Nießbrauch: Ein Praxisbeispiel zum Steuern sparen!
20.08.2023, Autor: Herr Hartmut Göddecke / Lesedauer ca. 4 Min. (89 mal gelesen)
Das Nießbrauchrecht ist ein hervorragendes Werkzeug, um Steuern zu sparen. Aber wie funktioniert das nun im Detail? Rechtsanwalt Hartmut Göddecke zeigt anhand eines konkreten Beispiels auf, welche Schritte Sie zur Ermittlung der Steuerersparnis gehen müssen.
Die Überlegung steht im Raum, Grundstücke auf die nachfolgende Generation zu übertragen. Dieser bedeutsame Schritt erfordert eine sorgfältige Prüfung. Möglicherweise haben Sie bereits von der steuergünstigen Möglichkeit des Nießbrauchs gehört, die bei dieser Übertragung angewendet werden kann. Dennoch herrscht möglicherweise Unsicherheit, und Sie möchten sich genauer informieren. Sie wünschen sich eine tiefere Einsicht in die Zusammenhänge sowie in die steuerlichen Auswirkungen? Dann ist dieser Beitrag genau das Richtige für Sie.
Ich bin Hartmut Göddecke von der Anwaltskanzlei GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE in Siegburg. Mit über 30 Jahren Erfahrung im Erbrecht stehen meine Kollegen und ich Ihnen zur Verfügung, wenn es um Fragen rund um Vermögens- und Erbplanung sowie die damit verbundenen steuerlichen Angelegenheiten geht.
Heute werfen wir einen genaueren Blick auf die steuerliche Seite des Vorbehaltsnießbrauchs. Und zum Abschluss werde ich Ihnen konkret vorrechnen, welches Sparpotenzial Ihnen ein Nießbrauchrecht beispielsweise bieten kann.
In diesem Beitrag werde ich Ihnen die steuerlichen Aspekte des Nießbrauchrechts im Zusammenhang mit der Schenkungsteuer erläutern, insbesondere im Kontext der Grundstücksübertragung. Hierdurch können Sie, bzw. beispielsweise Ihre Kinder, mehrere Zehntausend Euro an Schenkungs- oder Erbschaftssteuern einsparen.
Zu diesem Zweck werden wir zunächst beleuchten, wie der Wert der IMMOBILIE ermittelt wird, und im Anschluss daran, wie der Wert des NIESSBRAUCHS berechnet wird. Des Weiteren werde ich Ihnen die steuerlichen Vorteile dieser Vorgehensweise erläutern: nämlich, wie das Nießbrauchrecht den Wert des Grundstücks vollkommen legal reduziert. Hierdurch können Immobilien steuergünstig oder oft sogar steuerfrei übertragen werden.
Der erste Schritt besteht darin, den Wert der zu übertragenden Immobilie festzustellen. Hierzu gibt es im Grunde genommen zwei Hauptmethoden: Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie von einem qualifizierten Sachverständigen bewerten zu lassen und diesen Wert als Grundlage zu verwenden. Die zweite Möglichkeit ergibt sich aus rechtlichen Vorschriften. Hierbei werden folgende gängige Methoden angewandt:
Bei der Ertrags- und Sachwertmethode spielt auch der Grundstückswert eine Rolle.
Die Auswahl der Wertermittlungsmethode hängt von der Art der Immobilie ab. Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich von der eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses. Welche Methode in welchem Fall angemessen ist, wäre ein eigenes Thema für einen separaten Beitrag. An dieser Stelle würde es den Rahmen sprengen, die Einzelheiten ausführlich zu erläutern. Wenn Sie hierzu mehr erfahren möchten, schreiben Sie uns gerne in die Kommentare oder senden Sie uns eine E-Mail, wenn Sie Interesse an einem spezifischen Video dazu haben.
Sobald der Wert der Immobilie ermittelt wurde, folgt der zweite Schritt, bei dem der Wert des Nießbrauchs berechnet wird. Dies gestaltet sich vergleichsweise unkompliziert. Jedenfalls ist es einfacher als die Analyse des Werts des Grundvermögens.
Was ist hierbei ausschlaggebend?
Entscheidend ist das Alter des bisherigen Eigentümers der Immobilie. Je älter dieser Eigentümer ist, desto geringer ist der Wert des Nießbrauchsrechts. Dies hat zur Folge, dass der Wert des Grundstücks in der Konsequenz reduziert wird.
Bei verheirateten oder in einer Partnerschaft lebenden Eigentümern richtet sich der Wert nach dem Alter desjenigen, der statistisch gesehen länger leben wird. Dasselbe Prinzip wird oft angewandt, wenn das Grundstück nur einem der Partner gehört, jedoch beide in der Zukunft versorgt sein möchten.
Das mag auf den ersten Blick abstrakt klingen, jedoch:
Der Wert des Nießbrauchsrechts basiert auf standardisierten Tabellen, die jährlich vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht werden. Diese Tabellen beruhen auf statistischen Daten.
Nun kommen wir zum versprochenen Beispiel. In diesem Berechnungsbeispiel habe ich zu Vereinfachungszwecken eine spezielle steuerliche Vergünstigung ausgelassen – nämlich den steuerlichen Abschlag aufgrund des Mietverhältnisses, wie in § 13d des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes festgelegt.
Die zu übertragende Immobilie hat einen Wert von 800.000,00 Euro. Hierbei handelt es sich um ein vermietetes Haus, und die jährlichen Mieteinnahmen aus zwei vermieteten Wohnungen belaufen sich in unserem Beispiel auf 40.000,00 Euro. Dies entspricht einem Ertragswert von 5 %.
Wenn diese Immobilie an das Kind verschenkt werden würde, müsste das Kind Schenkungsteuer in Höhe von rund 60.000,00 Euro an das Finanzamt zahlen.
Wenn sich die Eigentümerin, die in unserem Fall 68 Jahre alt ist, ein Nießbrauchrecht vorbehält, würde der Wert der Immobilie per Stand 2023 rund 470.000,00 Euro betragen.
Sie merken bereits, es fiele keine Schenkungsteuer an! Dies ist auf den steuerlichen Freibetrag zurückzuführen, den ein Kind geltend machen kann.
Daher, ausgehend von einem Immobilienwert von 800.000,00 Euro abzüglich des Wertes des Nießbrauchs, ergibt sich ein steuerlicher Wert von 370.000,00 Euro. Da das Kind seinerseits einen steuerlichen Freibetrag von 400.000,00 Euro nutzen kann, muss keine Steuer an das Finanzamt gezahlt werden. Kurz gesagt, die Ersparnis beträgt somit 60.000,00 Euro.
Sie könnten sich fragen: Wo liegt der Vorteil für mich als denjenigen, der das Haus an die nächste Generation übergibt? Die Antwort ist simpel: Die Mieteinnahmen stehen Ihnen bis zu Ihrem Lebensende zur Verfügung – und vernünftigerweise auch für Ihren Ehe- oder Lebenspartner, sofern Sie dies vereinbaren. Sie profitieren weiterhin von steigenden Mieten.
Bitte beachten Sie: Zudem bewahren Sie die Immobilie innerhalb der Familie, auch wenn Sie Kosten für die Unterbringung in betreuten Wohnanlagen tragen müssen. Dies ist jedenfalls garantiert, wenn das Grundstück oder die Wohnung länger als zehn Jahre vor dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme staatlicher Sozialleistungen übertragen wurde. Wenn Sie hierzu mehr Informationen wünschen, finden Sie in den Shownotes einen Link zu meinem Video mit einem praktischen Fall aus meiner Kanzlei.
Wenn Sie weitere Einblicke in die Auswirkungen des Nießbrauchrechts erhalten möchten, stehen wir Ihnen gerne für eine Beratung zur Verfügung. Falls Sie tiefergehendes Hintergrundwissen wünschen, schauen Sie sich gerne unser Video zum Erbrecht an und unser Praxisbeispiel, das wir in einem weiteren Video für Sie vorbereitet haben. Gerade in diesem Beispiel zeigen wir Ihnen, wie Sie bei steigenden Immobilienpreisen die Erbschaftssteuer vollkommen legal umgehen können.
Ihr Hartmut Göddecke
Die Überlegung steht im Raum, Grundstücke auf die nachfolgende Generation zu übertragen. Dieser bedeutsame Schritt erfordert eine sorgfältige Prüfung. Möglicherweise haben Sie bereits von der steuergünstigen Möglichkeit des Nießbrauchs gehört, die bei dieser Übertragung angewendet werden kann. Dennoch herrscht möglicherweise Unsicherheit, und Sie möchten sich genauer informieren. Sie wünschen sich eine tiefere Einsicht in die Zusammenhänge sowie in die steuerlichen Auswirkungen? Dann ist dieser Beitrag genau das Richtige für Sie.
Ich bin Hartmut Göddecke von der Anwaltskanzlei GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE in Siegburg. Mit über 30 Jahren Erfahrung im Erbrecht stehen meine Kollegen und ich Ihnen zur Verfügung, wenn es um Fragen rund um Vermögens- und Erbplanung sowie die damit verbundenen steuerlichen Angelegenheiten geht.
Heute werfen wir einen genaueren Blick auf die steuerliche Seite des Vorbehaltsnießbrauchs. Und zum Abschluss werde ich Ihnen konkret vorrechnen, welches Sparpotenzial Ihnen ein Nießbrauchrecht beispielsweise bieten kann.
In diesem Beitrag werde ich Ihnen die steuerlichen Aspekte des Nießbrauchrechts im Zusammenhang mit der Schenkungsteuer erläutern, insbesondere im Kontext der Grundstücksübertragung. Hierdurch können Sie, bzw. beispielsweise Ihre Kinder, mehrere Zehntausend Euro an Schenkungs- oder Erbschaftssteuern einsparen.
Zu diesem Zweck werden wir zunächst beleuchten, wie der Wert der IMMOBILIE ermittelt wird, und im Anschluss daran, wie der Wert des NIESSBRAUCHS berechnet wird. Des Weiteren werde ich Ihnen die steuerlichen Vorteile dieser Vorgehensweise erläutern: nämlich, wie das Nießbrauchrecht den Wert des Grundstücks vollkommen legal reduziert. Hierdurch können Immobilien steuergünstig oder oft sogar steuerfrei übertragen werden.
Der erste Schritt besteht darin, den Wert der zu übertragenden Immobilie festzustellen. Hierzu gibt es im Grunde genommen zwei Hauptmethoden: Eine Möglichkeit besteht darin, die Immobilie von einem qualifizierten Sachverständigen bewerten zu lassen und diesen Wert als Grundlage zu verwenden. Die zweite Möglichkeit ergibt sich aus rechtlichen Vorschriften. Hierbei werden folgende gängige Methoden angewandt:
- die Verkehrswertmethode, also der Marktwert der Immobilie
- die Ertragswertmethode, bei der die Mieteinnahmen als Grundlage dienen
- die Sachwertmethode, welche den Wiederaufbauwert der Immobilie berücksichtigt
Bei der Ertrags- und Sachwertmethode spielt auch der Grundstückswert eine Rolle.
Die Auswahl der Wertermittlungsmethode hängt von der Art der Immobilie ab. Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich von der eines Einfamilien- oder Mehrfamilienhauses. Welche Methode in welchem Fall angemessen ist, wäre ein eigenes Thema für einen separaten Beitrag. An dieser Stelle würde es den Rahmen sprengen, die Einzelheiten ausführlich zu erläutern. Wenn Sie hierzu mehr erfahren möchten, schreiben Sie uns gerne in die Kommentare oder senden Sie uns eine E-Mail, wenn Sie Interesse an einem spezifischen Video dazu haben.
Sobald der Wert der Immobilie ermittelt wurde, folgt der zweite Schritt, bei dem der Wert des Nießbrauchs berechnet wird. Dies gestaltet sich vergleichsweise unkompliziert. Jedenfalls ist es einfacher als die Analyse des Werts des Grundvermögens.
Was ist hierbei ausschlaggebend?
Entscheidend ist das Alter des bisherigen Eigentümers der Immobilie. Je älter dieser Eigentümer ist, desto geringer ist der Wert des Nießbrauchsrechts. Dies hat zur Folge, dass der Wert des Grundstücks in der Konsequenz reduziert wird.
Bei verheirateten oder in einer Partnerschaft lebenden Eigentümern richtet sich der Wert nach dem Alter desjenigen, der statistisch gesehen länger leben wird. Dasselbe Prinzip wird oft angewandt, wenn das Grundstück nur einem der Partner gehört, jedoch beide in der Zukunft versorgt sein möchten.
Das mag auf den ersten Blick abstrakt klingen, jedoch:
Der Wert des Nießbrauchsrechts basiert auf standardisierten Tabellen, die jährlich vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht werden. Diese Tabellen beruhen auf statistischen Daten.
Nun kommen wir zum versprochenen Beispiel. In diesem Berechnungsbeispiel habe ich zu Vereinfachungszwecken eine spezielle steuerliche Vergünstigung ausgelassen – nämlich den steuerlichen Abschlag aufgrund des Mietverhältnisses, wie in § 13d des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes festgelegt.
Die zu übertragende Immobilie hat einen Wert von 800.000,00 Euro. Hierbei handelt es sich um ein vermietetes Haus, und die jährlichen Mieteinnahmen aus zwei vermieteten Wohnungen belaufen sich in unserem Beispiel auf 40.000,00 Euro. Dies entspricht einem Ertragswert von 5 %.
Wenn diese Immobilie an das Kind verschenkt werden würde, müsste das Kind Schenkungsteuer in Höhe von rund 60.000,00 Euro an das Finanzamt zahlen.
Wenn sich die Eigentümerin, die in unserem Fall 68 Jahre alt ist, ein Nießbrauchrecht vorbehält, würde der Wert der Immobilie per Stand 2023 rund 470.000,00 Euro betragen.
Sie merken bereits, es fiele keine Schenkungsteuer an! Dies ist auf den steuerlichen Freibetrag zurückzuführen, den ein Kind geltend machen kann.
Daher, ausgehend von einem Immobilienwert von 800.000,00 Euro abzüglich des Wertes des Nießbrauchs, ergibt sich ein steuerlicher Wert von 370.000,00 Euro. Da das Kind seinerseits einen steuerlichen Freibetrag von 400.000,00 Euro nutzen kann, muss keine Steuer an das Finanzamt gezahlt werden. Kurz gesagt, die Ersparnis beträgt somit 60.000,00 Euro.
Sie könnten sich fragen: Wo liegt der Vorteil für mich als denjenigen, der das Haus an die nächste Generation übergibt? Die Antwort ist simpel: Die Mieteinnahmen stehen Ihnen bis zu Ihrem Lebensende zur Verfügung – und vernünftigerweise auch für Ihren Ehe- oder Lebenspartner, sofern Sie dies vereinbaren. Sie profitieren weiterhin von steigenden Mieten.
Bitte beachten Sie: Zudem bewahren Sie die Immobilie innerhalb der Familie, auch wenn Sie Kosten für die Unterbringung in betreuten Wohnanlagen tragen müssen. Dies ist jedenfalls garantiert, wenn das Grundstück oder die Wohnung länger als zehn Jahre vor dem Zeitpunkt der Inanspruchnahme staatlicher Sozialleistungen übertragen wurde. Wenn Sie hierzu mehr Informationen wünschen, finden Sie in den Shownotes einen Link zu meinem Video mit einem praktischen Fall aus meiner Kanzlei.
Wenn Sie weitere Einblicke in die Auswirkungen des Nießbrauchrechts erhalten möchten, stehen wir Ihnen gerne für eine Beratung zur Verfügung. Falls Sie tiefergehendes Hintergrundwissen wünschen, schauen Sie sich gerne unser Video zum Erbrecht an und unser Praxisbeispiel, das wir in einem weiteren Video für Sie vorbereitet haben. Gerade in diesem Beispiel zeigen wir Ihnen, wie Sie bei steigenden Immobilienpreisen die Erbschaftssteuer vollkommen legal umgehen können.
Ihr Hartmut Göddecke
