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Wenn sich die Art der Nutzung einer Immobilie ändert, spricht man im Baurecht von einer Nutzungsänderung. So kann zum Beispiel ein Blumenladen künftig als Imbiss genutzt werden oder ein Bauernhof als Ferienunterkunft. Oft sind solche Nutzungsänderungen genehmigungsbedürftig.

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Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung ist die Änderung derjenigen Nutzung eines Gebäudes, die im Rahmen der Baugenehmigung behördlich erlaubt wurde oder seines Zweckes. So kann ein Gemüseladen als Eisdiele genutzt werden, eine Scheune als Bowlinghalle, eine Lagerhalle als Autowerkstatt. Baurechtlich ist eine Nutzungsänderung ein "Vorhaben", das nach dem Bauplanungsrecht zulässig sein muss. Für viele Nutzungsänderungen ist - je nach den landesrechtlichen Bauvorschriften - eine Genehmigung vom Bauamt erforderlich.

Rechtliche Vorschriften

Was ein Bauvorhaben ist, kann man in § 29 des Baugesetzbuches (BauGB) nachlesen. Die Nutzungsänderung gehört zu den Vorhaben, die nur durchgeführt werden dürfen, wenn sie baurechtlich zulässig sind. Das führt zu den Paragraphen 30 bis 37 BauGB, die festlegen, wann dies der Fall ist. Ob eine Nutzungsänderung von der Baubehörde genehmigt werden muss, richtet sich nach den Landesbauordnungen. Diese nennen meist einige Nutzungsänderungen, für die man keine Genehmigung benötigt.

Wann ist eine Nutzungsänderung unzulässig?

Ein Bauvorhaben gilt generell als zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Sieht der Bebauungsplan in dieser Gegend ein reines Wohngebiet vor, kann dort kein Gewerbebetrieb eingerichtet werden. Liegt ein Grundstück fern einer Straße so unglücklich zwischen anderen bebauten Grundstücken, dass der Zugang nur über einen schmalen Trampelpfad möglich ist, muss der Eigentümer sich Gedanken über die Erschließbarkeit machen (Zugang zur Straße, Anschluss an Leitungs- und Versorgungsnetze). Eine Nutzungsänderung kann auch unzulässig sein, wenn der Bebauungsplan auf der Fläche des Baugrundstücks Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünflächen ausweist. Manchmal wird dann jedoch eine Ausnahmegenehmigung erteilt.

Innen- und Außenbereich

Im Innenbereich - also in einem durchgängig bebauten Ortsteil - ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die nähere Umgebung einfügt. In einem Mischgebiet gibt es meist kleinere Gewerbebetriebe wie Friseure oder Lebensmittelläden. Ein Autoschrottplatz wird hier jedoch unzulässig sein. Im Außenbereich sind nur bestimmte Vorhaben zulässig, z.B. solche, die der Landwirtschaft oder der Stromerzeugung dienen. Für alles, was in der Liste des § 35 BauGB nicht vorkommt, muss im Einzelfall eine Genehmigung erteilt werden.

Genehmigungspflicht?

Auch wenn ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, kann es einer baurechtlichten Genehmigungspflicht unterliegen. Dies richtet sich nach den Landes-Bauordnungen. Es fängt schon bei Nutzungsänderungen einzelner Räume an: Sie nutzen Räume, die bisher keine Wohnräume waren, jetzt zum Wohnen. Aber werden nun immer noch die Vorschriften über Fluchtwege, Schalldämmung und Brandschutz eingehalten? Hier lohnt es sich, rechtzeitig Kontakt zu einem im Baurecht erfahrenen Rechtsanwalt aufzunehmen.

Zweckentfremdung von Wohnraum

Für Streit sorgt oft die Zweckentfremdung von Wohnraum. In den Großstädten verwandeln sich immer mehr Mietwohnungen in Ferienwohnungen. Viele Gemeinden stehen auf dem Standpunkt, dass hier eine unzulässige Zweckentfremdung vorliegt. Um dieser vorzubeugen, werden örtliche Zweckentfremdungsverordnungen- oder Satzungen erlassen, die sicherstellen sollen, dass bestehender Wohnraum zum dauerhaften Wohnen benutzt wird. Vor der Einrichtung einer Ferienwohnung sollten Sie sich unbedingt über die Situation in Ihrem Heimatort informieren.

Auch wenn in einem Gewerbegebiet eine Pension in ein Wohnhaus umgewandelt werden soll, kann dies baurechtlich unzulässig sein - denn hier sind meist nur Gewerbebauten erlaubt.

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