Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden
06.10.2026, Autor: Herr Wolfgang Raithel / Lesedauer ca. 2 Min. (14 mal gelesen)
§ 35 Abs.4 BauGB regelt die Nutzungsänderung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden (Maschinenhallen, Ställe usw.); mittlerweile wurde in Bayern auch eine Regelung zur verfahrensfreien, d.h. ohne Baugenehmigungsverfahren mögliche Nutzungsänderung eingeführt, deren praktische Anwendung noch nicht abschließend geklärt ist.
§ 35 Abs.4 S.1 BauGB hat folgenden Wortlaut:
"Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,(...)"
Der Teufel steckt wie immer im Detail, weshalb vor Beantragung einer Nutzungsänderung eingehend geprüft werden sollte, ob die Voraussetzungen vorliegen. Sie sollten insbesondere prüfen, ob für das umzunutzende Gebäude eine Baugenehmigung vorhanden ist, es sich also nicht um ein Schwarzbau handelt. Es darf sich auch nicht um eine Ruine handeln ("erhaltenswerte Bausubstanz"). Es dürfen max. 5 weitere Wohnungen zusätzlich, d.h. neben dem vorhandene Betriebsleiterwohnhaus und dem Austragshaus, entstehen. Ferner muß klar sein, dass anstelle des umgenutzten Gebäudes keine Neubebauung mehr erfolgen kann. Diese Verpflichtung wird durch eine im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit gesichert werden. Wird also ein Stall umgenutzt, kann kein neuer Stall mehr gebaut werden, außer die Neubebauung ist im Interesse der Betriebsentwicklung erforderlich.
RA Raithel ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht u. Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht u. seit mehr als 25 Jahren schwerpuntmäßig im Öffentlichen Baurecht u. der rechtlichen Beratung von Landwirten tätig.
§ 35 Abs.4 S.1 BauGB hat folgenden Wortlaut:
"Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,(...)"
Der Teufel steckt wie immer im Detail, weshalb vor Beantragung einer Nutzungsänderung eingehend geprüft werden sollte, ob die Voraussetzungen vorliegen. Sie sollten insbesondere prüfen, ob für das umzunutzende Gebäude eine Baugenehmigung vorhanden ist, es sich also nicht um ein Schwarzbau handelt. Es darf sich auch nicht um eine Ruine handeln ("erhaltenswerte Bausubstanz"). Es dürfen max. 5 weitere Wohnungen zusätzlich, d.h. neben dem vorhandene Betriebsleiterwohnhaus und dem Austragshaus, entstehen. Ferner muß klar sein, dass anstelle des umgenutzten Gebäudes keine Neubebauung mehr erfolgen kann. Diese Verpflichtung wird durch eine im Grundbuch einzutragende Dienstbarkeit gesichert werden. Wird also ein Stall umgenutzt, kann kein neuer Stall mehr gebaut werden, außer die Neubebauung ist im Interesse der Betriebsentwicklung erforderlich.
RA Raithel ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht u. Fachanwalt für Bau- u. Architektenrecht u. seit mehr als 25 Jahren schwerpuntmäßig im Öffentlichen Baurecht u. der rechtlichen Beratung von Landwirten tätig.
