Textform-Pflicht beim Maklervertrag
06.02.2026, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (3 mal gelesen)
Ein Immobilienmaklervertrag kann seit Einführung des § 656a BGB nur noch in Textform wirksam geschlossen werden. Konkludentes Verhalten allein reicht nicht mehr aus – weder für Käufer noch Makler.
Gilt ein Maklervertrag auch ohne Unterschrift?
Seit Inkrafttreten des § 656a BGB ist klar: Ein Immobilienmaklervertrag muss in Textform geschlossen werden – etwa per E-Mail oder schriftlich. Das Oberlandesgericht Celle hat in einem Urteil vom 02.10.2025 (Az. 11 U 23/25) entschieden, dass bloßes konkludentes Verhalten – also stillschweigendes Handeln – nicht mehr ausreicht. Käufer oder Verkäufer, die glauben, durch schlüssiges Verhalten einen Makler beauftragt zu haben, könnten sich irren.
Was bedeutet „konkludentes Verhalten“?
Konkludentes Verhalten meint, dass man durch sein Verhalten – ohne schriftliche oder mündliche Erklärung – einem Vertrag zustimmt. Zum Beispiel: Jemand ruft beim Makler an, bittet telefonisch um eine Besichtigung und besucht dann das Objekt. Früher konnte das als stillschweigender Vertragsabschluss gelten. Heute reicht das nicht mehr aus, wenn es um Wohnungen oder Einfamilienhäuser geht.
Wann ist die Textform gewahrt?
Nach dem Gesetz (§ 656a BGB) reicht eine „lesbare Erklärung“ auf einem dauerhaften Datenträger. Das kann eine E-Mail oder ein Schreiben sein. Telefonate oder persönliche Gespräche erfüllen die Textform nicht. Selbst wenn in einem Inserat eine Maklerprovision genannt ist: Nur wenn der Interessent per E-Mail oder schriftlich einen Termin vereinbart, kann das als Zustimmung gewertet werden – nicht aber bei einem bloßen Anruf.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Käufer und Verkäufer können sich auf die Einhaltung der Form berufen, wenn es Streit über die Maklerprovision gibt. Wer keine E-Mail oder schriftliche Zustimmung abgegeben hat, muss unter Umständen keine Provision zahlen – selbst wenn er das Objekt besichtigt oder kauft. Makler wiederum sollten darauf achten, vor der Leistungserbringung einen eindeutigen Vertrag in Textform abzuschließen.
Was passiert, wenn die Textform fehlt?
Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam – mit der Folge, dass keine Provision fällig wird. Im entschiedenen Fall konnte der Makler kein Textdokument vorlegen, das beide Parteien eindeutig zustimmen ließ. Deshalb wurde die Zahlungspflicht verneint.
Was ist nun zu beachten?
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte und mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte auf Folgendes achten:
Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung oder senden Sie selbst eine E-Mail.
Achten Sie auf Formulierungen wie „Ich bin mit dem Maklervertrag einverstanden“.
Vermeiden Sie rein mündliche Absprachen.
So sichern Sie sich rechtlich ab – als Käufer, Verkäufer oder Makler.
Gilt ein Maklervertrag auch ohne Unterschrift?
Seit Inkrafttreten des § 656a BGB ist klar: Ein Immobilienmaklervertrag muss in Textform geschlossen werden – etwa per E-Mail oder schriftlich. Das Oberlandesgericht Celle hat in einem Urteil vom 02.10.2025 (Az. 11 U 23/25) entschieden, dass bloßes konkludentes Verhalten – also stillschweigendes Handeln – nicht mehr ausreicht. Käufer oder Verkäufer, die glauben, durch schlüssiges Verhalten einen Makler beauftragt zu haben, könnten sich irren.
Was bedeutet „konkludentes Verhalten“?
Konkludentes Verhalten meint, dass man durch sein Verhalten – ohne schriftliche oder mündliche Erklärung – einem Vertrag zustimmt. Zum Beispiel: Jemand ruft beim Makler an, bittet telefonisch um eine Besichtigung und besucht dann das Objekt. Früher konnte das als stillschweigender Vertragsabschluss gelten. Heute reicht das nicht mehr aus, wenn es um Wohnungen oder Einfamilienhäuser geht.
Wann ist die Textform gewahrt?
Nach dem Gesetz (§ 656a BGB) reicht eine „lesbare Erklärung“ auf einem dauerhaften Datenträger. Das kann eine E-Mail oder ein Schreiben sein. Telefonate oder persönliche Gespräche erfüllen die Textform nicht. Selbst wenn in einem Inserat eine Maklerprovision genannt ist: Nur wenn der Interessent per E-Mail oder schriftlich einen Termin vereinbart, kann das als Zustimmung gewertet werden – nicht aber bei einem bloßen Anruf.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Käufer und Verkäufer können sich auf die Einhaltung der Form berufen, wenn es Streit über die Maklerprovision gibt. Wer keine E-Mail oder schriftliche Zustimmung abgegeben hat, muss unter Umständen keine Provision zahlen – selbst wenn er das Objekt besichtigt oder kauft. Makler wiederum sollten darauf achten, vor der Leistungserbringung einen eindeutigen Vertrag in Textform abzuschließen.
Was passiert, wenn die Textform fehlt?
Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam – mit der Folge, dass keine Provision fällig wird. Im entschiedenen Fall konnte der Makler kein Textdokument vorlegen, das beide Parteien eindeutig zustimmen ließ. Deshalb wurde die Zahlungspflicht verneint.
Was ist nun zu beachten?
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte und mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte auf Folgendes achten:
Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung oder senden Sie selbst eine E-Mail.
Achten Sie auf Formulierungen wie „Ich bin mit dem Maklervertrag einverstanden“.
Vermeiden Sie rein mündliche Absprachen.
So sichern Sie sich rechtlich ab – als Käufer, Verkäufer oder Makler.
