Schimmel in der Mietwohnung – wer muss was beweisen?
28.11.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (5 mal gelesen)
Warum in Schimmelfällen nicht derjenige gewinnt, der am lautesten klagt – sondern derjenige, der frühzeitig richtig vorgeht.
Schimmel in Wohnräumen sorgt schnell für Streit. Der Vermieter vermutet falsches Lüften, der Mieter ist überzeugt, das Gebäude sei schuld. Wer jetzt glaubt, beim ersten Anzeichen von Schimmel bestehe automatisch ein Minderungsrecht, riskiert eine teure Überraschung – denn entscheidend ist nicht die Feuchtigkeit selbst, sondern die Beweislast.
Zunächst trägt der Vermieter die Verantwortung: Er muss darlegen und beweisen, dass alle gebäudeseitigen Ursachen ausgeschlossen sind. Das bedeutet, das Gebäude muss technisch dem Standard seiner Errichtungszeit entsprechen. Wärmebrücken, ältere Fenster oder feuchteempfindliche Bauteile müssen identifiziert und bewertet werden. Gerade bei Bestandsgebäuden oder denkmalgeschützten Objekten kann das ohne strukturierte Dokumentation schwierig werden.
Spannend wird es, wenn tatsächlich bauliche Besonderheiten vorhanden sind. Dann genügt kein pauschales „Das war schon immer so“. Der Vermieter muss zusätzlich nachweisen, dass auch bei einem zumutbaren Lüftungs- und Heizverhalten kein Schimmel entstehen würde. Was als zumutbar gilt, orientiert sich an der Verkehrssitte: Zwei- bis dreimal tägliche Stoßlüftung, etwa zehn Minuten pro Lüftung. Niemand muss ein Hygrometer führen oder alle zwei Stunden das Fenster öffnen – aber wer nur ein- oder zweimal pro Woche lüftet, verliert schnell den Schutz seiner Position.
Erst wenn dieser bauliche Entlastungsnachweis gelingt, dreht sich die Beweislast: Dann müssen die Mieter beweisen, dass die Schäden nicht auf ihr eigenes Wohnverhalten zurückzuführen sind. Ein aktueller Fall zeigt, wie entscheidend dieser Punkt ist: Die Mieter minderten die Miete, der Vermieter kündigte fristlos. Ein Sachverständiger stellte fest, dass das Gebäude technisch in Ordnung war – und bei normalem Lüftungsverhalten kein Schimmel entstanden wäre. Tatsächlich hatten die Mieter nur ein- bis zweimal pro Woche gelüftet. Das Gericht entschied klar: Kein Minderungsrecht, Kündigung wirksam (Landgericht Gießen v. 06.06.2025 - 1 S 171/23).
Unser Praxishinweis: Vermieter sollten früh dokumentieren, Mieter sollten realistisch lüften – beide Seiten profitieren von Klarheit. Bei älteren Gebäuden oder erkennbaren Risiko-Bauteilen empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung. Klare schriftliche Hinweise zum Lüftungs- und Heizverhalten schützen Vermieter – und helfen Mietern, ihre Rechte geltend zu machen. Gelingt der bauliche Nachweis nicht, bleibt der Vermieter für den Mangel verantwortlich – inklusive Anspruch auf Mängelbeseitigung und Mietminderung.
Schimmel in Wohnräumen sorgt schnell für Streit. Der Vermieter vermutet falsches Lüften, der Mieter ist überzeugt, das Gebäude sei schuld. Wer jetzt glaubt, beim ersten Anzeichen von Schimmel bestehe automatisch ein Minderungsrecht, riskiert eine teure Überraschung – denn entscheidend ist nicht die Feuchtigkeit selbst, sondern die Beweislast.
Zunächst trägt der Vermieter die Verantwortung: Er muss darlegen und beweisen, dass alle gebäudeseitigen Ursachen ausgeschlossen sind. Das bedeutet, das Gebäude muss technisch dem Standard seiner Errichtungszeit entsprechen. Wärmebrücken, ältere Fenster oder feuchteempfindliche Bauteile müssen identifiziert und bewertet werden. Gerade bei Bestandsgebäuden oder denkmalgeschützten Objekten kann das ohne strukturierte Dokumentation schwierig werden.
Spannend wird es, wenn tatsächlich bauliche Besonderheiten vorhanden sind. Dann genügt kein pauschales „Das war schon immer so“. Der Vermieter muss zusätzlich nachweisen, dass auch bei einem zumutbaren Lüftungs- und Heizverhalten kein Schimmel entstehen würde. Was als zumutbar gilt, orientiert sich an der Verkehrssitte: Zwei- bis dreimal tägliche Stoßlüftung, etwa zehn Minuten pro Lüftung. Niemand muss ein Hygrometer führen oder alle zwei Stunden das Fenster öffnen – aber wer nur ein- oder zweimal pro Woche lüftet, verliert schnell den Schutz seiner Position.
Erst wenn dieser bauliche Entlastungsnachweis gelingt, dreht sich die Beweislast: Dann müssen die Mieter beweisen, dass die Schäden nicht auf ihr eigenes Wohnverhalten zurückzuführen sind. Ein aktueller Fall zeigt, wie entscheidend dieser Punkt ist: Die Mieter minderten die Miete, der Vermieter kündigte fristlos. Ein Sachverständiger stellte fest, dass das Gebäude technisch in Ordnung war – und bei normalem Lüftungsverhalten kein Schimmel entstanden wäre. Tatsächlich hatten die Mieter nur ein- bis zweimal pro Woche gelüftet. Das Gericht entschied klar: Kein Minderungsrecht, Kündigung wirksam (Landgericht Gießen v. 06.06.2025 - 1 S 171/23).
Unser Praxishinweis: Vermieter sollten früh dokumentieren, Mieter sollten realistisch lüften – beide Seiten profitieren von Klarheit. Bei älteren Gebäuden oder erkennbaren Risiko-Bauteilen empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung. Klare schriftliche Hinweise zum Lüftungs- und Heizverhalten schützen Vermieter – und helfen Mietern, ihre Rechte geltend zu machen. Gelingt der bauliche Nachweis nicht, bleibt der Vermieter für den Mangel verantwortlich – inklusive Anspruch auf Mängelbeseitigung und Mietminderung.
