Toilette defekt – darf der Mieter sofort handeln?
29.11.2025, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (5 mal gelesen)
Selbstvornahme ohne Verzug bei defekter Toilette zulässig
Wenn in einer Wohnung die Toilettenspülung ausfällt, ist das kein kleiner Mangel, den man „irgendwann“ beheben kann. Es geht um eine elementare Ausstattung der Wohnung – und damit um die Frage, ob das Wohnen überhaupt zumutbar ist. Kommt der Vermieter in einer solchen Situation nicht rechtzeitig in die Gänge oder ist er nicht erreichbar, stellt sich oft die entscheidende Frage:
Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen – und bekommt er die Kosten erstattet?
Ein Praxisfall beantwortet genau das. Eine Mieterin meldete eine defekte Toilettenspülung, verwendete dabei jedoch eine veraltete Anschrift. Die Vermieterin erhielt die Anzeige nie, und warum keine telefonische oder sonstige Mitteilung erfolgte, blieb offen. Als keine Reaktion kam, ließ die Mieterin auf eigene Faust reparieren – Kosten: 394,19 €. Diese verlangte sie vom Vermieter ersetzt.
Das Gericht gab ihr Recht. Die zentrale Begründung: Eine funktionierende Toilette gehört zu den unabdingbaren Grundlagen einer bewohnbaren Wohnung. Sie ist – so formulierte es das Gericht – eine conditio sine qua non für angemessenes Wohnen. Und genau deshalb greift hier § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB: Für die Selbstvornahme des Mieters ist kein vorheriger Verzug des Vermieters erforderlich, wenn die Nutzung der Wohnung ohne sofortige Reparatur erheblich beeinträchtigt wäre. Dass die Mängelanzeige den Vermieter nicht erreicht hatte, spielte daher keine Rolle. Entscheidend war allein, dass unverzüglich gehandelt werden musste.
Wann Selbstvornahme zulässig ist
Das Gericht stellte klar: Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur durch schnelle Reparatur erhalten oder wiederhergestellt werden kann, darf der Mieter selbst tätig werden – auch ohne den Vermieter vorher in Verzug zu setzen. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht dann sogar dann, wenn der Vermieter faktisch gar nichts vom Mangel weiß. Wichtig bleibt allerdings, dass die Maßnahme notwendig und verhältnismäßig ist. Eine Kleinreparaturklausel greift nur innerhalb der vereinbarten Kostengrenze – im vorliegenden Fall lag diese bei 80 €, sodass die Reparaturkosten von 394,19 € vollständig vom Vermieter zu tragen waren (Amtsgericht Bernau v. 04.04.2025 - 10 C 513/24).
Unser Praxishinweis:
Defekte Toiletten, akute Strom- oder Heizungsausfälle, laufende Rohrbrüche – in solchen Fällen darf der Mieter handeln, ohne auf eine Reaktion des Vermieters warten zu müssen. Dennoch ist eine saubere Dokumentation in jedem Fall empfehlenswert: Zeitpunkt der Meldung, Reaktionen (oder eben: keine Reaktionen), Rechnung des Handwerkers und kurze Erläuterung der Dringlichkeit sollten unbedingt festgehalten werden. Ein solches Vorgehen schützt beide Seiten und objektiviert den Streitfall, bevor er sich hochschaukelt.
Für Vermieter bedeutet der Fall vor allem eines: Erreichbarkeit und klare Kommunikationswege sind kein Luxus, sondern Risikomanagement. Für Mieter gilt: In dringenden Fällen darf gehandelt werden – in allen anderen sollte vorher der Verzug herbeigeführt werden, um die Position zu sichern.
Wenn in einer Wohnung die Toilettenspülung ausfällt, ist das kein kleiner Mangel, den man „irgendwann“ beheben kann. Es geht um eine elementare Ausstattung der Wohnung – und damit um die Frage, ob das Wohnen überhaupt zumutbar ist. Kommt der Vermieter in einer solchen Situation nicht rechtzeitig in die Gänge oder ist er nicht erreichbar, stellt sich oft die entscheidende Frage:
Darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen – und bekommt er die Kosten erstattet?
Ein Praxisfall beantwortet genau das. Eine Mieterin meldete eine defekte Toilettenspülung, verwendete dabei jedoch eine veraltete Anschrift. Die Vermieterin erhielt die Anzeige nie, und warum keine telefonische oder sonstige Mitteilung erfolgte, blieb offen. Als keine Reaktion kam, ließ die Mieterin auf eigene Faust reparieren – Kosten: 394,19 €. Diese verlangte sie vom Vermieter ersetzt.
Das Gericht gab ihr Recht. Die zentrale Begründung: Eine funktionierende Toilette gehört zu den unabdingbaren Grundlagen einer bewohnbaren Wohnung. Sie ist – so formulierte es das Gericht – eine conditio sine qua non für angemessenes Wohnen. Und genau deshalb greift hier § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB: Für die Selbstvornahme des Mieters ist kein vorheriger Verzug des Vermieters erforderlich, wenn die Nutzung der Wohnung ohne sofortige Reparatur erheblich beeinträchtigt wäre. Dass die Mängelanzeige den Vermieter nicht erreicht hatte, spielte daher keine Rolle. Entscheidend war allein, dass unverzüglich gehandelt werden musste.
Wann Selbstvornahme zulässig ist
Das Gericht stellte klar: Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur durch schnelle Reparatur erhalten oder wiederhergestellt werden kann, darf der Mieter selbst tätig werden – auch ohne den Vermieter vorher in Verzug zu setzen. Der Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht dann sogar dann, wenn der Vermieter faktisch gar nichts vom Mangel weiß. Wichtig bleibt allerdings, dass die Maßnahme notwendig und verhältnismäßig ist. Eine Kleinreparaturklausel greift nur innerhalb der vereinbarten Kostengrenze – im vorliegenden Fall lag diese bei 80 €, sodass die Reparaturkosten von 394,19 € vollständig vom Vermieter zu tragen waren (Amtsgericht Bernau v. 04.04.2025 - 10 C 513/24).
Unser Praxishinweis:
Defekte Toiletten, akute Strom- oder Heizungsausfälle, laufende Rohrbrüche – in solchen Fällen darf der Mieter handeln, ohne auf eine Reaktion des Vermieters warten zu müssen. Dennoch ist eine saubere Dokumentation in jedem Fall empfehlenswert: Zeitpunkt der Meldung, Reaktionen (oder eben: keine Reaktionen), Rechnung des Handwerkers und kurze Erläuterung der Dringlichkeit sollten unbedingt festgehalten werden. Ein solches Vorgehen schützt beide Seiten und objektiviert den Streitfall, bevor er sich hochschaukelt.
Für Vermieter bedeutet der Fall vor allem eines: Erreichbarkeit und klare Kommunikationswege sind kein Luxus, sondern Risikomanagement. Für Mieter gilt: In dringenden Fällen darf gehandelt werden – in allen anderen sollte vorher der Verzug herbeigeführt werden, um die Position zu sichern.
