Mieter aufgepasst: Renovierungspflicht oft nichtig!
18.09.2025, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (18 mal gelesen)
Der BGH entschied, dass eine Wahlmöglichkeit zwischen zwei vorformulierten Vertragsvarianten kein „Aushandeln“ einer Quotenabgeltungsklausel darstellt. Ohne echte Verhandlung ist die Klausel eine AGB und damit in der Regel unwirksam.
Was ist eine Quotenabgeltungsklausel überhaupt?
In vielen Mietverträgen verpflichten sogenannte Quotenabgeltungsklauseln den Mieter dazu, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen – selbst dann, wenn diese noch gar nicht fällig wären. Besonders häufig trifft das Mieter, die vorzeitig aus der Wohnung ausziehen. Doch was gilt, wenn man sich bei Vertragsschluss zwischen zwei Vertragsmodellen entscheiden durfte – mit oder ohne diese Klausel? Der BGH hat hierzu in einem Beschluss vom 08.04.2025 (Az.: VIII ZR 245/22) eine klare Antwort gegeben.
Wahlmöglichkeit = Verhandlung? Nein, sagt der BGH!
Der Vermieter hatte dem Mieter zwei vorformulierte Mietverträge angeboten – einer mit Quotenabgeltungsklausel bei geringerer Miete, der andere ohne, aber mit höherem Mietzins. Der Mieter wählte die günstigere Variante mit Klausel. Als er nach Auszug die Kaution zurückforderte, rechnete der Vermieter mit einer fiktiven Renovierungsbeteiligung auf. Zu Unrecht, wie die Gerichte entschieden. Der BGH bestätigte: Die Klausel wurde nicht „ausgehandelt“, sondern war AGB – und damit unwirksam.
Wann gilt eine Klausel als individuell ausgehandelt?
Eine individuelle Vereinbarung liegt nur vor, wenn der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hatte, über den Inhalt der Klausel zu verhandeln – und der Vermieter dazu bereit war. Ein bloßes „entweder-oder“ zweier fertiger Vertragsvarianten reicht nicht. Auch Gespräche über andere Vertragspunkte oder wirtschaftliche Vorteile ändern daran nichts. Entscheidend ist allein, ob die betreffende Regelung ernsthaft zur Diskussion stand. Das war hier nicht der Fall.
Warum ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam?
Der BGH stellt klar: Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie ihn zur pauschalen Zahlung verpflichtet, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Damit verstößt sie gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist mit dem Grundgedanken des Mietrechts (§ 535 BGB) unvereinbar. Denn eigentlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig – außer es wurde wirksam etwas anderes vereinbart. Genau das war hier nicht der Fall.
Was sollten Mieter und Vermieter jetzt beachten?
Für Mieter bedeutet das Urteil: Haben Sie eine solche Klausel in einem Vertrag unterschrieben, ohne dass Sie konkret darüber verhandeln konnten, ist sie in aller Regel unwirksam. Für Vermieter gilt: Wer Quotenabgeltungsklauseln verwenden will, muss den Inhalt ernsthaft zur Diskussion stellen – und das auch dokumentieren. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Forderungen ins Leere laufen.
Sie haben eine Quotenabgeltungsklausel unterschrieben? Ich prüfe Ihre Rechte!
Ich bin Rechtsanwalt und stehe Ihnen mit juristischem Sachverstand zur Seite. Ob Rückforderung der Kaution oder Abwehr pauschaler Renovierungskosten – ich vertrete Ihre Interessen kompetent und durchsetzungsstark.
Was ist eine Quotenabgeltungsklausel überhaupt?
In vielen Mietverträgen verpflichten sogenannte Quotenabgeltungsklauseln den Mieter dazu, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen – selbst dann, wenn diese noch gar nicht fällig wären. Besonders häufig trifft das Mieter, die vorzeitig aus der Wohnung ausziehen. Doch was gilt, wenn man sich bei Vertragsschluss zwischen zwei Vertragsmodellen entscheiden durfte – mit oder ohne diese Klausel? Der BGH hat hierzu in einem Beschluss vom 08.04.2025 (Az.: VIII ZR 245/22) eine klare Antwort gegeben.
Wahlmöglichkeit = Verhandlung? Nein, sagt der BGH!
Der Vermieter hatte dem Mieter zwei vorformulierte Mietverträge angeboten – einer mit Quotenabgeltungsklausel bei geringerer Miete, der andere ohne, aber mit höherem Mietzins. Der Mieter wählte die günstigere Variante mit Klausel. Als er nach Auszug die Kaution zurückforderte, rechnete der Vermieter mit einer fiktiven Renovierungsbeteiligung auf. Zu Unrecht, wie die Gerichte entschieden. Der BGH bestätigte: Die Klausel wurde nicht „ausgehandelt“, sondern war AGB – und damit unwirksam.
Wann gilt eine Klausel als individuell ausgehandelt?
Eine individuelle Vereinbarung liegt nur vor, wenn der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hatte, über den Inhalt der Klausel zu verhandeln – und der Vermieter dazu bereit war. Ein bloßes „entweder-oder“ zweier fertiger Vertragsvarianten reicht nicht. Auch Gespräche über andere Vertragspunkte oder wirtschaftliche Vorteile ändern daran nichts. Entscheidend ist allein, ob die betreffende Regelung ernsthaft zur Diskussion stand. Das war hier nicht der Fall.
Warum ist die Quotenabgeltungsklausel unwirksam?
Der BGH stellt klar: Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie ihn zur pauschalen Zahlung verpflichtet, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung. Damit verstößt sie gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist mit dem Grundgedanken des Mietrechts (§ 535 BGB) unvereinbar. Denn eigentlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig – außer es wurde wirksam etwas anderes vereinbart. Genau das war hier nicht der Fall.
Was sollten Mieter und Vermieter jetzt beachten?
Für Mieter bedeutet das Urteil: Haben Sie eine solche Klausel in einem Vertrag unterschrieben, ohne dass Sie konkret darüber verhandeln konnten, ist sie in aller Regel unwirksam. Für Vermieter gilt: Wer Quotenabgeltungsklauseln verwenden will, muss den Inhalt ernsthaft zur Diskussion stellen – und das auch dokumentieren. Andernfalls riskieren Sie, dass Ihre Forderungen ins Leere laufen.
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