Zutrittsverweigerung rechtfertigt nicht automatisch die Kündigung
10.08.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 1 Min. (37 mal gelesen)
Wohnraummiete: Eine einzelne Geruchsbeschwerde begründet kein Besichtigungsrecht und rechtfertigt keine Kündigung bei Zutrittsverweigerung.
Das Landgericht (LG) München I (Urt. v. 07.02.2024 – 14 S 10625/23) hat entschieden, dass eine Kündigung des Mietvertrags nicht allein auf die Aussage eines Dritten gestützt werden darf, wonach aus einer Wohnung unangenehme Gerüche dringen. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters setzt konkrete und überprüfbare Tatsachen voraus.
Darum ging es: Im entschiedenen Fall bewohnte eine 84-jährige Mieterin seit 1979 eine Erdgeschosswohnung. Eine Mitmieterin wandte sich per E-Mail an die Hausverwaltung und berichtete in einem Nebensatz von einem „modrig-feuchten“ und „nach Urin“ riechenden Geruch aus der Wohnung. Daraufhin verlangte die Hausverwaltung mehrfach Zutritt, um die Räume zu kontrollieren. Die Mieterin verweigerte dies. Es folgten fristlose und ordentliche Kündigungen sowie eine Räumungsklage, der das Amtsgericht München zunächst stattgab.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG sah dies anders: Eine einzelne, unbestätigte Beschwerde sei kein ausreichender Grund für ein sofortiges Besichtigungsrecht. Geruchswahrnehmungen seien subjektiv und könnten nur eine Momentaufnahme darstellen. Ohne wirksames Zutrittsrecht liege keine Pflichtverletzung vor, sodass die Verweigerung des Zutritts keine Kündigung tragen könne. Selbst wenn ein Besichtigungsrecht bestanden hätte, wäre die Kündigung unverhältnismäßig gewesen, da die Vermieterin zunächst das mildere Mittel einer Duldungsklage hätte wählen müssen.
Unser Praxishinweis: Für Vermieter bedeutet das: Zutrittsverlangen sollten auf belastbare Mängelhinweise gestützt und – wenn nötig – gerichtlich durchgesetzt werden, bevor eine Kündigung erfolgt. Für Mieter gilt: Unberechtigte Zutrittsforderungen sollten begründet zurückgewiesen, berechtigte Anfragen hingegen kooperativ behandelt werden, um Kündigungsrisiken zu vermeiden. Das Urteil macht deutlich, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters engen rechtlichen Grenzen unterliegt und Kündigungen wegen Zutrittsverweigerung nur in klaren Ausnahmefällen wirksam sind.
Das Landgericht (LG) München I (Urt. v. 07.02.2024 – 14 S 10625/23) hat entschieden, dass eine Kündigung des Mietvertrags nicht allein auf die Aussage eines Dritten gestützt werden darf, wonach aus einer Wohnung unangenehme Gerüche dringen. Ein Besichtigungsrecht des Vermieters setzt konkrete und überprüfbare Tatsachen voraus.
Darum ging es: Im entschiedenen Fall bewohnte eine 84-jährige Mieterin seit 1979 eine Erdgeschosswohnung. Eine Mitmieterin wandte sich per E-Mail an die Hausverwaltung und berichtete in einem Nebensatz von einem „modrig-feuchten“ und „nach Urin“ riechenden Geruch aus der Wohnung. Daraufhin verlangte die Hausverwaltung mehrfach Zutritt, um die Räume zu kontrollieren. Die Mieterin verweigerte dies. Es folgten fristlose und ordentliche Kündigungen sowie eine Räumungsklage, der das Amtsgericht München zunächst stattgab.
Die Gerichtsentscheidung: Das LG sah dies anders: Eine einzelne, unbestätigte Beschwerde sei kein ausreichender Grund für ein sofortiges Besichtigungsrecht. Geruchswahrnehmungen seien subjektiv und könnten nur eine Momentaufnahme darstellen. Ohne wirksames Zutrittsrecht liege keine Pflichtverletzung vor, sodass die Verweigerung des Zutritts keine Kündigung tragen könne. Selbst wenn ein Besichtigungsrecht bestanden hätte, wäre die Kündigung unverhältnismäßig gewesen, da die Vermieterin zunächst das mildere Mittel einer Duldungsklage hätte wählen müssen.
Unser Praxishinweis: Für Vermieter bedeutet das: Zutrittsverlangen sollten auf belastbare Mängelhinweise gestützt und – wenn nötig – gerichtlich durchgesetzt werden, bevor eine Kündigung erfolgt. Für Mieter gilt: Unberechtigte Zutrittsforderungen sollten begründet zurückgewiesen, berechtigte Anfragen hingegen kooperativ behandelt werden, um Kündigungsrisiken zu vermeiden. Das Urteil macht deutlich, dass das Besichtigungsrecht des Vermieters engen rechtlichen Grenzen unterliegt und Kündigungen wegen Zutrittsverweigerung nur in klaren Ausnahmefällen wirksam sind.
