Mietkaution: Prüfungsfrist kann deutlich unter sechs Monaten liegen
18.03.2026, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 2 Min. (4 mal gelesen)
Unterlässt der Vermieter trotz Auskunftsverlangens jede Kautionsabrechnung, wird er so behandelt, als habe er abgerechnet, sodass der Rückzahlungsanspruch fällig wird. Die Prüfungsfrist kann dabei in einfach gelagerten Fällen deutlich unter sechs Monaten liegen.
Rechnet der Vermieter trotz eines Auskunftsverlangens des Mieters nicht über die Barkaution ab, muss er sich gemäß §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als habe er abgerechnet; der Kautionsrückzahlungsanspruch wird fällig.
In einfach gelagerten Fällen kann die dem Vermieter zustehende Prüfungs- und Überlegungsfrist deutlich unter sechs Monaten liegen.
OLG München v. 13.11.2025 - 32 U 1397/25
Der Fall:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter die Rückzahlung der Barkaution. Der Vermieter rechnet nicht ab und teilt auch nicht mit, ob und welche Gegenansprüche bestehen. Streitig ist, wann der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig wird, wenn trotz Auskunftsverlangens keine Abrechnung erfolgt. Im Mittelpunkt stehen die Reichweite der Prüfungsfrist sowie die Rechtsfolgen der Untätigkeit des Vermieters.
Die Gerichtsentscheidung:
Das OLG bejaht die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.
Der Anspruch entsteht nach der Rechtsprechung des BGH mit Leistung der Sicherheit und steht unter der aufschiebenden Bedingung von Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache. Fällig wird er mit Wegfall des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters, regelmäßig erst nach Abrechnung oder Aufrechnung.
Unterlässt der Vermieter trotz Auskunftsverlangens jede Reaktion, muss er sich nach Treu und Glauben (§§ 242, 162 BGB) so behandeln lassen, als habe er abgerechnet. Die Fälligkeit tritt dann auch ohne tatsächliche Abrechnung ein.
Im konkreten Fall hält das OLG eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von zwei Monaten für ausreichend. Bei einem einfachen Sachverhalt kann der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums klären, ob und welche Ansprüche bestehen. Nach Fristablauf ist der Rückzahlungsanspruch fällig.
Unser Praxishinweis:
Die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs hängt maßgeblich davon ab, ob der Vermieter innerhalb angemessener Frist über Gegenansprüche entscheidet und abrechnet. Untätigkeit schützt ihn nicht; bleibt ein Auskunftsverlangen unbeantwortet, tritt die Fälligkeit aufgrund fiktiver Abrechnung ein.
Die Prüfungsfrist ist einzelfallabhängig und kann in einfach gelagerten Fällen deutlich unter sechs Monaten liegen.
Für Vermieter bedeutet dies, zeitnah über die Kaution abzurechnen. Für Mieter empfiehlt sich ein ausdrückliches Auskunftsverlangen, um die Fälligkeit herbeizuführen.
Rechnet der Vermieter trotz eines Auskunftsverlangens des Mieters nicht über die Barkaution ab, muss er sich gemäß §§ 242, 162 BGB so behandeln lassen, als habe er abgerechnet; der Kautionsrückzahlungsanspruch wird fällig.
In einfach gelagerten Fällen kann die dem Vermieter zustehende Prüfungs- und Überlegungsfrist deutlich unter sechs Monaten liegen.
OLG München v. 13.11.2025 - 32 U 1397/25
Der Fall:
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt der Mieter die Rückzahlung der Barkaution. Der Vermieter rechnet nicht ab und teilt auch nicht mit, ob und welche Gegenansprüche bestehen. Streitig ist, wann der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig wird, wenn trotz Auskunftsverlangens keine Abrechnung erfolgt. Im Mittelpunkt stehen die Reichweite der Prüfungsfrist sowie die Rechtsfolgen der Untätigkeit des Vermieters.
Die Gerichtsentscheidung:
Das OLG bejaht die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.
Der Anspruch entsteht nach der Rechtsprechung des BGH mit Leistung der Sicherheit und steht unter der aufschiebenden Bedingung von Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache. Fällig wird er mit Wegfall des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters, regelmäßig erst nach Abrechnung oder Aufrechnung.
Unterlässt der Vermieter trotz Auskunftsverlangens jede Reaktion, muss er sich nach Treu und Glauben (§§ 242, 162 BGB) so behandeln lassen, als habe er abgerechnet. Die Fälligkeit tritt dann auch ohne tatsächliche Abrechnung ein.
Im konkreten Fall hält das OLG eine Prüfungs- und Überlegungsfrist von zwei Monaten für ausreichend. Bei einem einfachen Sachverhalt kann der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums klären, ob und welche Ansprüche bestehen. Nach Fristablauf ist der Rückzahlungsanspruch fällig.
Unser Praxishinweis:
Die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs hängt maßgeblich davon ab, ob der Vermieter innerhalb angemessener Frist über Gegenansprüche entscheidet und abrechnet. Untätigkeit schützt ihn nicht; bleibt ein Auskunftsverlangen unbeantwortet, tritt die Fälligkeit aufgrund fiktiver Abrechnung ein.
Die Prüfungsfrist ist einzelfallabhängig und kann in einfach gelagerten Fällen deutlich unter sechs Monaten liegen.
Für Vermieter bedeutet dies, zeitnah über die Kaution abzurechnen. Für Mieter empfiehlt sich ein ausdrückliches Auskunftsverlangen, um die Fälligkeit herbeizuführen.
