Nachträgliche Mietsenkung unterliegt nicht der Mietpreisbremse!
24.01.2026, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (7 mal gelesen)
Einvernehmliche Mietsenkung im laufenden Mietverhältnis begründet neue vertragliche Miethöhe – Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) findet keine Anwendung (BGH v. 17.12.2025 - VIII ZR 56/25)
Sachverhalt
Während eines laufenden Wohnraummietverhältnisses vereinbarten Vermieter und Mieter einvernehmlich eine dauerhafte Neufestlegung der Miete in Form einer Reduzierung um 15 %. Der Mieter verlangte anschließend Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB mit der Begründung, auch die herabgesetzte Miete unterliege der Mietpreisbremse. Der Vermieter hielt dem entgegen, die Mietpreisbremse erfasse nur die erstmalige Festlegung der Miethöhe bei Mietbeginn.
Entscheidungsgründe
Der BGH verneint einen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung sei als echte vertragliche Neufestlegung der Miethöhe auf einen neuen Gesamtmietbetrag zu qualifizieren und nicht lediglich als teilweiser Erlass bei Fortbestand der bisherigen Miete. Maßgeblich seien Wortlaut, Regelungszusammenhang und die beiderseitigen Interessen (§§ 133, 157 BGB).
Die Regelungen der Mietpreisbremse knüpften allein an die erstmalige Vereinbarung der Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses an. Bei einer nachträglichen Mietsenkung bestehe bereits ein laufendes Mietverhältnis; die strukturelle Schutzbedürftigkeit des Mieters, die den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB rechtfertige, liege in dieser Situation nicht vor. Die Konstellation unterscheide sich grundlegend von der Situation bei Mietbeginn, in der der Mieter typischerweise einem faktischen Anpassungsdruck ausgesetzt sein könne.
Dies gelte auch in Fällen des § 565 BGB. Maßgeblich bleibe die Miethöhenvereinbarung bei Beginn des maßgeblichen Endmietverhältnisses; eine spätere Reduzierungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses unterliege nicht den §§ 556d ff. BGB.
Praxishinweis
Entscheidend ist die rechtliche Einordnung der Vereinbarung. Eine dauerhafte Neufestlegung der Miete ist von einem bloßen (befristeten) Erlass zu unterscheiden; maßgeblich sind Wortlaut, Regelungszusammenhang und wirtschaftliche Tragweite.
Umgehungskonstellationen (hohe Ausgangsmiete bei nur geringfügiger nachträglicher Senkung) unterliegen zwar der Missbrauchskontrolle nach § 242 BGB; der BGH stellt hierfür jedoch hohe Anforderungen und verlangt konkrete Umstände eines Rechtsmissbrauchs.
Sachverhalt
Während eines laufenden Wohnraummietverhältnisses vereinbarten Vermieter und Mieter einvernehmlich eine dauerhafte Neufestlegung der Miete in Form einer Reduzierung um 15 %. Der Mieter verlangte anschließend Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB mit der Begründung, auch die herabgesetzte Miete unterliege der Mietpreisbremse. Der Vermieter hielt dem entgegen, die Mietpreisbremse erfasse nur die erstmalige Festlegung der Miethöhe bei Mietbeginn.
Entscheidungsgründe
Der BGH verneint einen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung sei als echte vertragliche Neufestlegung der Miethöhe auf einen neuen Gesamtmietbetrag zu qualifizieren und nicht lediglich als teilweiser Erlass bei Fortbestand der bisherigen Miete. Maßgeblich seien Wortlaut, Regelungszusammenhang und die beiderseitigen Interessen (§§ 133, 157 BGB).
Die Regelungen der Mietpreisbremse knüpften allein an die erstmalige Vereinbarung der Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses an. Bei einer nachträglichen Mietsenkung bestehe bereits ein laufendes Mietverhältnis; die strukturelle Schutzbedürftigkeit des Mieters, die den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB rechtfertige, liege in dieser Situation nicht vor. Die Konstellation unterscheide sich grundlegend von der Situation bei Mietbeginn, in der der Mieter typischerweise einem faktischen Anpassungsdruck ausgesetzt sein könne.
Dies gelte auch in Fällen des § 565 BGB. Maßgeblich bleibe die Miethöhenvereinbarung bei Beginn des maßgeblichen Endmietverhältnisses; eine spätere Reduzierungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses unterliege nicht den §§ 556d ff. BGB.
Praxishinweis
Entscheidend ist die rechtliche Einordnung der Vereinbarung. Eine dauerhafte Neufestlegung der Miete ist von einem bloßen (befristeten) Erlass zu unterscheiden; maßgeblich sind Wortlaut, Regelungszusammenhang und wirtschaftliche Tragweite.
Umgehungskonstellationen (hohe Ausgangsmiete bei nur geringfügiger nachträglicher Senkung) unterliegen zwar der Missbrauchskontrolle nach § 242 BGB; der BGH stellt hierfür jedoch hohe Anforderungen und verlangt konkrete Umstände eines Rechtsmissbrauchs.
