Familienheim vererben oder verschenken?

Wenn man das eigene Familienheim an die nächste Generation weitergeben will, sollte das natürlich möglichst steuereffizient, wenn nicht sogar steuerfrei geschehen. Welche Sonderregel Sie nutzen können, um tatsächlich keine Steuerschuld bei nahestehenden Personen zu erzeugen, erfahren Sie in diesem Beitrag!

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus, in dem Sie leben. Jetzt wollen Sie sichergehen, dass Sie Ihre Immobilie ohne Steuern an eine nahestehende Person weitergeben können? Dann fragen Sie sich vielleicht, welche Option besser ist: das Familienheim zu vererben oder zu verschenken?

In diesem Beitrag werde ich genau diese Fragen beantworten und Ihnen wichtige Informationen zur Verfügung stellen, die sich mit den Themen Familienheim, Erbschaft- und Schenkungsteuer befassen.

Indem Sie sorgfältig planen, wie Sie Ihre Wohnimmobilie verschenken oder vererben, können Sie sicherstellen, dass entweder gar keine oder nur geringe Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallt. Denn der Staat hat sich für das Familienheim etwas ganz Besonderes ausgedacht: Es kann steuerfrei oder zumindest deutlich steuerreduziert übertragen werden. Wie das konkret geht, verrate ich Ihnen hier.

Mein Name ist Hartmut Göddecke von der Kanzlei GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE in Siegburg. Wir verfügen über 30 Jahre Praxiserfahrung im Erbrecht und sind die richtigen Ansprechpartner, wenn es um das Zusammenspiel von Erbangelegenheiten und Steuern geht.

Für viele Familien sind Immobilien der größte Teil ihres Vermögens. Besonders beim Erbfall wird dies deutlich, da auch das Finanzamt Forderungen stellen kann. Diese Forderungen können schnell zu einer großen finanziellen Belastung werden. Sie führt oft dazu, dass man einen Kredit bei einer Bank aufnehmen muss oder möglicherweise muss das Haus verkauft werden.

Um sicherzustellen, dass die Immobilie in der Familie erhalten bleibt, gibt es die Möglichkeit, sie als sogenanntes "Familienheim" an Familienmitglieder zu übertragen. Dann spart man die Steuern. Dies ist sowohl zu Lebzeiten als auch nach dem Ableben möglich. Ein ganz elementarer Vorteil, der vielleicht auf den ersten Blick nicht ganz so deutlich ins Auge fällt: Die allgemeinen schenkung- und erbschaftsteuerlichen Freibeträge werden davon nicht berührt. Was bedeutet das ganz konkret? Man hat dann alle Freibeträge, die das Gesetz einräumt, noch on top zur Verfügung. Das ist natürlich gut und sehr wichtig, weil die Grundstückspreise enorm gestiegen sind.

Was genau macht eine Immobilie zu einem „Familienheim“? Da schauen wir einmal durch die Brille eines Finanzbeamten. Im Erb- und Schenkungsteuerrecht wird ein Familienheim als ein Wohnhaus definiert, das von einer Person als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Wenn dieses Haus an den Ehepartner oder an enge Verwandte wie Kinder vererbt oder verschenkt wird, gibt es einen Bonus bei der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer.

Damit diese Steuerregelung funktioniert, muss

das Familienheim muss von der Person, die es erbt oder geschenkt erhält, selbst bewohnt werden
sie muss schnell dort einziehen und
für eine längere Zeit dort wohnen bleiben.

Bitte behalten Sie im Auge, dass die Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen rückwirkend aufgehoben werden kann. Ich nenne das die Nachspielzeit des Finanzamts. Die Steuerbefreiung entfällt zum Beispiel, wenn das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Natürlich heißt es auch hier: Keine Regel ohne Ausnahme. Wenn zwingende Gründe für einen Auszug vorliegen, dann bleibt der Steuervorteil weiterhin bestehen.

Dieser Aspekt der „Nachspielzeit“ des Finanzamts führt auch zu folgender Antwort auf die zu Anfang gestellte Frage: Soll ich meine Immobilie verschenken oder vererben?

Der Nachsteuervorbehalt, der im Erbfall gilt, fällt bei einer Übertragung des Familienheims auf den Ehe- oder Lebenspartner zu Lebzeiten gerade nicht an. So hat der Ehegatte den Vorteil, dass hier keine Frist von 10 Jahren gilt, in der die Immobilie selbst genutzt werden muss.

Wichtig: Die Übertragung des Familienheims auf Kinder und Enkelkinder ist durch eine Schenkung nicht von Steuern befreit. Hier bietet sich nur ein klar formuliertes Testament für den Erbfall an. Was hier beispielsweise helfen kann, habe ich in mehreren Videos zum Nießbrauch bei Grundstücken erklärt. Den Link dazu finden Sie in den Shownotes.

Der größte Fehler, der bei der Übertragung des Familienheims gemacht werden kann, ist eine unklare Zuordnung.

Wenn Sie Ihr Testament oder Ihren Erbvertrag nicht eindeutig gestalten, führen undeutliche Formulierungen zu Streitigkeiten. Bestimmen Sie also klar und unmissverständlich, wie das Erbe unter den Erben aufgeteilt werden soll. Brenzlich kann es ebenfalls werden, wenn Sie nicht ausreichend berücksichtigen, welche Personen einen Pflichtteil fordern können. Sie sehen: Es geht auch in diesem Fall darum, ein gutes und in sich stimmiges Konzept zu haben.

Fehlt ein solches Konzept, kann dies zur Folge haben, dass Ihre sorgfältig durchdachte Steuerplanung am Ende nicht umgesetzt werden kann. Es ist daher wichtig, klare Anweisungen zu hinterlassen und alle potenziellen Ansprüche sorgfältig zu bedenken, um Konflikte zu vermeiden und Ihre Steuerstrategie effektiv umzusetzen. Wenn Sie dazu mehr wissen möchten, so schreiben Sie mir dazu gerne etwas in die Kommentare. Ein probates Mittel ist z.B. die Testamentsvollstreckung.

Machen Sie sich schon im frühen Stadium Gedanken zu Ihrer persönlichen Zukunftsplanung. So z.B., ob bei der Übertragung von Immobilien Steuerbefreiungen in Anspruch genommen werden können.

Benötigen Sie Hilfe bei der Formulierung des Testaments, Schenkung- oder Erbvertrages, um das Familienheim steuerfrei zu übertragen? Wir können Ihnen auch helfen, wenn es darum geht, die Steuererklärung für die Schenkung bzw. Erbschaft gegenüber dem Finanzamt abzugeben.

Ihr
Hartmut Göddecke.