BGH: Untervermietung mit Gewinn, Wohnung verloren!
28.01.2026, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 2 Min. (12 mal gelesen)
Der BGH hat entschieden, dass Mieter keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung haben, wenn sie daraus Gewinn erzielen. Wer ohne Genehmigung untervermietet und daran verdient, riskiert die Kündigung.
Untervermietung ohne Erlaubnis – was ist erlaubt?
Wer seine Wohnung untervermieten möchte, braucht in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Doch Achtung: Nicht jede Untervermietung ist erlaubt – vor allem dann nicht, wenn der Mieter daran kräftig verdient. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 entschieden: Macht ein Mieter Gewinn mit der Untervermietung, besteht kein Anspruch auf eine Erlaubnis (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23).
Wann liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor?
Laut § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das kann zum Beispiel ein beruflicher Auslandsaufenthalt oder eine Trennung sein. Aber: Ein Interesse, das auf Gewinnerzielung abzielt – also etwa Mieteinnahmen, die über die eigenen Mietkosten hinausgehen – reicht nicht aus. Untervermietung darf nicht zur Einnahmequelle werden.
Was sagt das Urteil konkret?
Im konkreten Fall hatte ein Mieter seine Berliner Wohnung für 460 € angemietet – und ohne Erlaubnis für über 1.100 € monatlich untervermietet. Das sei nicht erlaubt, so der BGH. Denn Ziel des Gesetzes sei es, dem Mieter zu helfen, seine Wohnung in veränderten Lebenslagen zu behalten – nicht, daraus Profit zu schlagen. Das Verhalten stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar und berechtige den Vermieter zur ordentlichen Kündigung.
Was riskieren Mieter bei unerlaubter Untervermietung?
Wird ohne Zustimmung untervermietet und dabei auch noch Gewinn erzielt, droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen – mit guten Erfolgsaussichten, wie dieses Urteil zeigt. Selbst ein möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse spielt dann keine Rolle mehr, weil bereits die Gewinnerzielung das berechtigte Interesse ausschließt.
Was können Mieter tun?
Sie möchten Teile Ihrer Wohnung untervermieten, etwa wegen eines Auslandsaufenthalts oder aus Kostengründen? Dann lassen Sie vorab prüfen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt – und holen Sie unbedingt die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters ein. Wer zu viel verlangt oder ohne Zustimmung handelt, riskiert die Wohnung.
Rechtsanwaltskanzlei
Dirk M. Richter
Jungstr. 4, 10247 Berlin
Tel. +49 30 2977 1690
kanzlei@richter-recht.com
www.richter-recht.com
Untervermietung ohne Erlaubnis – was ist erlaubt?
Wer seine Wohnung untervermieten möchte, braucht in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Doch Achtung: Nicht jede Untervermietung ist erlaubt – vor allem dann nicht, wenn der Mieter daran kräftig verdient. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 entschieden: Macht ein Mieter Gewinn mit der Untervermietung, besteht kein Anspruch auf eine Erlaubnis (Urteil vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23).
Wann liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor?
Laut § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das kann zum Beispiel ein beruflicher Auslandsaufenthalt oder eine Trennung sein. Aber: Ein Interesse, das auf Gewinnerzielung abzielt – also etwa Mieteinnahmen, die über die eigenen Mietkosten hinausgehen – reicht nicht aus. Untervermietung darf nicht zur Einnahmequelle werden.
Was sagt das Urteil konkret?
Im konkreten Fall hatte ein Mieter seine Berliner Wohnung für 460 € angemietet – und ohne Erlaubnis für über 1.100 € monatlich untervermietet. Das sei nicht erlaubt, so der BGH. Denn Ziel des Gesetzes sei es, dem Mieter zu helfen, seine Wohnung in veränderten Lebenslagen zu behalten – nicht, daraus Profit zu schlagen. Das Verhalten stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar und berechtige den Vermieter zur ordentlichen Kündigung.
Was riskieren Mieter bei unerlaubter Untervermietung?
Wird ohne Zustimmung untervermietet und dabei auch noch Gewinn erzielt, droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen – mit guten Erfolgsaussichten, wie dieses Urteil zeigt. Selbst ein möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse spielt dann keine Rolle mehr, weil bereits die Gewinnerzielung das berechtigte Interesse ausschließt.
Was können Mieter tun?
Sie möchten Teile Ihrer Wohnung untervermieten, etwa wegen eines Auslandsaufenthalts oder aus Kostengründen? Dann lassen Sie vorab prüfen, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt – und holen Sie unbedingt die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters ein. Wer zu viel verlangt oder ohne Zustimmung handelt, riskiert die Wohnung.
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