Mietminderung nach Brandschaden: Wann ist sie möglich?
19.09.2025, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (30 mal gelesen)
Ein Brandschaden berechtigt Gewerbemieter nicht automatisch zur Mietminderung – insbesondere dann nicht, wenn der Schaden aus ihrem Verantwortungsbereich stammt oder sie die Instandsetzung behindern. Entscheidend ist die Beweislastverteilung und der Inhalt des Mietvertrags.
Kann ich die Miete mindern, wenn ein Brandschaden vorliegt?
Ein Brandschaden in gemieteten Gewerberäumen kann erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung haben. Grundsätzlich gilt: Wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht – etwa durch Feuer –, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Auch wenn der Schaden nicht vom Vermieter selbst verursacht wurde, muss er die Räume wieder instand setzen.
Wer trägt die Verantwortung bei selbst durchgeführten Umbauten?
Besonders in Gewerbemietverhältnissen wird oft vereinbart, dass der Mieter Umbauten vornehmen darf oder sogar muss – etwa bei der Einrichtung eines Restaurants. Wenn der Schaden im Bereich der vom Mieter eingebauten Technik (z. B. Elektrik) entsteht, wird es komplizierter: Der Vermieter muss zunächst nachweisen, dass der Schaden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Dann liegt es am Mieter, zu beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.
Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter selbst die Mangelbeseitigung verhindert oder verzögert. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er dem Vermieter den Zutritt zu den Räumen verweigert oder notwendige Vorarbeiten nicht erledigt. Wer den Schaden selbst verursacht oder dessen Behebung erschwert, kann sich nicht einfach auf ein Minderungsrecht berufen.
Was gilt bei unklarer Schadensursache?
Auch wenn sich die genaue Ursache des Brands nicht klären lässt, hilft das dem Mieter nicht automatisch weiter. Sofern der Schaden im Einflussbereich des Mieters entstanden ist – etwa durch selbst installierte Technik –, muss er darlegen, dass ihm kein Fehler unterlaufen ist. Das heißt: Schweigen der Umstände wirkt in solchen Fällen oft gegen den Mieter.
Was bedeutet „Dach und Fach“ bei der Instandhaltungspflicht?
Ein häufiger Streitpunkt sind sogenannte formularvertragliche Vereinbarungen zur Instandhaltung. Zwar dürfen Pflichten auf den Mieter übertragen werden – etwa bei Renovierungen oder kleineren Reparaturen. Aber bei „Dach und Fach“, also grundlegenden Gebäudeteilen wie Dachkonstruktion oder Tragwerk, bleibt der Vermieter verantwortlich. Hier greift kein formularmäßiger Haftungsausschluss.
Was ist das Fazit für Gewerbemieter und Vermieter?
Mietminderung bei Brandschäden ist kein Selbstläufer. Mieter müssen genau prüfen, ob der Mangel aus dem Einflussbereich des Vermieters stammt. Wer selbst umgebaut hat oder die Beseitigung des Schadens behindert, hat oft kein Recht zur Minderung. Vermieter wiederum sollten dokumentieren, aus welchem Bereich der Schaden stammt, um ihre Instandsetzungspflichten klar abzugrenzen.
Kann ich die Miete mindern, wenn ein Brandschaden vorliegt?
Ein Brandschaden in gemieteten Gewerberäumen kann erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung haben. Grundsätzlich gilt: Wenn während der Mietzeit ein Mangel entsteht – etwa durch Feuer –, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Auch wenn der Schaden nicht vom Vermieter selbst verursacht wurde, muss er die Räume wieder instand setzen.
Wer trägt die Verantwortung bei selbst durchgeführten Umbauten?
Besonders in Gewerbemietverhältnissen wird oft vereinbart, dass der Mieter Umbauten vornehmen darf oder sogar muss – etwa bei der Einrichtung eines Restaurants. Wenn der Schaden im Bereich der vom Mieter eingebauten Technik (z. B. Elektrik) entsteht, wird es komplizierter: Der Vermieter muss zunächst nachweisen, dass der Schaden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Dann liegt es am Mieter, zu beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.
Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?
Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter selbst die Mangelbeseitigung verhindert oder verzögert. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er dem Vermieter den Zutritt zu den Räumen verweigert oder notwendige Vorarbeiten nicht erledigt. Wer den Schaden selbst verursacht oder dessen Behebung erschwert, kann sich nicht einfach auf ein Minderungsrecht berufen.
Was gilt bei unklarer Schadensursache?
Auch wenn sich die genaue Ursache des Brands nicht klären lässt, hilft das dem Mieter nicht automatisch weiter. Sofern der Schaden im Einflussbereich des Mieters entstanden ist – etwa durch selbst installierte Technik –, muss er darlegen, dass ihm kein Fehler unterlaufen ist. Das heißt: Schweigen der Umstände wirkt in solchen Fällen oft gegen den Mieter.
Was bedeutet „Dach und Fach“ bei der Instandhaltungspflicht?
Ein häufiger Streitpunkt sind sogenannte formularvertragliche Vereinbarungen zur Instandhaltung. Zwar dürfen Pflichten auf den Mieter übertragen werden – etwa bei Renovierungen oder kleineren Reparaturen. Aber bei „Dach und Fach“, also grundlegenden Gebäudeteilen wie Dachkonstruktion oder Tragwerk, bleibt der Vermieter verantwortlich. Hier greift kein formularmäßiger Haftungsausschluss.
Was ist das Fazit für Gewerbemieter und Vermieter?
Mietminderung bei Brandschäden ist kein Selbstläufer. Mieter müssen genau prüfen, ob der Mangel aus dem Einflussbereich des Vermieters stammt. Wer selbst umgebaut hat oder die Beseitigung des Schadens behindert, hat oft kein Recht zur Minderung. Vermieter wiederum sollten dokumentieren, aus welchem Bereich der Schaden stammt, um ihre Instandsetzungspflichten klar abzugrenzen.
