzt voraus, dass der Mieter bewusst und steuerungsfähig gegen seine Pflichten verstößt. In dem entschiedenen Fall erkannte das Gericht die psychische Erkrankung des Mieters als erheblich einschränkend an – die Nachrichten waren Ausdruck einer krankheitsbedingten Entgleisung. Damit fehlte es an einem persönlichen Verschulden im Sinne des § 573 BGB.
Wer trägt die Beweislast?
Entgegen früherer Rechtsprechung des BGH stellte das Landgericht klar: Der Vermieter muss beweisen, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Nicht der Mieter muss seine Unschuld belegen. Das Gericht berief sich dabei auch auf den Wortlaut des Gesetzes und die Gesetzesbegründung zur Schuldrechtsreform.
Was sollten Vermieter jetzt beachten?
Eine Kündigung wegen Pflichtverletzung sollte sorgfältig vorbereitet werden. Besonders bei Mietern mit bekannten gesundheitlichen Einschränkungen müssen alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Ohne klare Beweise für ein schuldhaftes Verhalten ist eine Kündigung kaum durchsetzbar – und selbst bei schwerwiegenden Beleidigungen kann ein psychischer Ausnahmezustand zur Unwirksamkeit führen.
Was sollten Mieter tun?
Mieter, denen Fehlverhalten vorgeworfen wird, sollten frühzeitig rechtlichen Beistand suchen – insbesondere wenn gesundheitliche Umstände vorliegen, die ihr Verhalten beeinflusst haben könnten. Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Rechte zu wahren und unberechtigte Kündigungen abzuwehren.
Urteil:
Landgericht Berlin, Urteil vom 05.03.2024 – 67 S 179/23
