Rückbauansprüche in der Zweiergemeinschaft: Rechtsverlust durch Untätigkeit und Zeitablauf
29.09.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (19 mal gelesen)
In der verwalterlosen Zweiergemeinschaft verjähren Beseitigungsansprüche binnen drei Jahren ab Kenntnis, und bei jahrelanger Untätigkeit sind auch Duldungsansprüche verwirkt. Späte Rückbauforderungen bleiben dann erfolglos.
In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft wird die Kenntnis eines einzelnen Wohnungseigentümers der Gemeinschaft zugerechnet. Ein Anspruch auf Beseitigung einer ohne Zustimmung errichteten baulichen Veränderung (§§ 985, 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verjährt regelmäßig in drei Jahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) ab dieser Kenntnis. Nach Fristablauf kann auch der Anspruch auf Duldung des Rückbaus (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft über Jahre untätig bleibt und der bauende Eigentümer auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte, so das Amtsgericht Hamburg-St. Georg in einem aktuellen Urteil vom 25.07.2025 zu Aktz. 980a C 27/23 WEG.
Der Fall: Die Gemeinschaft bestand aus zwei Einheiten ohne bestellten Verwalter. 2015 errichtete ein Eigentümer auf der seitlichen Gemeinschaftsfläche eine ca. 30 m² große, 70 cm hohe Terrasse mit Holzwänden. Die anderen Eigentümer waren beim Bau anwesend und halfen mit. Erst 2023 verlangten sie im Namen der Gemeinschaft die Beseitigung.
Die Gerichtsentscheidung: Ohne Erfolg. Der Beseitigungsanspruch war verjährt, da die Frist mit der Kenntnis eines Eigentümers begann. Der hilfsweise geltend gemachte Duldungsanspruch war verwirkt, weil die Gemeinschaft acht Jahre untätig blieb und der Bauende auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte. Herausgabe- und Unterlassungsansprüche scheiterten mangels Anspruchsgrundlage und konkreter Darlegung von Beeinträchtigungen.
Unser Praxishinweis: Gerade in kleinen, verwalterlosen Gemeinschaften ist größte Sorgfalt darauf zu legen, dass mögliche Ansprüche gegen einzelne Mitglieder frühzeitig geprüft und diesbezüglich nötigenfalls Maßnahmen ergriffen werden. Die Untätigkeit sämtlicher Eigentümer über einen langen Zeitraum begründet einen maßgeblichen Vertrauensschutz des Bauenden, welcher der nachträglichen Inanspruchnahme substantiell entgegensteht.
Zugleich ist festzuhalten, dass Herausgabe- und Unterlassungsansprüche ihrerseits eine konkrete und substantielle Darlegung einer Beeinträchtigung voraussetzen. Bloße formale Verstöße gegen das bauliche Konsensprinzip reichen hierzu nicht aus, sofern durch die bauliche Nutzung kein nachweisbarer Nachteil für die anderen Miteigentümer dargetan werden kann.
Zusammenfassende Bewertung
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften eine dreijährige Verjährungsfrist für Beseitigungsansprüche maßgeblich ist, wobei für den Fristbeginn die Kenntnis eines einzelnen Eigentümers ausreicht. Eine Nichtausübung über viele Jahre hinweg kann zum Vertrauenstatbestand und damit zur Verwirkung führen, selbst wenn die Anspruchsgrundlagen dem Grunde nach bestehen. Der effektive Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert daher ein entschlossenes und rechtzeitiges Handeln der einzelnen Mitglieder, da der durch Unterlassen geschaffene Vertrauenstatbestand nicht nach Belieben revidiert werden kann.
In einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft wird die Kenntnis eines einzelnen Wohnungseigentümers der Gemeinschaft zugerechnet. Ein Anspruch auf Beseitigung einer ohne Zustimmung errichteten baulichen Veränderung (§§ 985, 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verjährt regelmäßig in drei Jahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB) ab dieser Kenntnis. Nach Fristablauf kann auch der Anspruch auf Duldung des Rückbaus (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB) verwirkt sein, wenn die Gemeinschaft über Jahre untätig bleibt und der bauende Eigentümer auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte, so das Amtsgericht Hamburg-St. Georg in einem aktuellen Urteil vom 25.07.2025 zu Aktz. 980a C 27/23 WEG.
Der Fall: Die Gemeinschaft bestand aus zwei Einheiten ohne bestellten Verwalter. 2015 errichtete ein Eigentümer auf der seitlichen Gemeinschaftsfläche eine ca. 30 m² große, 70 cm hohe Terrasse mit Holzwänden. Die anderen Eigentümer waren beim Bau anwesend und halfen mit. Erst 2023 verlangten sie im Namen der Gemeinschaft die Beseitigung.
Die Gerichtsentscheidung: Ohne Erfolg. Der Beseitigungsanspruch war verjährt, da die Frist mit der Kenntnis eines Eigentümers begann. Der hilfsweise geltend gemachte Duldungsanspruch war verwirkt, weil die Gemeinschaft acht Jahre untätig blieb und der Bauende auf das Ausbleiben weiterer Ansprüche vertrauen durfte. Herausgabe- und Unterlassungsansprüche scheiterten mangels Anspruchsgrundlage und konkreter Darlegung von Beeinträchtigungen.
Unser Praxishinweis: Gerade in kleinen, verwalterlosen Gemeinschaften ist größte Sorgfalt darauf zu legen, dass mögliche Ansprüche gegen einzelne Mitglieder frühzeitig geprüft und diesbezüglich nötigenfalls Maßnahmen ergriffen werden. Die Untätigkeit sämtlicher Eigentümer über einen langen Zeitraum begründet einen maßgeblichen Vertrauensschutz des Bauenden, welcher der nachträglichen Inanspruchnahme substantiell entgegensteht.
Zugleich ist festzuhalten, dass Herausgabe- und Unterlassungsansprüche ihrerseits eine konkrete und substantielle Darlegung einer Beeinträchtigung voraussetzen. Bloße formale Verstöße gegen das bauliche Konsensprinzip reichen hierzu nicht aus, sofern durch die bauliche Nutzung kein nachweisbarer Nachteil für die anderen Miteigentümer dargetan werden kann.
Zusammenfassende Bewertung
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften eine dreijährige Verjährungsfrist für Beseitigungsansprüche maßgeblich ist, wobei für den Fristbeginn die Kenntnis eines einzelnen Eigentümers ausreicht. Eine Nichtausübung über viele Jahre hinweg kann zum Vertrauenstatbestand und damit zur Verwirkung führen, selbst wenn die Anspruchsgrundlagen dem Grunde nach bestehen. Der effektive Schutz des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert daher ein entschlossenes und rechtzeitiges Handeln der einzelnen Mitglieder, da der durch Unterlassen geschaffene Vertrauenstatbestand nicht nach Belieben revidiert werden kann.
