Betriebskostenabrechnung: Anerkenntnis durch vorbehaltlose Zahlung?

13.09.2013, Autor: Herr Anton Bernhard Hilbert / Lesedauer ca. 3 Min. (1403 mal gelesen)
Bis zu Beginn des 21. Jahrhunderts machte die vorbehaltlose Rückzahlung des Vermieters oder Nachzahlung des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung „den Sack zu“. Ein Rechtstipp von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen - http://www.hilbert-simon.de

Die Rechtsprechung sah solche Zahlungen als Schuldanerkenntnis an. Bezahlt ist bezahlt. Eine Korrektur war nicht mehr möglich. Gilt das heute noch?

Für das Wohnraummietrecht hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung Anfang des Jahres 2011 verworfen. Das höchste deutsche Zivilgericht hat entschieden, dass eine vorbehaltlose Guthabenzahlung weder als deklaratorisches Schuldanerkenntnis noch als Verzicht des Vermieters auf weiter gehende Ansprüche zu werten ist (Urteil vom 12.1.2011 – VIII ZR 269 / 09). Auch der Mieter kann noch eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten fordern, wenn er nach seiner Zahlung Fehler in der Abrechnung feststellt.

Während damit für das Wohnraummietrecht die Frage geklärt war, blieb sie im Bereich der Gewerbe- und Geschäftsraummiete umstritten. Denn für das Wohnraummietrecht hatte der Bundesgerichtshof mit einer Rechtsvorschrift argumentiert, die nur im Bereich der Wohnraummiete gilt.

Der Bundesgerichtshof hatte jetzt Gelegenheit, die Frage auch für die Geschäftsraummiete zu klären.

Der Vermieter eines Ladengeschäfts in Hamburg rechnet September 2010 über die Nebenkosten 2009 ab. Die Abrechnung endet mit einem Guthaben zu Gunsten des Mieters in Höhe von rund 50 €. Diesen kleinen Betrag überweist der Vermieter sofort. Anschließend reklamiert der Mieter die Abrechnung. Bei der Überprüfung stellt der Vermieter fest, dass die Reklamation nicht begründet hat und er kennt darüber hinaus, dass er bei seiner Abrechnung die Grundsteuer vergessen hat. Er übersendet dem Mieter im Oktober 2010 eine korrigierte Abrechnung, die mit einer Nachzahlung von rund 375 € endet. Diesen Betrag und die zu Unrecht gezahlten 50 € verlangt der Vermieter zurück. Der Mieter wehrt sich.

Sowohl das Amtsgericht Hamburg als auch das Landgericht Hamburg geben dem Mieter Recht. Der Vermieter gibt sich nicht geschlagen und sieht den Fall vor dem Bundesgerichtshof.

Dort hat der Vermieter Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.7.2013 – XII ZR 62 / 12) hält fest, dass weder eine vorbehaltlose Nachzahlung des Mieters noch eine vorbehaltlose Guthaben-Auszahlung durch den Vermieter für sich genommen zu einem Schuldanerkenntnis führe, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegenstünde.

Es fehle bereits an einer entsprechenden Willenserklärung. Die Abrechnung sei eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Auch die Zahlungsvorgänge seien reine Erfüllungshandlungen ohne einen Erklärungswert des Inhalts, den Abrechnungszeitraum unstreitig stellen zu wollen.

Nur bei besonderen Umständen, etwa bei einer vertraglichen Regelung oder sich bei vertraglichen Erklärungen über den Abrechnungsaldo, etwa in Form von Stundung oder Ratenzahlungsregelung, könne eine verbindliche Vereinbarung über den geschuldeten Betrag vorliegen, aber auch dann etwa, wenn die Mietvertragsparteien nach einem längeren Streit sich über einzelne Abrechnungspositionen einigen.

Der Bundesgerichtshof folgt damit auch für den Bereich der Geschäfts- um Gewerberaummiete einer Tendenz, wonach die bloße Zahlung kein Anerkenntnis der Schuld bedeutet. Die damit gewonnene Einzelfallgerechtigkeit wird erkauft mit einer gewissen Unsicherheit. Denn mit der Zahlung muss die Betriebskostenabrechnung nicht erledigt sein; jede Vertragspartei muss bis zum Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist noch damit rechnen, dass die jeweilige Gegenseite die Abrechnung prüft und, unter Korrektur der Abrechnung, Zahlung für sich reklamiert.

Abzuwarten bleibt, ob sich diese Tendenz auch bei der Abnahme des Mietobjekts am Ende des Mietverhältnisses durchsetzen wird. Reklamiert der Vermieter in diesem Zusammenhang keine Mängel, sieht die Rechtsprechung dieses Verhalten bisher als Verzicht auf Ansprüche an. Diese Auffassung wird sich auf Dauer nicht mehr halten können.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.



Autor dieses Rechtstipps

Rechtsanwalt
Anton Bernhard Hilbert

Hilbert und Simon Rechtsanwälte Unternehmensnachfolgeberater

   (1 Bewertung)
Weitere Rechtstipps (197)

Anschrift
Kaiserstraße 5
79761 Waldshut-Tiengen
DEUTSCHLAND

Telefon: 07751-83170

Kontakt

Bitte verwenden Sie zur Kontaktaufnahme bevorzugt dieses Formular. Vielen Dank!



captcha



zum Kanzleiprofil von
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert

Autor dieses Rechtstipps

Rechtsanwalt
Anton Bernhard Hilbert

Hilbert und Simon Rechtsanwälte Unternehmensnachfolgeberater

   (1 Bewertung)
Weitere Rechtstipps (197)

Anschrift
Kaiserstraße 5
79761 Waldshut-Tiengen
DEUTSCHLAND

Telefon: 07751-83170

Kontakt

Bitte verwenden Sie zur Kontaktaufnahme bevorzugt dieses Formular. Vielen Dank!



captcha



zum Kanzleiprofil von
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert