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Hinter vielen Auseinandersetzungen im Mietrecht und im Pachtrecht steht auch das jeweils als ungerecht wahrgenommene Vorurteil vom reichen Grundbesitzer und dem armen Mieter bzw. Pächter. Grundlage für alle Mietverhältnisse sollte ein durchdachter Mietvertrag bzw. Pachtvertrag sein. Diesen vorab von einem Anwalt prüfen zu lassen, hilft sehr häufig spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Mietrecht und Pachtrecht: Wie können (Gerichts-)Streits vermieden werden?

Mietrecht aus Mietersicht

Kommt ein Mietverhältnis zustande, geht es oftmals ums Geld und um Geld streitet es sich bekanntlich gut. Ein Mieter möchte zurecht eine Mietminderung durchsetzen, wenn dazu Anlass besteht. Er möchte keine unberechtigten Nebenkosten bezahlen, keine ungerechtfertigte Mieterhöhung und keine Kündigung akzeptieren müssen, wenn es dafür keine Rechtsgrundlage gibt. Mieterrechte und Mieterschutz sind klar im BGB niedergeschrieben. In vielen Fällen hilft hier eine rechtliche Prüfung, die richtigen Weichen zu stellen und sich auch selbst über die aktuelle Rechtslage zu informieren. Dadurch werden auch Konflikte vermieden, über die es juristisch betrachtet (leider) gar keine Diskussion gibt. Ein Beispiel: Es kursiert nach wie vor die Meinung unter Mietern, dass es genüge, drei potenzielle Nachmieter zu bringen, um früher aus einem Mietverhältnis herauszukommen - um sich letztlich ein, oder zwei Monatsmieten zu sparen. Dafür gibt es aber eine Rechtsgrundlage, soll heißen: Der Vermieter kann einen Nachmieter akzeptieren, muss es aber nicht. Trotzdem können Sie als Mieter Ihrem Vermieter einen solchen "Service" vorschlagen. Vielleicht ist er ja daran interessiert, dass die Mietzahlungen ohne Unterbrechung weiterlaufen - er muss sich aber wie gesagt nicht darauf einlassen.

Mietrecht aus Vermietersicht

Ein Vermieter hat ein grundsätzliches Recht auf eine angemessene, pünktliche und regelmäßige Vergütung seiner Mietsache in Form des Mietzinses. Verstößt der Mieter gegen dieses Recht, muss er dieses Recht geltend machen können. Eine Mieterhöhung ist aus Sicht des Vermieters dann berechtigt, wenn notwendige Sanierungen oder eine Aufwertung der Immobilie erbracht wurden oder um gestiegene Kosten durch die Mietsache abzufangen - ob sie auch vor dem Gesetz gerechtfertigt ist, muss im Einzelfall entschieden werden. In einem Bereich hat die Rechtsprechung die Position des Vermieters gestärkt: Bei der Kündigung der Immobilie. So hat der Vermieter verbesserte Chancen, seine Mietsache durch Kündigung wegen Eigenbedarf oder wegen eines Messies (Mietnomade) oder eines sonstigem zahlungsunwilligen Mieters zurückzuerhalten. Durch das Berliner Modell muss der Vermieter das (zugemüllte) Mietobjekt auch nicht erst selbst und auf eigene Kosten leerräumen und die Möbel unterstellen, sondern kann die Immobilie gleich zurücknehmen.

Unterschied zwischen Mietrecht und Pachtrecht

Im Pachtrecht treten Probleme sehr häufig erst nach Jahren oder Jahrzehnten auf, da Pachtverträge für ein Grundstück oder /und eine Immobilie meist sehr langfristig ausgelegt sind. Warum? Das liegt in der Natur der Sache und im Unterschied zwischen Pacht und Miete. Denn eine Sache pachten Sie dann, wenn Sie darauf etwas erwirtschaften wollen. In der Fachsprache nennt man dies "Fruchtziehung". Das Modell der Fruchtziehung, also die Erwirtschaftung von Feldfrüchten, stammt aus der Zeit der (Groß-)Grundbesitzer. Deren Bauern bezahlten ihren Pachtzins häufig in Naturalien, also in Form der erwirtschafteten Erträge. Auch heute noch ist es möglich, den Pachtzins nicht als festen monatlichen Betrag festzuschreiben, sondern in Abhängigkeit von Umsatz und Ertrag zu setzen. Pachtverträge kommen häufig im Bereich der Landwirtschaft (Landpacht), der Gastronomie aber auch in Form der so genannten Unternehmerpacht zum Tragen.

Dreh- und Angelpunkt von Rechtsstreits im Pachtrecht

Um Erträge oder Umsatz generieren zu können, sind Pächter grundsätzlich berechtigt, Änderungen an der Pachtsache vorzunehmen. Wird ein Pachtverhältnis beendet, beziehen sich die häufigsten Streitigkeiten darauf, ob und in wie weit der Pächter seine Umbauten rückbauen muss. Beweisen Fotos oder Dokumentationen den damaligen Zustand? Inwieweit wurde der Besitzer darüber informiert, dass eine Umbaumaßnahme zwar Erträge bringt, später aber nicht mehr rückgebaut werden kann? Hat er der Umbaumaßnahme zugestimmt und wie lässt sich das beweisen? Mit solchen Fragen setzt sich typischerweise ein Anwalt Pachtrecht auseinander. Er klärt das so genannte Pfandrecht, das Besitzer und Pächter gegenüber den jeweiligen Forderungen erhält bzw. einsetzen kann. Auch hier sei der Vollständigkeit halber nochmals erwähnt, dass eine Rechtsprüfung von Pachtverträgen im Vorfeld sehr hilfreich ist, um langwierige und kostspielige Gerichtsprozesse abzuwenden.

zuletzt aktualisiert am 15.02.2017

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